房地产限贷措施性质的金融法研究

王津

摘 要：面对房价不断上涨这个社会问题，各级政府出台了严厉的限制措施控制房价增长。本文从限贷政策出发，论述了房地产限贷政策与金融法调控以及金融市场监管的关系，并且在根本上提出相关建议，完善相关法制，保证房地产限贷政策合理合法的运行，维护房地产经济平稳发展，改善民生。

关键词：限贷政策；房地产；金融法；法制

1 房地产限贷政策简介

近些年来，中国主要城市的房价不断上涨，给普通百姓的生活增添了很大的经济负担。房价上涨，会加剧贫富分化，使社会不稳定因素增多，不利于社会稳定。房价上涨会带动一系列非房地产行业的成本上涨，租房等成本会随之上升，会在一定程度上抑制其他行业发展，城市的吸引力，以及吸引外来人口的能力下降，不利于城市的持续发展。对于引进优秀人才，增强城市竞争力，设置了极大的障碍。对于我国房地产市场，市场机制尚不完善，出现很多影响社会稳定的问题。住房属于民生问题，是贴近老百姓生活深处的，因此如果解决不好会影响社会健康发展。在此情况下，我国自2010年开始实施了许多宏观调控政策，用来控制房价上涨。目前主要的手段就是限贷政策。所谓的限贷就是对住房贷款申请的金额有所限制[1]。例如，在2011年国家为了遏制房价上涨提出了“国八条”，出台了限购令、限贷令、限价令、保障房的宏观调控建设等相关条令，采取有效措施对购房者购买二套房的贷利率进行了严格限制，相对于政策前的首付比例有小幅度提高，并且在此基础上严令禁止对购房者购买第三套房进行贷款。在过去的几年人口红利从2011年开始慢慢减弱，人口出生率逐年下降，老龄化不断加剧，这些因素削弱了住房要求。从2017年开始，中国房地产调控在期侧重需求端的调控逐渐向长期供给端结构性改革转变，并确定了“租购并举”的住房体系，把需求端与信贷政策相互结合，合理调控房地产市场。在2018年新一轮调控中限贷政策尤为严格，大部分一二线城市的首套房付款比例比例普遍为30%，个别中心城市达35%。二套房更为严格，最高付款比例达80%，调控力度很大。中央政府对房地产调控采取了步步为营、多招密集连发的策略，说明中央政府对房地产调控的态度是明确且有决心的。从一定意义上讲，银行收紧房贷对抑制房价的过快上涨会起到积极作用，进行利率优惠政策调整有利于合理引导住房消费，抑制投资、投机性购房需求。房地产限贷政策已经成为政府干预调控房地产市场的有效手段之一。但是值得注意的是，政府限购限贷在不能从根本上解决房地产行业的供需矛盾，政府干预从而提高购房贷房条件，使一部分丧失了买房的条件。例如出现离婚买房的现象，相对来说，政府干预只是短期抑制购房需求，限制投资住房行为，不能从根本上满足购房需求。这些是强制性的行政手段，在初期对于交易量是有压制，也在一定的周期时期产生了积极的作用，但是如果长期使用这样的手段去压制是不利于市场化发展的。房地产限贷政策在根本上只是一种暂时有效的调控手段，只是将市场用户部分需求冻结，抑制炒房行为，短期内将房价进行一定程度的降低，但是从长久来看，这种限贷政策会导致品房价格飙升，对于普通购房者来说购房难度明显增加，不利于民生的改善。在此基础上，社会各界人士将关注的重点放在了限贷政策是否合法方面[2]。特别是我国宪法规定，我国公民拥有自由交易的权利、公民投资自由的权利、自由购买的权利，而限贷政策严重侵犯了这几项权利。因此限贷政策需要从法律以及情理层面上去理解，才能将相关政策进行落实[3]。

2 金融法调控及金融市场监管

现代经济的核心就是金融，要保持国家经济持续健康发展也是需要金融法调控。金融法是调整金融交易与金融监管关系的法律，相比于其他法律，金融法更具有宏观调控性。金融法对金融关系的四大要素进行规范，这四大要素是：市场准入、经营范围、利率及汇率和资格审查[4]。金融法优势有以下几点：第一，对于整个金融行业来说，金融法是对其进行系统调控；第二，金融法是对金融关系的四大要素进行规范，因为四大要素对国民经济有着直接或者间接的影响，因此对于宏观调控，金融法比其他法律更有效[5]。金融法主要解决两个方面的问题。第一是调控金融市场各要素之间的关系；第二是国家监管机构如何对金融市场进行监管。但是需要我们注意的是，金融调控必须在法律允许的范围内进行，不可超过法律。金融调控的对象以及方式必须是在法律的规定下。金融调控不具有法律强制性的特点。中国中央银行作为我国金融调控的唯一机构，但是限贷政策确是由各级政府制定的政策，因此对于金融调控，它的主题不具有法律权利。中央银行是通过货币进行金融调控的，他主要是控制市场中的信貸规模，但是它并不限制商业贷款的限额来控制信贷规模，因此限贷政策作为一种明显的行政手段，并不在法律的界限范围内。况且金融调控的主体是引导原则，而限贷政策为强制的行政手段。结合以上可知，限贷政策并不能定义为真正的金融调控措施。

在此我们就需要提出金融监管。金融监管是政府通过特定的机构，如中央银行、证券交易委员会等对金融交易行为主体作的某种限制或规定。它的本质的政府的规制行为，目的是维护金融健康高效平稳运行。金融监管的内容主要有以下三个方面：1）市场准入的监管。2）市场运作过程的监管。3）市场退出的监管。金融监管主要措施是限制监管者的权利范围、经营能力以及盈利水平[6]。但是在依法治国的大前提下，任何措施都要在法律规定范围，监管措施也不例外。监管措施并且需要监管机构严格执行。但是现阶段的限贷措施并没有行政立法程序，没有严格的法律授权。并且限贷政策由各级政府制定，因此需要各级人民政府对执行调控措施承担责任，这与金融监管机构的规定不相符，因此不能将限贷政策划归为金融监管。

3 对房地产限贷政策金融法调控的建议

综合以上论述分析可知，我国现行的限贷政策存在各种各样问题，无论是在调控的主体，或者是调控的途径还是调控的效力，都是和我国现行法律条文的相关规定所违背的。并且与以往实行的相关措施不相一致。其中很多的规定更是已经违反了我国现有的法律法规。它与硬法不同，硬法是通过严格立法程序确立，并且依靠国家强制力保障实施，硬法具有严格的法律效力[7]。而限贷政策无论是在结构还是法理逻辑都是不完善的，它属于软法。限贷政策这个软法的劣势是它缺乏合法性，不具有硬法的严格法律依据，只是强制性进行限定。限贷政策合理性有待商榷，它虽然限制了部分投资者，但也对部分刚需购房者的利益造成了损害。限贷措施实施后没有相关配套保障手段，监管措施也不明确。软法与硬法是相互完善的，它也有自身的优势，软硬皆施才能更好地保证我国金融更好地发展。基于以上分析，结合相关方面，提高限贷政策软法的法制化程度，相关建议措施如下：第一，及时关注市场行情，根据情况及时调整控制力度；第二，及时跟进以及反馈调控结果，制定完善的推出机制；第三，软法与硬法相互协调，相互配合，软硬兼施，同时保证政府相关调控措施公平公正合理的运行；第四，充分采纳社会各界人士的建议，对合理的意见进行论证，经法律相关程序制定；第五，对《突发事件应对法》进行系统的完善，并采纳相关人士意见，为软法提供法律依据，保证相关措施平稳有效的运行。

4 结语

本文对房地产限贷政策、房地产限贷政策金融调控与金融监管、房地产限贷政策的金融法调控进行了系统性的研究分析，对不足之处加以提出并且提供了相应的建议。结果分析表明，为了保证房地产市场经济持续健康发展，必须制定相关的房地产限贷政策法律法规，使房地产限贷政策有法可依，保证政策依法落实。

参考文献

[1]欧阳君山.房地产市场的限购限贷政策不为过[J].金融博览，2012（21）：40.

[2]郭仁铨.我国房地产市场金融调控法律制度研究[D].武汉理工大学，2014.

[3]鲍兰花.房地产限贷策浅析[J].中国城市经济，2011（30）：87-87

[4]孙斌艺，何德媛.限购限贷房产税策与房地产市场的变化趋势[J].上海房地，2014（4）：12-14

[5]吴弘.房地产限贷措施质的金融法分析[J].法学，2011（4）.

[6]徐耀武.我国商品房限购令的法律问题研究[D].湖北大学，2012.

[7]苏红，王克稳，金占明，等.战略群组视角下产业政策对行业结构的影响——以中国房地产业限购限贷等政策为例[J].技术经济，2015（8）：35-45.