房地产项目成本控制与优化

文／ 项杰

想要做好一项房产开发项目就特别有必要将成本控制到最低，以求达到质量最优，价格合适，这样在市场竞争中才有立足之地，才更有竞争优势。

成本控制贯穿房地产开发全过程，其中从目标成本到结算，成本之间的动态成本控制尤为重要。

1、设计阶段的成本控制

1.1 运用价值工程理论，把技术与经济结合起来，通过对产品的功能分析，达到产品适当的价值，以最低的成本去实现产品的必要功能。

投资测算过程包括投资论证阶段测算和设计阶段测算，这一阶段运用价值工程分析，确定合理功能，有效控制投资。

如何有效提高产品的价值

1）功能不变，成本下降。

2）功能大幅提高，成本略有增加

3）功能提高，成本降低

4）功能略有降低，成本大幅降低

5）成本不变，功能提高。

1.2 限额设计

首先确定限额设计控制指标

限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制，凡是能进行定量综合的设计内容，均要通过计算确定，要充分考虑施工的可能性和经济性.

1.3 初步设计成本控制要从以下几方面进行控制

1.3.1 建筑选材与各类构造做法结构型式、基础型式、挡墙形式的选择，外立面设计、电梯、空调等大型成套设备选型管线布置走向、变配电系统、道路断面、公摊面积与公摊系数优化、精装修配置标准与成本、钢筋、砼用量、门窗开启方式等。

建筑：根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算比较，尽量减少公摊面积增大得房率。

结构设计方面基础选型、埋深和布置应合理楼面恒、活荷载及梁的线荷载，梁、柱或墙的集中荷载取值合理，安全系数取值合理,主体结构布置、结构体系选型合理，梁、柱、板钢筋配筋计算配置合理，人防地下室结构选型应正确，设计荷载取值、结构设计方面合理。

根据多年的总结，对钢筋及混凝土指标进行限制，从而达到控制成本的目的。

以下是我们通过多年的工程实践总结，在苏州地区的某些房产项目的控制指标：

普通多层住宅及公寓(7层或20m及以下上部结构钢筋限额指标 44千克/M2，砼含量限额指标0.36（m3/m2)

普通多层住宅及公寓(7层或20m及以下独栋自带全埋地下室钢筋限额指标105千克/M2，砼含量限额指标0.8（m3/m2)

普通多层住宅及公寓(7层或20m及以下独栋自带全埋地下室钢筋限额指标105千克/M2，砼含量限额指标0.8（m3/m2)

小高层住宅及公寓（7层＜建筑层数＜12层）上部结构钢筋限额指标 45千克/M2，砼含量限额指标0.38（m3/m2)

小高层住宅及公寓（7层＜建筑层数＜12层）独栋自带全埋地下室钢筋限额指标 155千克/M2，砼含量限额指标0.8（m3/m2)

花园洋房上部结构钢筋限额指标 47千克/M2，砼含量限额指标0.4（m3/m2)

花园洋房独栋自带全埋地下室钢筋限额指标100千克/M2，砼含量限额指标0.8（m3/m2)

别墅、双拼上部结构钢筋限额指标 49千克/M2，砼含量限额指标0.42（m3/m2)

别墅、双拼自带全埋地下室钢筋限额指标 95千克/M2，砼含量限额指标0.8（m3/m2)

高层住宅及公寓(建筑高度＜60M) 上部结构钢筋限额指标 48千克/M2，砼含量限额指标0.39（m3/m2)

高层住宅及公寓(60M≤建筑高度＜80M)上部结构钢筋限额指标 53千克/M2，砼含量限额指标0.39（m3/m2)

高层住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)上部结构钢筋限额指标 57千克/M2，砼含量限额指标0.4（m3/m2)

连接各主体结构的综合全埋地下室（含部分6级人防地下室）一层地下室钢筋限额指标 150千克/M2，砼含量限额指标1.2（m3/m2)

连接各主体结构的综合全埋地下室（含部分6级人防地下室）二层及二层以上地下室钢筋限额指标限额指标 140千克/M2，砼含量限额指标1.05（m3/m2)

注：1) 结构钢材及混凝土包含剪力墙、柱、梁、楼板、空调板、窗台板、阳台栏板、外墙线脚、屋顶构件等混凝土结构的受力及构造钢筋；不含施工措施及损耗部分钢筋、预埋件钢筋、圈梁、过梁、构造柱、砌体拉结筋、混凝土墙梁与砌体间加挂的钢丝网等。

1.3.2 强电设计方面：主要电气负荷指标配置、供电范围、变压器台数合理，进出线通道是否合理设备选择、出线回路计算电流、断路器容量和电缆截面配置合理发电机供电范围、容量和台数选择合理，敷设方式和路径、出线回路、线缆型号截面经济合理强电设计方面弱电各系统功能和设备选型合理、各系统管线走向布置合理.

具体控制成本的做法有以下几点：

1）在满足现行民用建筑规范的条件下，应急照明尽量设应急线供电，尽可能避免设末端切换供电。

2）高层配电竖井内尽量不要采用母线槽，优先采用预分支电缆；

3）由电表箱至户箱用电线，尽量少用电缆；

4）户内箱采用总漏电开关，回路不设漏电开关,以降低成本，用户根据需要布置漏电开关数量规格型号

5）在满足规范的条件下，穿线管尽量选择PVC管，少用钢管；

6）地库应急用电与正常用电分开，以减少发电机容量，应急灯具只在车道设置，不得在车位设置；

6）室外一般低压主电缆选用4芯电缆，型号就低不就高，能用普通的就不用阻燃的，能用阻燃的就不用耐火的。

7）小区（室外）配电线路最省方案排序：普通电缆+全程穿管→铠装电缆+全程穿管→普通电缆+电缆沟→铠装电缆+电缆沟。但当电线、电缆根数达到一定数量集中敷设时，可能选用电缆沟敷设方式更省，具体需要通过实际方案测算才能确认。

1.3.4 弱电设计方面：

设计参数合理、计算指标经济；系统流程合理、设备房设置位置及设备布置合理、使用及维护方便。

1.3.5 主要的设备材料选用经济合理

1.3.6 综合管网方面：包括道路工程、雨污水工程、雨污水处理、强弱电管网、给水管道工程等的走向作法进行造价分析比较，使布置、走向、作法更合理，挖沟的土石方量最小。

1.3.7 给排水工程主要从以下几个那个面进行控制。

1）地下室及竖井内给水管采用钢塑复合管，入户水表后给水管采用PP-R管；户内排水管及排水立管采用普通UPVC管，转换层和排出管采用加厚UPVC管；少用钢管及铸铁管。

2）室外埋地消防管道与生活管道采用PE管；尽量少用镀锌管或铸铁管。

3）化粪池尽量加大容量，减少数量；

4）根据项目产品组合（高层、小高层、多层），进行供水方案技术经济比选，成本递减顺序为：带水箱变频加压控制系统；无负压管网直联式供水系统、市政压力直供或多方案组合等；

5）尽量减少检查井数量，道路上污水（雨水）检查井间距在15米以上。

1.3.8 编制概算，对投资进行控制。通过编制概算，对整个项目的投资进行控制

1.4 施工图阶段结构成本优化

1.4.1 结构方案的选择可以对项目总成本进行较大优化

（1）主体结构型式的确定

设计合同内明确设计单位必须提供两种以上的基础方案（含桩型、桩位布置等）以供比选；如因各种因素导致单方案设计，须提供专项方案可行性报告进行具体说明

（2）基础结构形式的确定

桩基工程必须由设计、工程、成本参与方案评审后方可确定；各基础类型的成本大致按以下顺序递增：天然浅地基基础、预应力管桩、筏板、灌注桩

（3）结构计算数据的审核，结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核

1）输入信息的审核

核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地类别、设防烈度、本地震加速度、特征周期、基本风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折减、梁端弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。

2）输出信息的审核

检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近规范限值。

1.4.2 施工图阶段结构成本优化的关键细节

细部做法的控制与审查，对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。

（1）Ⅲ级钢的应用

由于Ⅲ级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此大量的在一些成本控制较好的项目中广泛采用

（2）正式施工图纸建筑做法表与交楼标准必须经评审并保持一致；

（3）消防水池、设备房等优先设置在地下室塔楼下

（4）地下室不做地坪漆，墙面、柱面不做抹灰，清理后批腻子、刷乳胶漆各一遍，高度至梁底（不含梁底面积），天棚可不考虑腻子刮白；

（5）地下室底板避免整体建筑找坡、采用结构找坡，地下室、裙房顶板采用结构找坡；

（6）建筑设计优先考虑平屋面，产品风格需要，采用局部坡屋面与平屋面相结合；

（7）楼地面地坪采用结构面原浆压光（精装交楼时不需要压光），无论精装、毛坯交楼不须做水泥砂浆二次找平；

（8）结构形式的成本递增顺序：砖混结构、矩形柱框架、异形柱框架、剪力墙、框架剪力墙、短肢剪力墙。

1.5 设计变更的控制

对施工图阶段设计成果质量的控制要尽量减少由图纸和材料的失误和不完善而带来的额外费用的发生。

要对设计变更签证率控制，很多项目由设计失误所带来设计变更占总建造成本的3-10%，其中重复性错误占相当比例。

为降低设计变更签证率，建议采取的策略如下：

1）建立施工图阶段的长期合作伙伴；

2）给予合理的设计周期；

3）完善标准化构造设计；

4）设计合同签订时要注明由于设计原因，变更过多，要适当扣减设计费用。

2、招投标及合同管理环节的成本控制

招投标及合同管理是成本管理过程中不可缺少的环节

成本管理还有一个不可缺少的环节就是招投标和合同管理阶段。一个好的招投标既可以从众多的投标者中选择装备精良、技术过硬、管理水平高、社会信誉好、报价合理的优秀施工队伍，又可使得我们得到一个清晰、易操作的经济合同，可为工程成本控制打下良好的基础；但招投标工作又是一个需各经办部门紧密协作、经常与优化设计，合理化方案研讨交织的复杂过程，因此招投标作得好，是锦上添花，作得不好，可使得前期工作功亏一篑。

通过合同管理规范合同签订的会签审核体系，使施工过程中可能出现的各种情况操作起来有法可依、有章可循，为今后的工程结算奠定扎实的路基。建立全面的招投标制度和合同管理制度，同时严格合同管理，对合同条款逐一进行研讨保障合同的严谨性，针对不同的工程项目拟订出相应的合同模块以提高合同的实用性，并将合同条款融入到招标文件中，使招投标和合同在成本控制方面相辅相成，发挥更大的作用。

3、施工阶段成本控制

3.1 土方工程

1）土方单位进场前应做好原始地面标高、地形图测量绘制工作，由三方签字确认。土方工程完工，及时做好收方、标高测量工作；并在工程结算时提供相关测量记录；原貌标高须作为合同附件。

2）土方工程须进行分批测量，分批收方、结算工作，避免后期争议、扯皮。

3）依据土方开挖方案，考虑现场土方平衡，留足土方回填量；

3.2 基坑围护工程

1）常规支护方案有自然土方放坡，喷浆，挂网喷浆，预应力锚杆+喷射，毛石挡墙，挡墙，深层搅拌桩，深搅桩+围护桩+锚杆，钢板桩等；设计须提供支护比选方案，进行经济比较，选择即满足安全要求，又经济合理的方案。

2）达到5m以上的深基坑，优先考虑阶梯放坡。

3）搅拌桩、围护桩提供打桩记录，以便结算。

3.3 主体工程施工阶段

1）组织设计、监理、成本控制部门进行图纸会审，提出优化建议；

2）对现场变更及现场零星委托总额进行控制，不得超过总造价1%；

3）图纸会审纪要不得作为结算依据，会审意见必须以工程通知单形式下发；

4）合同内明确施工组织方案不作为结算依据，施工组织如涉及费用事项，须根据现场情况办理验收确认手续；措施费包干范围内，不得另行核量、计费。

5）为了即保证质量又降低成本，主要设备及主要材料可以采用甲供或甲定乙供。

4、工程结算审核是成本控制的最后阶段

工程结算的审核在成本管理过程中的作用同样不可小看，是否能真正将工程成本控制在目标成本范围内，只有工程结算完毕才能体现，同时也是成本管理的一个重要组成部分。工程结算是一个艰苦、漫长、繁琐的过程，施工过程中的一点一滴都体现在工程竣工结算资料中，对以前历史的回顾，回顾的清楚，结算就快，反之就慢。需要造价师用专业的眼光、丰富的经验、敬业的精神进行综合的评判，对工程施工图纸了然于胸，掌握施工合同条款内涵，设计变更签证条理清晰，竭尽所能排除施工单位一切“钻空子”行为，争取在成本管理的最后关头，把好成本控制关。审核前首先应审查相关竣工结算资料，从施工图纸、施工合同到工程全过程的动态资料都要一一核对，力求资料完整齐全，这样才能确保审核工作的正常进行。审核时要做好调查研究，深入工地现场，准确计算工程量，合理套用各分项单价，根据合同规定选择费用标准，逐条逐项进行计算、汇总，特别是现场签证费用，应审核其合理性和有效性，不能见有签证就给予计量，杜绝和防范不实际的开支，确实降低工程成本实现经济效益。工程结算审核完成后，是结算成果的总结、分析阶段，将结算成果与目标成本进行对比，找到差异、分析原因、扬长避短、总结经验教训，变“被动”为“主动”，为下一个项目改进功能、降低成本打下坚实的基石。

为了保证结算审核的质量，可以采用二审制，以第二次审核的误差率作为对初审的考核指标，进行适当奖惩，从而保证结算审核的质量，达到控制成本之目的。

总之只有对房产项目各个环节控制，才能降低成本，提高效益。