公租房后期管理问题探析

2018-02-10黄雪勤广西横县房地产管理所广西南宁530300

中国房地产业 2018年19期

文/黄雪勤广西横县房地产管理所广西南宁 530300

城市化进程的不断推进，城市人口数量在不断的增多，为了解决低收入人口住房困难的问题，各个地区开始住房保障体系的建设工作。但是在保障性住房完工交付之后，一系列的后期管理问题得以凸显，为了能够将公租房后期管理问题解决，就需要做好仔细的分析。

1、公租房后期管理存在的问题分析

1.1 难以维持后期管理资金

在建设公租房的时候需要投入大量的资金，所以，各级政府部门需要利用财政资金、社会融资以及地方政府资金的方式，才可以推动公租房建设的顺利完成，但是在投入使用之后，如何来维护资金的周转，就成为需要思考的问题。针对这一问题，其主要表现在：第一，物业管理企业难以平衡收支，导致资金周转面临困难。第二，公租房的房屋维修资金筹集的问题一直没有引起重视。第三，针对租金的补贴资金，其来源的持续性受到阻碍。第四，对于后期的管理机构，其行政运行的经费相对的困难[1]。

1.2 后期管理监管存在问题

在公租房的后期管理中，还需要重点关注监管方面的问题，具体而言，主要表现在：第一，对于准入条件的审核方面存在一定的困难。第二，在违规行为的取证方面面临一定的困境。第三，在强制退出环节方面还面临一定的困难。

2、公租房后期管理的有效途径

2.1 拓展公租房后期管理资金来源

在公租房后期管理中，资金就如其可持续发展的“血液”，一旦“供血不足”就会面临混乱的管理局面，甚至还会让公租房成为“贫民窟”。所以，如何解决资金供应不足的问题，就成为关键。在建设保障性住房的环节，为了保障资金的实际来源，在《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(国务院建保[2010]87号)中提出：作为市县政府，还需要利用直接的投资、贷款贴息、资本金注入等有效的方式，强调对公共租赁住房建设的投入。作为省和自治区的人民政府，也需要给予资金方面的支持，并且中央也需要适当的给予补助。在后期的管理中，资金主要是针对行政管理费用、房屋设备维修费用、物业公司管理费用以及保障对象的适当贴补[2]。

所以，在具体的操作中还需要做到：第一，利用“输血”的方式，进一步加大政府财政方面的投入，可以建立专项的保障投入机制，能够将管理资金直接纳入预算体系之后。第二，利用公积金增值收益、适量发行公租房债权等方式，也可以强化公租房后期管理资金筹集的灵活度。第三，强化公租房后期管理的“造血”功能，具体而言，主要是提升商业用房建设面积在保障性住房建设之中的比例，可以通过商业用房的收益补贴，从而弥补公租房后期管理不足的问题；适当的减免公租房小区物业管理税费。

2.2 完善公租房使用过程的监管

2.2.1 使用动态监管机制——建立联动管理平台

建立联动平台，由公安部门、民政部门、住建部门等组成，以房产信息和人员信息作为基础，从而为后期的管理提供数据支持。

第一，建立管理信息平台。直接由住保部门带头，建立公租房管理信息平台，具体包含资格申请、人员管理、物业管理、资格审核等方面。

第二，建立人员信息系统。由公安机关牵头，结合民政、公安以及社保等部门的信息数据，从而建立全国范围的公租房租户家庭信息数据库。

第三，基于房产信息和人员信息来建立联动信息平台，并且在信息平台之中纳入租户银行资产信息。对于后期管理的信息系统以及人员信息系统，都需要单独的运行，不过个人信息是固定的，所以，就可以将房屋作为依据，从而利用租户申请账号，按照个人的身份来确定信息。利用公租房的房号以及个人的身份证，这样就可以协调好管理系统、信息系统以及资产账户等一系列的信息，从而建立出动态化的监管机制，这样为后续的资产动态审核也可以奠定支撑条件。

2.2.2 实施有效的退出机制

第一，激励机制。为了鼓励住房条件改善或者是经济条件改善的承租家庭主动的推出，就可以考虑到将公租房退出作为购买商品房的先决条件，或者是享有优先权、税务优惠或者是在购房方面的补贴。

第二，制裁机制。针对被动性退出，还应该做好日常的监管，能够了解具体的家庭情况变化，由监管小组来集中的进行清退，亦或是通过司法部门申请支付令，抑或是按照强制公正条款执行。在惩罚性的推出条件下，还可以直接将住房保障改成为经济补贴保障形式，从而将其直接清理出去[3]。

第三，过渡机制。考虑到退出工作本身的特殊性，因为公租房视为了满足基本的住房需求，针对退出机制，可以试点差额房租补贴、周转房制度以及临时的收容体系制度，从而满足退出的需求。这样就可以避免刚性退出机制带来的经济和心理压力，其柔性退出，也能够实现更加人性化的保障体系制度与措施。

首先，差额房租，主要是针对需要退出或者是经济物力再续的租户，并且暂时有合理理由不能进行迁出的，就可以由经营单位给予更加低廉的公租房租金，让其退出租金相对较高的公租房。其次，临时收容中心，主要是针对退出公租房租户，为了避免因为退出导致居无定所，从人道主义出发，就可以建立临时性的住所，等待其通过政府其他途径或者是有能力解决之后，再逐步的推出公租房的做法。临时收容中心作为一个执行的保障措施，在硬件方面不必过于注重宜居，能够满足基本居住就行，最好是选择集体宿舍的方式，避免重蹈覆辙。