房地产，拐点到来？

文 ■王雨

如果楼市也能像“不开心时，记得让心情转个弯”似的好转，相信有不少人的心情会飞起来。草蛇灰线，伏脉千里，楼市的未来现在又有谁能看破呢！

近日，一篇文章刷爆了朋友圈，文章的标题很耸动《再见，房地产，深圳突然宣布》。不少人又再次惊呼，这一次，楼市的拐点真的到了。然而，说楼市拐点已到的话已并非第一次，在经历这么多次的“狼来了”之后，也有许多人问，只闻“狼”声，不见“狼”身，“狼”究竟在哪儿？

楼市寒冬？

打开百度搜索，如《土地市场趋冷房地产市场进入拐点时刻？》《“卖楼花”走到十字路中，房地产拐点在哪里？》《房地产拐点期，你当下最重要的购房功课》《楼市一夜入秋，房地产拐点已至？》《房地产哪有什么拐点，中国的城镇化至少还有十年以上》《城镇化率才刚刚开始，2018怎么就成了房地产拐点》等相关的报道铺天盖地。

这些报道有正方，也有反方。各执一词，看似都很有道理。这些报道多是一些预测或者分析，结果究竟如何也只能让时间来检验。但有一点可以确定的是，关于房地产拐点的报道密集出现在近三个月。这段时间，究竟发生了什么？

8月3日，在改革前沿深圳发了一则消息。深圳最终版的《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》正式发布，这意味着，被称为先试先行的深圳房改，终于正式落地！

这篇深圳楼市新政的有关规定，内容丰富，含金量爆棚：

从2018年起，在新增居住用地中，人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，普通商品房用地供应只有40%。

到2035年，新增建设筹集各类住房将达170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房三类保障性住房总量将不少于100万套。

人才住房：价格为市场价的60%左右，面积小于90平方米，可租可售。

安居型商品房：价格为市场价的50%左右，面积小于70平方米，重点面向符合财产收入限额标准的本市户籍居民，可租可售、以售为主。

公租房：租金为市场价的30%左右，特困及低保、低保边缘家庭最低可降至10%。重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，面积30-60平方米为主。

这个《意见》的落地意味着什么？

意味着，按照计划，到2035年，深圳新增约550万人，按照三人一户计算，大概需要183万套新增住房。而深圳规划170万套住房，几乎可以满足每一个人的需求。

让房地产压力倍增的不只于此。

9月中旬，广东省一份讨论取消预售制的文件使去杠杆中的房企压力倍增。尽管官方很快澄清取消预售制是误读，但近日来自深圳首个现售房即将入市、中山通过出让土地大规模试水现售制的消息让预售制和现售制的取舍变得扑朔迷离。

10月12日，中山挂牌一幅住宅用地，竞价起始楼面地价为人民币5000元/平方米，最高限制楼面地价为8000元/平方米，当报价达到最高限价时，转入配建人才安置房面积竞价程序；要求在土地移交的一年内开工，4年内竣工，并要求实行商品房现售。第一财经统计发现，光是今年9月以来，中山挂牌的9宗住宅用地，便全部要求实行商品房现售。

取消预售意味着什么？

地块竞得开发商需在项目竣工且商品房验收合格后，方可出售给买受人。据了解，中山市推行此项举措的初衷，是为了改善楼市的一系列乱相，降低购房者风险。

相比预售制度，商品房现售需要承担的购房风险大大减少，至少延期收楼、开发商“跑路”等问题能有效避免。

但对开发商而言，却是一个极大的挑战。现售意味着开发资金的回笼周期将延长，对资金储备不足的企业打击较大。

风还可以再猛烈一些。

上市房企中弘王永红跑路了，碧桂园集体喝鸡血打气，旭辉资不抵债，富力也开始玩高周转，万科和恒大都要转型。有名的没名的企业都要逃离房地产了……种种关于房地产企业的新闻让各看客议论纷纷，也让有房族或者没房族恐慌焦虑。

路向何方

的确，现在唱衰楼市的新闻比比皆是，说什么房价要凉了，开发商快要坚持不住了，楼市最惨的时刻到来了。惹得手上有多套房的购房者像是热锅上的蚂蚁，现在要不要卖房？晚卖是不是就没这个价了。想要买房的刚需也在着急，要是现在出手，万一过段时间房价降了怎么办？

房地产牵动着千家万户。有房也焦虑，无房也焦虑。

在许多人唱衰楼市的时候，也有一些声音，认为房地产的未来仍大有可为。

对这些声音提供支撑的，是许多城市最近的房价。房价暴涨的新闻不绝于耳。这些城市基本非一二线城市，以三四线城市为主。

国庆期间，一位从事房地产新闻的编辑回到了他的老家，安徽的一座小县城。这个县城的房价在近两年疯涨，基本翻了一倍，房事俨然已经成了大家心里的第一大事。

从数据上了解，截至2017年末全国已有29个三四线城市房价过万，区域房价也进入快涨通道。“千人抢房、夜宿售楼部”等桥段层出不穷，区域房价也进入快涨通道。

上海易居研究院发布《100城住宅价格报告》指出，到2018年8月，一线城市4万元以上均价水平持续了17个月，二线城市1.2万元以上均价水平持续了14个月，三四线城市1万元以上均价水平则持续了12个月。

2016年以来，三四线城市房地产市场明显升温，成交量持续高位运行，房价更是加速上涨。

截至2018年7月，重点监测三四线城市房价大都突破万元大关，占比接近70%，三亚暂以33566元/平方米居首。相较于2016年1月，半数以上三四线房价累计涨幅超50%，中山、常州、慈溪等市更是倍增。

不少研究认为，造成三四线房价短期内上涨的原因很多，地方政府减少土地供应，造成的楼市资源稀缺，宽松货币政策周期下，市场上的闲钱太多，造成旺盛的投资需求。今年喊声比较多的是：一二线城市的回流族购房，棚户区改造的货币化安置，改善型需求的崛起，相对宽松的货币环境和房贷政策，心理预期、攀比心理和羊群效应等等原因促成房价上涨。

十年，我国的房价基本呈一个直线上升的趋势。

2007年，深圳房价均价首度破万。当时，全国房价破万的城市，仅有北上深3个。

十年之后的2018年，全国房价均价破万的城市扩大到62个，其中三四线城市超过1/3。而整个中国，也不过300多个地级市。

对于三四线城市房价暴涨，棚改的货币化安置是一个重要原因。然而在压力之下，各地纷纷告别激进：

山东首次取消货币化安置奖励，不再鼓励货币化补贴；

湖南则提出，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策。

广东则提出，控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置。

凤凰资讯的大风号发表的文章《什么？三四线房价纷纷已破万，疯狂的背后是？》认为：这一系列动作都说明，棚改货币化的风险越来越大，三四线的疯狂将会失去最主要的支撑。如果棚改退出、定向放水暂停，三四线城市的高房价靠什么维系？

没有好的经济基本面，收入赶不上房价涨幅，同时还面临人口外流的危机，所有这一切，都为三四线城市拉响警报。

当潮水褪去，就剩一地鸡毛。

当下的房地产，就像笼罩了一层浓雾，雾下的真身如何很难让人看清。

国家统计局数据显示，从8月份全国70个城市房价涨跌的情况看，有67个城市房价环比上涨，2个城市房价持平，只有一个城市房价下跌。也就是说，在8月前从全局来看房地产市场仍然处于微涨的状态。

可以说今年8月份开始，各地房地产市场显现进入平稳运行通道的信号。近期，房企降价和业主维权相伴出现，发出了明确的调整信号。相比前一段时间各地频现的摇号抢房现象，房地产市场确实正在走向理性。可以看到房地产市场正在退去高烧，回归居住属性。

在持续严厉的措施影响下，房地产调控进入了一个博弈平衡期，此时需要防止房价过快上涨，也防止房价大幅下跌。未来对房地产市场的判断标准将不能单纯从成交数据来衡量，而是应该看到从高速增长向高质量增长过渡的变化过程。只有全面落实“房住不炒”，逐步建立符合国情、适应市场规律的楼市长效机制，房地产市场才能真正走向理性。

如果楼市也能像“不开心时，记得让心情转个弯”似的好转，相信有不少人的心情会飞起来。

草蛇灰线，伏脉千里，楼市的未来现在又有谁能看破呢！