农村宅基地地籍测量方法的探讨

2018-02-04刘淑慧

智能城市 2018年1期

刘淑慧

青海有色测绘勘察院，青海西宁 810000

对农村宅基地进行的测量工作，主要是为了获取相应的地籍信息，根据测定地块的具体状况，了解土地位置、面积、类型、利用情况、价值、归属，并根据这些资料完善现有土地档案、地理信息资料，以便更好的开展土地管理工作，为土地的合理规划及利用提供重要参考，传统方式的地籍测量手段已经难以满足实际工作的需要，需要探讨新型测量方法，提高整体测量的准确性。

1 农村宅基地有关概念

自建国以来，我国的土地制度与宅基地都经历了从私有制到公有制的这一演变过程，但是由于我国在建国以来对土地制度及宅基地法规政策都做出了多次调整。

1.1 宅基地

农村宅基地，一般是指农村居民因生活居住而建造的住房、庭院、辅助用房及其他建筑物所使用的土地。宅基地的概念有狭义和广义之分，狭义的宅基地仅指农村集体经济组织为满足农村居民的居住需要和生产需要而分配其居住使用的住宅、附属用地。而广义的宅基地不仅包含上述内容，还包括了国家所有土地与集体所有土地中的农村住宅用地。目前，我国国内学者在研究宅基地的相关事项时多使用狭义的宅基地概念[1]。

1.2 宅基地的使用权

根据我国《物权法》规定，农村宅基地使用者根据相关法律法规对集体土地享有占有和使用的权利，可以利用这部分土地进行住宅及附属物的建造。这样一来，依据法律规定，农村宅基地的使用权即指农村居民享有在农村集体所有的宅基地上建造住宅、附属设施以及直接支配与排他的权利。

1.3 地籍测量

地籍测量是指为了获得地籍信息而借助科学仪器，在权属调查这一基础上，所采取的专业测绘工作，目的是为了服务地籍管理工作、集合国家土地信息及保护土地产权等，地籍测量主要包括修测地籍图、重测和修编地籍簿册、动态监测权属地的土地信息、测算面积、测绘地籍图、测量界限及地籍控制测量等，以确保地籍资料的正确性和科学性[2]。

在进行地籍测量时，需要遵循从整体到局部、从高级到低级的原则。并且在地籍测量展开之前，首先需要进行地籍调查，地籍调查即指对土地及其附着物各方面（主要包括社会、经济和法律等方面）的信息进行调查，在对土地及其附着物的利用状况及权属界址进行实地确认之后，可以就确认得来的资料进行整理，并填写相应的地籍调查表，以便为测算土地面积、精确定位土地及其附着物等地籍测量工作提供重要的基础性资料。

根据地籍调查工作的时间、任务内容，可以分为初始地籍调查、变更地籍调查两类，在进行具体的地籍调查过程中，调查的内容应覆盖调查区域的每一块土地，其中土地权属调查是核心。

2 宅基地调查依据及要求

2.1 调查依据

我国农村宅基地调查依据主要包括《集体土地所有权调查技术规定》、《第二次全国土地调查技术规程》、《城镇地籍调查规程》及各地印发的登记发证通知等。

2.2 调查要求

2.2.1 外业调查

对于所有已经发证的宅基地需要进行实地调查，以便核实宅基地证载信息和使用情况，而对于未发证的宅基地，则需要调查其实际门牌地址及其权利人的姓名，并在调查底图上予以标记。在外业调查时，需要填写调查表，调查表所应包含的内容主要由：土地证号、实际门牌地址、权利人姓名及身份证号、证载地面积及证载土地坐落、旧宗地号、建设状态机审判状态等。这里需要注意的是，填写调查表的时候，调查编号需填写标注在宅基地范围线内，以做到二者一致[3]。

2.2.2 建立数据库

数据建库需要依据国土城建局信息中心所提供的格式，运用相应的计算机软件将前期调查得来的底图，并且将其宅基地的范围线输入到数据库当中，以便于完善和修整其相关属性。同时，在输入国土城建局信息中心所提供的调查底图时，还应对无范围线的宅基地部分加以注意，并根据需要补测地形图，以保证信息的完整性。最后，根据调成果予以分类统计，以提高工作效率。

3 农村宅基地调查现状

由于我国尚未出台一部专门的规范村庄地籍调查技术及作业的规定，鉴于《城镇地籍调查规程》对适用范围做出了明确的规定，即适用于全国城镇和独立工矿区，那么这样一来，原则上也适用于农村地区。依据《城镇地籍调查规程》中对于界址点的测量，需要使用测量仪器，而界址点往往定于围墙拐角或房角等较为固定建筑的拐点，所以界址点也就非常容易确定，因此其测量精度的要求也较高。这里需要注意的是，该规程也适用于地物较为复杂（例如篱笆、活树及沟渠）、不明显界址点等。为保证宅基地面积和房屋面积的测量结果的精确度，建议采用内外延长法、直角坐标法及距离交会法等方法，来勘丈权属地的每一宗地的实际面积和具体位置，确保达到要求的勘察精度。对于需要采取补测措施的地物，依据勘察数据，采取内外延长法、直角坐标法及距离交会法等方法来解算位置和坐标和位置。同时，依据指界人所指定的具体位置，使用测距仪和钢尺等测量工具，现场对界址距离进行丈量，并且在调查底图进行标注，将丈量得来的数据填写于地籍调查表中。最后，分析调查结果。

4 农村宅基地测量方法

4.1 现场进行调查、登记，并整理收集资料

将各户宅基地权利人的相关资料收集齐全，包括：身份证、户口本、土地使用证，宅基地证件与权利人存在差异的，要将原有证件收回，并要求携带土地使用证办理相应的更名手续。资料收集过程中，将土地登记申请书、地籍调查表更正为现有权利人，相应界址认定要由本宗土地与邻土地权利人共同到场进行界限指认，对于有争议的界址由双方协商解决，协商不成，按现状地上建筑物测量。房屋后滴水檐面积根据国土规划局审批完成的规定进行，对于门房、厢房、耳房、院墙等都不考虑滴水线面积。

4.2 地籍测量方式

应用城市已有的GPS控制网采用GPS-RTK方法进行控制测量，并依照标准确定图根点。宅基地界址点采用GPS-RTK、全站仪进行测量，采用全站仪进行实测。在测量过程中要准确安置测距仪，选择合理的加常数和乘常数，将定向点距离确保在规定范围内，视距不得超出规定界址点。采用GPS-RTK进行测量时，界址点要测绘外房檐角长、宽，然后在实地使用钢尺量距确定房屋界址点位置，对于宗地内的房屋、围墙、栅栏均要进行测绘，对于隐蔽处或不易测量的界址点，可使用前方交会、截距等几何方法进行确定。

4.3 整理数据

使用地籍图软件进行编辑。界址线严格位于界址点中心连线上，界址点用规定图形进行标识，界址点中心连线上就是界址线，对于村屯街道要使用GIS软件根据具体的影响进行详细划分，途中的镇、村为主线，对于允许建设区要参考进行划定。具体的公路数据要根据数据库现存的线状地物或图斑进行确定，对于农村宅基地超标的，在《村镇建房用地管理条例》施行后未进行任何更改的，可以暂时进行使用，但是超标面积认定为集体土地建设用地使用权。对于《土地管理法》与《村镇建房用地管理条例》中间的时期，宅基地面积超标的，要根据《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》综合当地政府规定进行处理，超标面积认定为集体土地建设用地使用权。转让、购买取得的宅基地，与原有面积合计超标的，允许继续使用的情况下，超标面积认定为集体土地建设用地使用权。同时在土地登记卡、证书中注明超标面积总量。后续分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，进行更正。