房产税改革_参考网

房产税改革

2018-02-10智卓四川大学公共管理学院四川成都610065

中国房地产业 2018年9期

文/智卓四川大学公共管理学院四川成都 610065

1、引言

房产税是按照房产计税价值或房屋出租的租金收入向产权所有者或使用者征收的一个税种。房产税的称谓在不同的国家和地区也有所不同，如家庭税、房屋税、不动产税等。但是，狭义上该税种主要是以房产为课税对象。 [1]我国中央于2003年提出“实施城镇建设税费改革，在条件具备时，对不动产开征统一规范的物业税，并相应取消有关税费”2010年，由于部分城市房产地产价格上涨过于快速、存在过度的投机性购房需求，国家颁布了一系列宏观调控措施。同时，各地区、各部门也贯彻落实中央指示，积极响应并参与房地产市场调控。同年5月27日，国务院同意并转发发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，明确指出“逐步推进房产税改革”。2011年1月国务院常务会议批准在部分试点开征个人住房的房产税，1月28日上海、重庆作为改革试点对部分个人住房征收房产税。房产税成为了人们讨论的热点话题。

2、为什么设置房产税

一般来说征收房产税的目的有三个：1.调控房价，一方面通过增加住房成本来改变人们的居住选择（以租代购），从而降低市场对住房的需求，另一方面通过增加投机者持有非自住型房产的成本来减少房地产投机，增加住房供给，两方面的作用使房价降低。2.增加地方财政收入，房产税具有“取得财政收入、筹集公共资金”的功能。根据“收益——成本”的分摊原则，企业和个人在享受政府提供的公共服务的同时，也要承担比如房产税这种相对应的义务，这也契合公共财政理论中有关税收内涵的定义。政府征收房产税的一个基本依据就是的其增收功能。[1]3.调节收入分配，房产税是从“财富存量”的角度调整收入分配的最有效工具。[2]政府在履行宏观调控职能的过程中，通过转移支付将社会财富再次分配，进而起到调整收入分配的效果。

3、试点改革情况

我国选择上海和重庆作为试点主要有两方面原因：1.直辖市，方便直接进行行政管理，2.房价具有代表性，上海位于相对发达的沿海地区，基本可以代表中国房价的峰值，重庆是西部城市，可以代表我国房价的平均水平。

上海市的房产税试点方案只针对增量房，即征税对象为上海居民新购并且为该家庭的第二套及以上的住房，和非上海居民家庭在当地新购住房。其中上海市对于居民家庭人均住房面积不足60平方米的新购房者，可以暂免征收房产税。而重庆市改革方案中同时征收增量房和存量里面积高于180平米的高端产品，比如花园洋房、高档别墅的房产税。就税率而言，上海试点方案中规定0.4%、0.6%两档基础税率，即对于应税房平均交易价格高于上年度商品房平均销售价格2倍（含2倍）的，按照0.6%的税率征收，其它的则定为0.4%。重庆针对存量和增量独栋商品住宅则将税率分为三个等级，交易价格在主城新建商品住房成交价3倍以下的商品住房，税率定位0.5%，3倍以上、4倍以下的税率定为1%，4倍以上的征收税率为1.2%。 [1]

4、试点改革效果

在房地产市场价格方面：2011年上半年，全国近半数主要城市的商品房成交均价同比小幅下降，可以看出全国楼市总体低迷。但是，与人们的预期相反，在房产税改革的试点，重庆、上海两市的房价却在同比上涨，其中重庆的涨幅高达30.1%。从这一结果来看，试点城市房产税改革对于房地产市场价格的调控作用尚未取得预期效果。

在地方财政收入方面：根据上海、重庆两地的相关资料显示，截至2011年5月份，经过上海市税务机关认定应征税住房为2306套，重庆市清理了3400多套独栋商品房住宅。至5月6日，改革实行三个月后，上海市征收的相应税收仅100多万元，而重庆市已经入库的相应税款更是仅有79万元。至此为止地方政府由于房产税改革得到的直接财政收入还很少。

在调节收入分配方面：无论是上海市房产税方案中对新购的第二套及以上住房征收房产税，还是重庆市房产税方案中对高档住房和二套房征收房产税，都是针对高收入人群，其假设能买到这些房产的人的收入都比较高，因此在一定程度上可以调节收入分配差距。但是，因为改革主要是针对增量房进行征收房产税，因此这种调节基本是不包括存量的。这就会带来一些产生税收调节收入的不公平问题。实际上，个人购买房产不止具有居住的作用还具有增值保值作用，随着持有时间的增长，获得的收益一般越高，另外，在早期能够购买房产的人，一般上要比同期不能购买者更加富有。因此，对于购买投资性住房者来说，存量房的持有者会富于比增量房的持有者。因此，目前的试点方法只征收了一部分比大众平均收入高的人群的房产税，而能从房产获得更高收入的投资性住房的持有者不用交税，这使得税收的收入调节作用无法有效实现。 [3]

5、存在的问题及改革建议

总的看来，两个试点的改革都取得了一定的成绩，但是也存在着很多的问题。

（1）试点房产税的性质没有明确。上海市改革试点方案中对个人住房征收的、以房产交易价格为税基的房产税并不是对社会财富存量征收的真正意义上的财产税，其在很大程度上具有商品税的特征。重庆市的方案也有着同样的问题。仅对个人新购的高档住房和在重庆市三无个人新购的第二套及以上的普通住房以及个人拥有的独栋商品住宅征收房产税，并采用房产交易价作为计税依据。尽管在税制设计上按交易单价的高低将税率进行分级征收体现了政府平抑房价的政策意图，但由于房产税的商品税特征使得购房者会面临相对更高的价格。 [4]所以有关部门要明确房产税的性质。

（2）征收范围有限。从目前上海和重庆的情况看，征收对象主要包括的是两套以上的新购房以及高档住房等，这部分房产持有者一般为高收入群体，他们对税收并不敏感。另外，就上海模式而言，只对增量房征收房产税而不征收存量房的房产税，这样是不公平的，上海的房地产市场已经逐渐的趋于饱和状态，如果要起到调节收入分配的作用，就需要对存量房征收房产税。所以应该扩大房产税的征收范围。

（3）缺少法律依据。沪渝两地开征的依据都是当地政府根据“国务院第次常务会议的有关精神”制定的暂行办法，但是，它的上位法《中华人民共和国房地产税暂行条例》的第五条中却有对个人住房免征房产税的规定，这难免让人对该税收的规范性产生质疑，不利于税种的征收。所以要完善相关方面的法律。

（4）计税依据不合理。在目前试点的征收方案中，都是根据交易价格来征收的，因为是刚开始改革不久，而且主要都是课税对象是增量房，因此，短期内交易价格和评估价值差距不大，带来的影响也就不大。然而，“这种计税依据无法通过税收来调节房地产增值收益，也没法真实的反应它作为一种经济资源的价值”虽然目前的做法能带来一定的好处，比如利于征收并降低征税成本，但是却严重偏离了它的真正意义，难以发挥税收的调节职能。而且，很容易存在为了逃避缴税的隐瞒和谎报价格的现象。为了真正能发挥房产税对于收入的调节和分配功能，应该尽快推进以市场评估价值作为计税依据，建立税收和资产增值之间的联系。 [5]

（5）配套制度有待完善。目前，由于我国缺乏完善的不动产登记制度，使得房产投资者可以通过暗中积压多套住房来获得利益，同时我国居民没有很强的房产登记意识，税务机关无法较为全面准确地了解居民的房产拥有情况。另一方面我国缺乏健全完善的房地产价值评估制度，投资者可以隐瞒房产数量和价格进行交易来少缴纳税收，这在一定程度上影响了房地产市场制度的健康运行。为了更加合理有效的征收房产税，今后我国房产税的计税依据必然会从交易价格变成房屋价值，这就需要我们对我国的住房价值进行估价，“而现有的房产登记制度、房屋评估体系、房产评估人员，从数量和质量上都很难满足评估的征收管理。因此，必须构建相配套的制度和机构完善房地产市场” [6]