关于我国旅游地产发展的思考

刘万贤

（云南子元房地产开发股份有限公司，昆明 650000）

1 旅游地产的含义

旅游地产是以丰富自然资源、人文景观为基础，开展旅游服务的一系列建筑物及关联空间。通常，旅游地产可分为四种形式，其一，旅游商务地产，指的是在传统旅游风景观光区内或周边提供旅游服务的建筑物及关联空间，如商店、休闲娱乐场所、餐馆及酒店等；其二，旅游景点地产，指的是在旅游观光区内提供游客休闲、观光娱乐的建筑物及关联空间，但不包括住宿服务；其三，旅游住宅地产，指的是与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间；其四，旅游度假地产，指的是为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间。

2 我国旅游地产发展现状

2.1 旅游地产政策体系欠缺

旅游地产作为我国新兴的地产形式，仍处于初期发展阶段，大部分的开发建设项目仍由政府牵头主导。然而，由于旅游地产的相关规章制度和法律法规尚不健全，不能对旅游地产行业的各个环节进行详细规定，造成行业发展混乱，不法分子钻制度漏洞，牟取个人利益。与此同时，旅游地产发展过程中，旅游地产的融资途径单一，没有形成多元化金融体系，造成旅游地产行业对银行贷款的依赖性极强。如果房地产行业衰退或出现泡沫，房企无充足资金周转而倒闭，就会导致银行系统大量坏账产生，这不仅威胁了地产业和旅游业的发展，还会带来我国经济市场震荡。

2.2 经营模式过于陈旧

我国旅游地产发展仍处于起步时期，各开发企业更重视规模及范围的扩大，而忽略了经营模式的创新。从目前发展形式来看，大部分旅游地产的经营形式仍以传统的“景点-商店”、“景点-餐厅”等形式为主，产品的内容和形式均相对单一，经营开发的途径简单，在创新化、个性化方面有所欠缺。不仅如此，大部分的旅游地产仍依靠自然景区或人文景观进行经营，对自身产品营销工作不到位，尚未形成自己的客户群体，不利于企业获得更大的效益。

2.3 行业经营管理混乱

目前，随着房企从黄金时代进入白银时代，一些上市房企将房地产业务与体育、旅游、农业、文化等热门产业相结合谋求无缝对接，我国的旅游地产遍地开花的格局已经开始显现。但是从整个行业来看，目前众多的旅游房地产经营者的经营管理水平低，只管盖房子，不懂得如何去开发经营旅游景区，导致我国很多旅游地产仅仅以一种景区加地产、温泉加地产的粗放型开发模式发展，缺乏旅游的配套开发、资源综合利用，导致了自然资源的巨大浪费，甚至于破坏了生态环境。

3 我国旅游地产发展策略

3.1 完善政府监管体系

旅游地产并不是旅游景区与传统的地产业的简单结合。这要求在发展旅游地产时，充分发挥旅游项目的优势，借此进行良好的配套地产建设，从而实现全方位的旅游服务。由于我国旅游地产行业新兴，地产商和政府往往缺乏经验，仅仅凭借市场的自发力量和政府的不充分的引导和规划，难以将旅游和地产有效的有机结合，这就需要政府特别是中央政府对旅游地产开发、运营和旅游地产行业的总体和总量管理，通过一系列的宏观调控手段如：调整税率、金融、财政补贴等法律手段与经济手段对旅游地产开发和旅游地产行业实行宏观管理。另外，政府对于土地供应、土地税收、银行信贷等方面政策的变化都会极大地影响着旅游地产的开发与经营。同时，政府还应加强培育旅游地产企业适应市场的能力，尤其是对于市场需求的预测能力。同时旅游地产的宏观调控应采取“循序渐进”的应对策略[1]。

3.2 经营模式多元化发展

旅游房地产的开发程度和利用程度取决于其所依托的风景名胜地旅游资源的数量、质量及所坐落的地理位置和可进入程度。旅游房地产和传统房地产不同，它卖的是它的功能、服务，属于软性消费品。在创新旅游地产经营模式的前提是对旅游景点客源市场需求进行分析，针对各类顾客的需求规划设计旅游地产，稳步开发，从而制定全新的运营模式。在营销手段上，要更新现有的销售模式，从传统的房地产模式中跳出来，应用高科技，进行网上预订、推出贵宾会员卡、异业联名卡等方法进行销售，甚至可以跨行业结盟，跨国度联动，增加旅游房地产的影响力，挖掘其发展潜力。

3.3 实现资源充分利用

目前旅游地产行业中，各企业以获得高额利润为主要目的，更多的追求规模扩大、经营范围扩大，这种急功近利的粗放型发展模式极大地浪费了自然资源。因此，保护旅游区及周边自然景观及人文景观是目前的首要任务[2]。

第一，政府应当宏观规划旅游地产项目建设，明确旅游地产的开发审批、建设手续，针对选址、建设各个环节严格把控。面向中高端旅游度假人群，重点发展以景观感受、有机种植观摩、现场体验、产品定制、食饮品鉴、康体等为特色的旅游文化产业，同时根据各旅游景点进行创意设计、定制化生产和线上线下营销一体化发展的新兴产业，带动周边城市、村落风貌、基础设施条件、产业发展条件和生态环境的整体提升，力争建成具有鲜明文化特色、独特旅游景观、“吃、住、行、游、购、娱、体、养、悟”多产业多文化融合发展的旅游目的地、文化引领区、产业带动区、人才聚集区和美丽城镇示范区，使之成为旅游的新名片、新品牌。与此同时各个部门应当协同合作，将旅游地产与自然人文资源紧密结合起来，和谐相处，实现共赢。

第二，旅游地产行业需要转变经营开发模式，从原来的粗放型经营转变为集约型经营开发模式。对旅游行业进行全产业链，积极拓展产业链的长度和宽度，提高产品附加值，着力实现一、二、三产业协调发展，着力实现与本地特色现代农业、旅游、文化特色旅游创建方案，养身、医疗、大健康等产业的相互支撑发展，打造“抬头见山、低头见水”、“鸟语花香、四季芬芳”、“日游观景、夜游观灯”的人文自然景观生态和“依山就势”的配套酒店群落，周边地区旅游产业向个性化、特色化、高端化转型升级，引领国内消费和体验应用新趋势，加快形成又一新兴特色优势产业。

第三，特色小镇产业发展和小镇功能提升的基本思路是开发商及项目经营管理者除追求自身利润最大化外，更应当承担相应的社会责任，从全局发展角度思考，针对自然景观维护和旅游地产协同发展采取科学的措施，从而充分利用自然资源。建成产业类投资占总投资持续发展的产业体系基本构架，基本形成产业链、创新链、文化链、投资链、人才链、服务链。在提高旅游接待能力的同时对公共服务设施完善，配套中小学、医院和社会服务中心和公共WIFI全覆盖，借助移动互联、物联网、大数据等信息技术实现旅游项目的智慧化、智能化。按照“整体开发、一次规划、分布实施、逐步达成”的旅游开发建设和运营思路。在旅游功能提升层面，注重产业功能、文化功能、旅游功能、居住功能的有机结合，以承载“各地自然风景+旅游文化”的产业培育、企业发展、人口聚集、旅游接待为导向。提升特色旅游小镇的综合配套服务能力，打造宜游宜业宜居宜养的生态环境，营造便捷高效的营商环境，构建“产城人文”一体化的城镇。

4 结语

总而言之，旅游业和地产业对我国经济发展的作用越来越重要。旅游地产促进传统房地产行业及旅游业发展的同时，还会带动相关产业的经济增长。目前，我国旅游地产发展过程中仍存在诸多问题，如旅游地产政策不完善、经营模式单一、旅游地产资源大量浪费等。只有政府不断完善监管体系、创新经营模式并合理利用资源，才能够推动旅游地产的长久发展。