2018房地产走势

夏丹

中共十九大提出以“租购并举”方式推进住房制度改革，在热点城市培育和发展住房租赁市场无疑是下个阶段的重头戏

2017年12月全国商品房销售额增速与房价同环比增幅扩大，侧面反映楼市供需双方动能仍在，部分城市可能在严控大局下进行一些局部的、“有条件”的适度修正。成交方面，过去一年棚改货币化安置和三四线去库存对冲了一部分销售增速的下滑。2018年，前者效力稍有减弱，“房住不炒”定位强化和去库存政策逐渐退出则对后者构成很大限制，预计商品房成交增速将有所下滑，同比回落至零值以下；销售面积同比增速或回落至-10%至-5%。投资方面，商品房销售和开发投资之间的“链条逻辑”没有变，成交降速和资金收紧依然会对后续开发形成制约，而新开工面积和土地成交增速不低将使2018年房地产开发投资增速相对平稳，不会大幅下滑，或能实现5%以内的正增长。

销售额增速与房价同环比增幅扩大

2017年，商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%，增速比1-11月份回落0.2个百分点；商品房销售额133701亿元，增长13.7%，增速提高1个百分点。销售面积增速延续周期回落态势，而销售额增速的回升则反映了均价的提升。12月，70个大中城市新建商品住房均价同环比都出现了回升，侧面反映楼市供需双方动能仍在，并非一蹶不振。政策可能从全面打击向保证合理需求方向修正，预售证严格管控在2018年有边际放松的市场预期，重点地区也可能在严控大局下进行一些局部的、“有条件”的适度修正。近期南京、成都、武汉、郑州等多个二线省会城市接连出台人才购房优惠新政，放宽非本地户籍人才的落户和购房限制、提供安置补贴和优惠的公积金存取政策，其目的主要是吸引和储备高学历、高技能人才，为未来城市核心竞争力的持续提高“打前站”。

在2017年的销售进程中，去库存和棚改货币化安置贡献了不小的部分，成交回落的速度较以往更为平缓。2018年，预计棚改效力稍有减弱，而去库存政策逐渐退出可能对成交影响较大，商品房成交增速将继续下滑，或回落至-10%至-5%。

1. 棚改货币化安置效应将不会出现明显褪色。从棚改三年攻坚计划的目标来看，2018-2020年比上一个周期2015-2017年更为温和谨慎，改造各类棚户区的任务总量从1800万套降至1500万套；而棚改货币化安置比例将继续提升趋势，2017年预估为60%，则2018年该比例保守预计将达到65%以上。按2016年棚改货币化安置比例48.5%、消化市场库存2.5亿平方米测算，货币化安置套均去库存85平方米，则2018年棚改货币化安置还能带来至少2.76亿平方米的商品房销售。

2. 去库存政策逐渐退出将对成交影响较大。“房住不炒”定位强化，“四限”严控的大环境不会改变，一线和部分二线城市或好于2017年，但难以出现明显起色。中共十九大以后“去库存”的提法不再是主流，在销售面积中占比60%以上的三四线城市将逐渐退出各项去库存的刺激政策，这将使商品房成交失去重要支撑。总的来看，2018年商品房销售面积同比增速或回落至-10%至-5%。三四线城市销售动力减弱，增速将再次回落至一二线城市之下。

马太效应放大，行业集中度将加速提升

在2017年度中国房企销售排行榜上，销售业绩“千亿俱乐部”已扩容至17家，其中碧桂园、万科、恒大销售额破5000亿大关，主流房企大都超额完成年度目标，行业集中度也有了较快提升。排名前10、前50和前100房企的市场占有率已分别达到24.1%、45.9%和55.5%，提高幅度较2016年更为明显。在紧融资和严管控的楼市调整期，房企的持续经营更有赖于雄厚的资金实力和资源禀赋，大型房企的品牌优势和资源整合能力将更加凸显，行业并购进程和集中度提升有望加速。

开发投资增速有所回落

2017年，全国房地产开发投资109799亿元，比上年名义增长7%，增速比1-11月份回落0.5个百分点。房屋新开工面积178654万平方米，增长7%，增速提高0.1个百分点。2017年，房地产开发企业土地购置面积25508万平方米，比上年增长15.8%，增速比1-11月份回落0.5个百分点；土地成交价款13643亿元，增长49.4%，增速提高2.4个百分点。这些指标基本延续了之前的趋势，不同之处是累计土地购置面积增速有所回落，主要由于11月土地购置的大幅度放量。近日国土资源部部长表示，“我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法……政府将不再是居住用地唯一提供者。”这一表态将有利于盘活企业手中的存量土地，以及推动农村土地制度改革、促进宅基地入市。不过，需要更具体的方案出台，“转为住宅用地”很可能是作为租赁用地，商品房用地供应仍由政府主导。

2018年，预计销售增幅缩小、金融监管加强和资金链不断收紧依然会对后续开发投资形成制约，但新开工和土地成交增速不低将使开发投资增速相对平稳，不会大幅下滑，或还能实现5%以内的正增长。

1. 从趋势看，“链条逻辑”未变。房地产行业自身具有周期性特征，从拿地开工到预售交付，一般需要约2-3年的时间；从销售回款到开发投资，一般滞后期为3-9个月。有时行业政策或宏观环境的改变会使“销售-投资”的资金链条变得敏感或迟钝，但周期性特征和链条逻辑没有改变，成交增速下滑将拖累投资增速趋势性下行。

2. 从幅度看，新开工和推地的相对活跃使投资保有动能。其一，租赁接棒棚改，新开工依然不低。棚改目标套数和新建比例双双调降，意味着棚改新开工总量将明显减少。按2016年棚改货币化安置比例48.5%、减少回迁房建设面积2.05亿平方米计算，新建棚改房的套均面积约为70平方米，则2018年棚改新开工面积或小于1.23亿平方米。不过，租赁接棒成为新开工的“发动机”，或可基本抵补棚改新开工减少的部分。中共十九大提出以“租购并举”方式进行住房制度改革，在热点城市培育和发展住房租赁市场无疑是下个阶段的重头戏。从已明确具体目标的京沪来看，租赁住房建设重点城市将出现较高的新开工增长。

例如，上海要完成“十三五”期间70万套的租赁住房新增供应，则2018年至少需开工14万套。在套均面积50平方米/套和90平方米/套两种规格下，对应的租赁住房开工面积分别为700万平方米和1260万平方米。租赁住房因素对上海或北京总的房屋新开工面积增速的贡献率约有30%-50%。

其二，土地市场还能保持相对的活跃度。土地市场作为房地产市场的源头，在当前发生了重要变化。在库存周期和供地数量挂钩的政策鞭策下，紧握土地资源的热点地区地方政府从“舍不得”变得“大方”。2017年以来土地市场一改过去三年连年缩减的颓势，成交面积同比增速由负转正并“持续在线”。2018年热点地区地方政府还将继续加大推地，大型房企手中的土地储备在过去一年也下降较快，除部分2017年补货充足的房企以外，多数大型房企的补库存意愿依旧强烈，预计商品房用地市场交易将保持活跃。

除了商品住宅供地以外，发展租赁住房离不开大规模、低价格的地块供应，主要试点城市推动的体量将不小。以上海为例，“十三五”期间计划推出1700公顷土地用于租赁住宅建设，即在2017年7月到2020年末的三年半時间内年均推地485.7公顷。自2017年7月首推“只租不售”地块起，上海已经累计推出29宗租赁住宅用地，力度不可谓不大，但推地也仅约90公顷，进度只占年均目标的零头。这意味着，要完成任务目标，后续地方政府推地速度将加快，还有更大规模地块会被推出。

（作者为交通银行金融研究中心高级研究员）endprint