老旧电梯大修改造问题解析

邹宇飞

（重庆市特种设备检测研究院，重庆 401121）

1 住宅专项维修资金方面的问题

2015年10月17日，住建部与财政部联合印发《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（建办房[2015]52号）（简称《通知》）。《通知》在现行政策法规的框架下，通过明确维修资金的使用范围和目标重点、细化应急使用制度、创新业主表决规则等方式，探索建立老旧小区和电梯更新改造多方资金筹措机制，有利于解决维修资金使用难题，提高维修资金的使用效率，改善人居环境，保障人民群众的生命财产安全。

但在实际操作中存在以下问题和难点：第一，老旧小区和电梯亟待更新改造但面临资金不足、维修资金使用事项业主“双三分之二”表决难的问题。住宅小区等建筑物因产权分散，业主意见难统一，难以达成共识。第二，紧急情况下维修资金无法及时拨付使用的问题。尤其是没有业主委员会、物业服务企业等维修资金申请主体的小区。第三，维修资金信息不够公开透明的问题。第四，维修资金管理实践中出现的问题，更新改造制度化、常态化的机制尚未建立。

2 电梯常见问题及分类

超过80%的电梯常见问题是安全保护系统故障，占比96%；电气控制系统故障，占比86．3%；曳引系统故障，而不常见的问题是导向系统故障和重量平衡系统故障，仅占13．5%。详见图1。

（1）安全保护系统。安全保护系统绝大多数问题是无上行超速保护装置，占76．1%；其余类似紧急报警装置通话质量差、缓冲器腐蚀、应急照明无效等问题仅占少部分。

（2）电气控制系统问题。电气控制系统主要问题是控制系统线路、元器件老化不可靠，占比28．7%；其次是调速系统老化不可靠，占比17．4%。详见图2。

（3）曳引系统主要问题。曳引系统主要有两大问题，漏油和磨损。其中，曳引绳和曳引轮的磨损最为严重，分别占24．1%和19．4%；其次较为严重的是减速装置漏油，占12%。

（4）门系统问题。门系统主要问题是电气系统老化，占29．3%；其次较为严重的是门轮磨损，占9．6%。

（5）电力拖动系统问题。电力拖动系统主要问题是控制系统老化，占29．6%；其次较为严重的是线路老化和调速系统老化，分别占比21．1%、18．2%。

（6）轿厢系统问题。轿厢主要问题是超载不可靠，占67．8%；其次较为严重的是较低腐蚀，占17%。

在曲靖市陆良县，食用菌产业一直都是地方经济发展的润滑剂。经过多年的持续发力，2017年全县生产面积已达204万平方米，产量15.9万吨，产值更是达到5.4亿元，形成了以马街、三岔河镇为重点，其他乡镇零星种植的生产格局。

（7）制动系统问题。制动系统主要问题是电梯为单弹簧单铁芯制动，占比36．8%。

（8）重量平衡系统。重量平衡系统主要问题是补偿链锈蚀损坏，占36．3%；其次是轿厢有装饰物，可能影响电梯重量平衡，占24．2%；问题较少的是补偿链无二次保护，仅占1．1%。

（9）导向系统问题。导向系统主要问题为导靴磨损，占64．8%；端部导轨因冲顶变形、顶部只有1个支架、无法运行等问题出现较少。

（10）老旧电梯改造前曾经大修项目。老旧电梯改造前曾经大修项目次数最多的是控制柜，占比24．2%；其次是曳引钢丝绳，占比22．0%；限速器、轿厢地坎、轿顶锁紧装置、变频器改造次数较少，各自占比1．1%。

3 业主、使用单位和维保施工对老旧电梯改造需改进的方面

业主、使用单位和维保施工对电梯大修改造的评价差距较大的原因主要是使用单位是站在第三方考虑，较为客观，而业主的评价则带有一定的主观感情因素，因此使用单位对老旧电梯的改造评价更为可信。

3.1 业主

（1）业主对未改造电梯评价较低，主要表现在电梯运行速度慢；但认为到大修改造或更新的时机的业主仅占1/3左右；愿意出资或动用大修基金同样仅占1/3左右；少部分愿意出资的业主多数愿意出资额度仅100～500元。

（2）业主对已改造电梯效果评价略高于改造前的评价；改造后电梯故障率有所下降，但仍存在运行速度慢、经常不运行的问题；同时同资金筹集的满意度也较低。

3.2 使用单位

（1）使用单位对未改造电梯评价较低，均认为已到大修/改造或更新的时机；认为业主愿意出资或使用房屋专项维修资金对电梯进行到大修/改造或更新的占大部分；如果个人出资，使用单位认为业主愿意出资额度在501～1000元占多数；有单位建议政府出资60%，业主出40%。

（2）使用单位对已改造电梯评价较高，电梯大修/改造或更新后的故障率大部分有降低；电梯大修/改造或更新后还存在问题较多的是经常关人、运行时有异响。

3.3 维保单位

维保单位维保10年以上未更新改造电梯的数量共有1507台；维保电梯的曳引系统和电力拖动及电气控制系统经常出现问题，主要有死机、滑梯、异响等；主要存在人员不足、未与业主达成一致、政府审核方案时间较长等问题，希望改进。

3.4 实施单位

从实施单位的调查数据来看，更新改造大修电梯的数量共有1734台；曳引系统、电力拖动系统、电气控制系统是电梯经常维修的地方；主要存在的问题有人员不足、资金没有到位导致施工进度停滞不前等。

4 结语

老旧电梯大修改造已受到相关部门的高度重视，主要有制定老旧电梯改造总体方针；确定电梯改造思路，明确主题责任；部门联动、齐抓共管；政府承担维修更换大部分费用；耐心宣传，加强沟通；确定严格的流程；制定技术标准；建机制，筑长效保障。