国际不动产评估准则与我国不动产评估准则差异分析

文/谢月飞 四川农业大学商学院 四川成都 611830

1、国内不动产评估准则概述

1.1 准则概述

1997年，中国资产评估协会总结资产评估理论和实践经验，开始了制定资产评估准则的工作。2017年，《中华人民资产评估法》被正式通过，财政部为贯彻落实资产评估法，制定了新的《资产评估基本准则》。同年，中评协也根据财政部发布的《资产评估基本准则》制定发布了若干条《资产评估准则》，这标志着我国资产评估行业取得历史性的发展。是为了规范不动产评估行为，保证执业质量，保护当事人的合法权益和公共利益而制定的。

《资产评估执业准则——不动产》中所称的不动产主要是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益，不包含海域、林木等。准则中指出，不动产评估包含两种情形，第一种是单独的不动产评估，另一种是企业价值评估中的不动产评估。

1.2 准则结构

《资产评估执业准则——不动产》共有七个章节，分别是总则、基本遵循、操作要求、评估方法、企业价值评估中的不动产评估、披露要求和附则。

首先是对该准则的介绍和评估专业人员应如何遵守该准则做了阐述。总则部分阐明了制定该准则的目的，本准则中所称的不动产具体范围，不动产评估的两种情形。然后是对不动产评估中的具体操作进行简要的叙述，包括对不动产状况的充分调查和不动产现场的勘查等具体操作。其次介绍评估方法，评估方法包括市场法、成本法、收益法和假设开发法。准则中阐述了各种方法的概念、原理、使用条件、操作过程以及注意事项等方面做了详细的介绍。再次企业价值评估中不动产评估的介绍，在这部分中准则介绍了企业不动产的主要项目，在评估企业价值中不动产评估时要关注不动产使用方式对不动产价值的影响，合理的确定不动产评估的假设条件和限制条件，充分了解不动产状况后选择合适的评估方法。最后披露要求及附则，在出具资产评估报告时必须披露在不动产评估中的必要信息。

2、国际不动产评估准则概述

2.1 准则概述

20世纪80年代，在世界各国资产评估专业团体或协会的助推下，英国、美国等国成立了国际资产评估准则委员会（IAVSC），在2008年再次更名为国际评估准则理事会，国际评估准则理事会是逐步发展起来的国际性评估专业组织，在国际评估领域中发挥重要作用，制定《国际评估准则》IVS），并且在世界上致力于该准则的推广。2017年国际评估准则理事会发布了《国际评估准则（2017版）》。称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。不动产权益是对土地和建筑物的所有权、控制权、使用权和占有权。

2.2 准则结构

不动产权益评估的准则包括八个章节，分别为概述、介绍、价值基础、评估的途径和采用的方法、市场法、成本法、收益法、不动产特殊权益考虑。

准则首先介绍了该准则适用于不动产权益的估价，在不动产评估过程中，评估人员必须了解与不动产相关权益的法律框架，因为财产权益通常是由国家的法律来界定，指出了不动产权益是对土地和建筑物的所有权、控制权、使用权和占有权。然后介绍不动产评估的途径和方法，不动产权益评估的主要途径和方法是市场法、成本法和收益法。最后是不动产利益的特殊考虑，当估价超过租赁或由租赁产生的利息时，估价人必须考虑合同租金（在租赁期内），同时应该对租金的计算基础或变化加以解释，确定出租人获得总利益。

3、国际不动产评估准则与国内不动产评估准则差异

我国资产评估从开始产生到现在经过了几十年的发展，国内资产评估行业协会和专业的团体组织在长期的理论实践中，逐步发展了我国资产评估领域的理论与方法。在财政部和中评协的努力下，制定出了比较完整的资产评估准则体系，并且逐渐与国际资产评估准则接轨。不动产评估是在资产评估业务发展中最先出现的，是评估业务中最重要的组成部分，我国的不动产评估相比国外起步较晚，但发展迅速。我国不动产评估准则经历次修订，逐渐和国际不动产评估准则大致方向上趋于一致，但也在很多方面存在差异。

3.1 准则内容差异

我国不动产评估准则在评估方法中增加了假设开发法和基准地价，而在国际不动产权益评估中并没有提出这两种方法在不动产权益中的应用。我国不动产评估准则中详细解释了假设开发法适用于具有开发和再开发潜力，并且其开发完成后的价值可以确定的不动产，不动产在最高和最佳用途下，用开发完成的不动产的价值减除后续开发建设的必要支出和应得利润得到不动产现在的价值。不动产的假设开发法在土地开发成房地产时评估土地的价值是应用较为广泛。

在评估土地使用权价值时，基准地价修正法经常被采用，根据评估对象的价值内涵与基准地价内涵的差异，确定使用基准地价时应该调整的内容。经过各个步骤对基准地价的修正得到待估土地的价值，该方法适用于已经完成基准地价评估的土地。

我国不动产评估准则中介绍了不动产评估的两种情形，分别为单项不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。准则中分出了一个章节介绍了企业价值评估过程中不动产评估应遵循的准则，准则中说明了企业价值评估中不动产评估包括的项目，评估专业人员在评估企业不动产应关注的信息、假设条件和限制条件等，再选择合适的评估方法对该类型的资产进行评估。

国际不动产权益评估准则中单独列明了不动产评估在利益层次和租金两个方面的特殊考虑，而这个在国内不动产评估准则中是没有的。绝对利益提供永久所有权，但绝对利益可能受到从属利益的影响。这些从属利益可以包括租赁、先前所有者所施加的限制或规约所施加的限制。因此在评估不动产权益时，有必要确定该利益持有人的权利的性质，并反映其他利益存在时对价值施加的约束。当租金超过租赁或由租赁产生的利息时，估价人必须采用合同租金（根据实际租赁条款支付的租金），否则就采用市场租金。

3.2 详细程度差异

国际评估准则和我国不动产评估相比最大的一个特色就是国际评估准则在对每一条准则的解释非常的详细，甚至会通过列举例子解释准则的内容。比如对不动产权益这一内容的阐释，国际资产评估准则中就详细解释为对土地和建筑物的所有权、控制权、使用权和占有权，而国内的不动产的评估准则却没有相应的解释。在不动产的评估目的上两者表述也有较大的不同，国际不动产权益评估准则明确列出的评估目的有担保贷款、买卖、税收、诉讼、补偿、破产程序和财务报告等，而国内的不动产评估准则却没有涉及。两者对折现率的解释的详略不同，国际资产评估准则上比较详细的解释了两种折现率的求取方法，而国内却没有说明具体采用何种方法求取折现率。

4、两者间差异对我国不动产评估的启示

我国在经济环境、资产评估发展状况与国际上发达国家相比有很大不同，相应的准则制定也体现国家特征，在我国制定不动产评估准则过程中，吸收借鉴国际评估准则的完备之处，对完善我国资产评估准则有重要意义。通过国际不动产权益评估准则和国内不动产评估准则的主要内容研究，本文得出以下启示。

4.1 结合实践、完善准则

本文通过对中国不动产评估准则和国际不动产权益评估准则的内容、框架结构分析，得出了两者较多的不同之处，从这当中我们可以得到启示，必须结合评估实践，完善准则的内容。两者相比，国外不动产权益评估准则对其准则条款的解释更加清晰，更能够让评估专业人员理解准则的内容，更能指导评估专业人员在执业过程中遵守和应用该准则体系。所以，我们国家的不动产评估准则上也应做到完善准则内容，清晰的解释准则内容，指导评估实践。

4.2 精益求精、指导实践

增强评估准则的导向作用，使准则在评估实践中更具指导作用。通过对中国不动产评估准则和国际不动产权益评估准则的差异分析，认识到必须增强评估准则在不动产评估实践中的指导作用，国际评估准则在不动产评估实践过程更加具备导向性，详细阐述某种方法的使用步骤、参数确定方法以及应注意的限制条件，这些内容对评估专业人员在评估实践中具有很强的指导作用。相反，国内不动产评估准则这方面的功能却没有得到重视，在评估实践中的导向功能不足。所以，完善我国不动产准则还必须增强准则在评估实践中的指导作用。

4.3 加强职业教育、提升评估人员能力

无论不动产评估和不动产评估准则发展到何种程度，评估人员的专业素养必须得到重视，只有评估专业人员具有过硬的专业素质，才能使评估得出的结论更加准确。通过对中国不动产评估准则和国际不动产权益评估准则的差异分析，发现我国不动产评估准则中虽然对评估准则解释简单，但是评估准则的内容较多，比如假设开发法，基准地价法在国际不动产评估准则中并没有涉及，所以这两种方法在评估实践中的应用就需要评估专业人员具备较高的专业素养。不仅如此，我国不动产评估准则中还讲解了企业价值评估中不动产的评估，这也是对评估专业人员的专业素养的考验。所以，必须加强评估专业人员的培训教育，提升评估专业人员的素质。