价值工程在房地产项目管理中的应用

王 海

安徽卓瑞地产有限公司，安徽芜湖 241008

1 价值工程和房地产项目概述

1.1 价值工程

价值工程最早出现在二战时期，最早是运用在军工业的，后来才逐渐在工农业生产、科研、企业经营管理中得到广泛应用。我国在改革开放以后开始引入价值工程，目前已经在许多行业领域得到了应用和推广，只不过因为不同行业知识水平和行业特点的不同，所以在各行业和各企业中的应用水平相差较大。价值工程在房地产中的应用还处于初级阶段，应用较浅，系统化应用还未形成。总之，价值工程是一种为了合理利用资源，提高技术经济效益而诞生的现代管理方法和技术经济分析方法，具有明显的应用优势。

1.2 房地产项目

房地产项目是我国国民经济中的重点产业，在全国固定资产投资中占比达到20%以上。但是长期以来对于房地产项目的管理采取的是粗放型管理方式，考虑更多的是短期经济效益和个人利益，而不顾长期效益和社会集体利益，所以使得大量社会资源遭到浪费， 且产生环境污染的问题。在资源短缺日益严重，环境保护理念深入人心的当今社会，必须要改变传统的房地产项目管理方式，将价值工程合理地应用到房地产项目各个阶段的管理中，从而达到降低房地产开发项目生命周期成本，节约资源，保护环境，为人们创设舒适安全生活、工作环境的效果。

2 房地产项目的特征分析

2.1 时间性

房地产开发项目对于时间目标的限定性很强，也就是所有房地产开发项目都有一个严格的时间要求。这主要是因为房地产项目投入的资金量很大，市场需求变化极快，市场中同行业竞争异常激烈。首先，房地产项目具有很高的价值性，所以在生产建设中房地产项目的资金投入量达到所有固定资产投入的20%以上，占比极大。不过由于房地产企业能够使用的资金不多，就必须要通过控制工期来提高资金的使用效率。一旦工期延长就会产生不必要的费用，导致成本增加，资金收益降低，影响项目的利润而导致经济损失。其次，在社会经济快速发展，人们生活水平不断提高的背景下，人们对于房产的需求量在增多，但是对于房产建筑的功能要求也越来越多元化，且变化极大。所以当建筑项目工期延长之后，所建造的房屋建筑的功能可能已经和当时人们对于功能的要求不一致了，这样就可能会导致许多房地产项目产品被搁置浪费。另外，在当今房地产市场上，由于市场竞争十分激烈，如果工期太长，就会因为同类产品数量的增加而造成项目价格的降低，或者因为其他同类产品功能的改善而使得本项目产品的竞争优势丢失，同时使项目价格进一步降低。

2.2 系统性

房地产项目是一项复杂且庞大的工程，投入的资金较多，规模较大，而且投资回报所需要花费的时间较长，各个项目阶段需要相互衔接才能保证项目顺利进行。所以房地产项目建设对各个阶段提出了相应的要求，要求建立统一的管理制度和标准体系，采用一致的管理方法，对建筑项目的所有阶段进行统一有序的规划管理。

2.3 法律性

房地产项目在建设过程中所涉及到的组织机构较多，使得项目责任具有不稳定性，所以为了避免出现问题时组织机构推卸责任，找不到项目负责人的情况，国家通过制定相关法律法规来对责任进行约束。比如房地产管理法、招投标法、工程承包法和劳动合同法等来保证房地产项目建设施工的规范性和合法性。

2.4 质量目标要求高

房地产项目投资较大，投资具有不可逆性，而且投资回报周期长。所以一旦房地产建设质量达不到应有的要求就会造成资源的大量浪费，产生不可估量的经济损失。更为严重的是，一旦房地产项目出现质量问题不仅会影响人们的工作和居住，而且还可能会威胁到人们的生命财产安全，严重的质量事故会造成严重的人员伤亡和财产损失。所以，必须要密切关注房地产项目产品的质量，通过制定相关法律法规、行业准则和严格的管理制度、质量检验标准等来保证房地产项目产品的质量。

2.5 费用目标强

对于房地产开发商来说，一方面对于房地产的建设施工需要大量的资金投入，另一方面房地产企业可以使用的资金有限，所以在一开始房地产开发商就在追求费用经济目标，也就是尽可能地降低房地产项目建设成本，提高利润空间。此外，随着市场竞争日益激烈，房地产开发商为了提高竞争优势就必须要降低成本，这样才能提高经济收益。同时，对于消费者来说，也希望能够得到经济实惠的房地产产品，综合上述因素，使得房地产项目具有很强的费用目标性。

3 价值工程在房地产项目管理中的应用

3.1 项目策划阶段

在项目策划阶段，首先对房地产市场进行市场调查和分析，对房地产项目进行市场定位和细分，然后对房地产施工项目结束以后的物业管理进行规划。房地产策划的目的是为了明确房地产项目的目标市场，只有精确定位目标市场才能使房地产开发项目符合市场的要求。该阶段的主要工作内容包括房地产项目的分析与计划、市场调查、市场细分、目标市场和项目定位、项目评价和完善等，其中最为关键的是房地产市场调查、细分和目标市场的明确。因为通过对房地产市场的调查分析可以了解消费人群具体的价值要求，然后才能运用价值分析的方式对房地产项目功能不足的地方进行改进。此外，通过细分市场规模、消费力和发展潜力等来选择房地产项目的市场目标。最后通过消费能力的调查为房地产项目合理的价格定位提供参考。总体来说，价值工程在房地产项目策划阶段的应用，主要是综合考虑楼房未来的款式发展，城市核心区域的转移，房地产市场化的发展以及融资方式的变化，土地、税收等方面的变化等。为体现房地产项目策划阶段最大的应用价值，需要从居住环境、小区的风格和建筑特色等方面进行整体评估。

3.2 项目设计阶段

将价值工程应用到房地产项目设计阶段中，其主要工作对象和特点也是跟随设计阶段的程序变化而变化的。在该阶段中，项目设计的主要内容是明确建筑物的形式、尺寸，然后制定整体的施工方案。在开展设计招标过程中，尤其是在设计招标相关文件时必须要明确指出评价指标，也就是对于建筑物的平面布局、通风、照明、采暖等系统工程设置相应的评价指标，同时还要设置建筑内外装饰、周边环境美观性、周边绿化景观以及噪声等环保性评价指标。另外，在进行施工图纸设计时，要将材料的选择、隐蔽性工程施工方案等纳入到价值工程中，量化业主的要求和项目功能的需要。比如，在实施价值工程中可以采用地热采暖，虽然增加了一些成本，但是室内供暖面积提高，装修成本降低，性价比较高，而且可以更好地明确市场价值，将此作为新的销售点。

3.3 项目施工阶段

在项目施工阶段，在确定施工方案，包括施工量、施工工期和相关施工工艺的基础上，首先采用价值工程可以对项目施工进行合理规划，从而能够避免资源浪费的现象；其次，为了降低施工的成本，避免房地产项目施工工期延长，必须要合理组织施工人员，对施工材料进行合理分配，并严格按照施工方案要求进行施工。而想要提高施工组织分配的合理性，就必须要对施工中的施工费用等进行精确的计算，这样才能合理控制成本和工期。再次，价值工程在房地产项目建设的应用中，可以及时发现施工中存在的问题，并根据价值分析进行问题处理和优化改善，从而可以有效避免施工中存在的影响施工质量的问题，同时可以避免材料资源的浪费，使施工人员、施工机械设备等得到合理的配置和利用。此外，价值工程可以对工程施工的质量、施工材料、施工时间等进行合理控制，一方面可以优化施工组织，使得施工能够按照原计划有序进行，达到节约时间、降低施工成本的目的；另一方面随着施工技术的提升以及创新施工工艺的应用，能够有效地降低房地产项目的建设成本，为建设企业带来可观的经济效益和社会效益。

4 结语

综上所述，在房地产项目管理中应用价值工程，既能节约生产成本，提高建设项目经济效益，又能起到保护环境，节约建设能源的作用。总之，价值工程在房地产项目管理中的应用，可以通过对经济价值和技术价值的分析，在促进房地产项目管理发展的同时，促进技术的发展。鉴于此，本文对价值工程和房地产项目相关概念和研究结果进行了简要分析，然后针对房地产项目策划、设计和施工的不同阶段，提出了应用价值工程进行房地产项目，可以有效提高项目管理水平，提高企业的经济效益和社会效益的建议。