新时代地产新政策

宋慧芳

随着2018年钟声的敲响，地产开启了进入新时代的新篇章。

时光荏苒，政策频出的2017年一晃过去了，终于迈进了2018年，大家或许还沉浸在跨年的喜悦中，而房地产的跨年或许也将意味着从一个旧时代向新时代的过渡。在中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮看来，进入新时代，供求关系将发生根本逆转，而改善居住条件，将带动持续的消费需求，也为房地产行业带来了新的机会和挑战。自2017年12月18日-20日，中央经济工作会议召开以来，国家各部委又再次对其进行了跟进定调。

住建部：深化制度改革分来调控

2017年12月23日，在全国住房城乡建设会议上，住建部部长王蒙徽对2018年工作任务作出部署：一是深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。大力发展住房租赁市场；扎实推进新一轮棚改工作，2018年改造各类棚户区580万套；因地制宜发展共有产权住房，多渠道解决群众住房问题。二是抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房；库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

易居研究院智库中心研究总监严跃进：从此次召开的全国住房城乡建设会议可以看出，房地产销售市场依然成为了房地产市场发展的一个重点，相关鼓励、限制、调整性政策都会比较多。

此次会议提到“2018年我国要抓好房地产市场分类调控”。该表述和此前的房地产分类调控的思路密切相关。从实际情况看，当前分类调控的工作总体到位，但是还有很多问题，比如分类调控过程中，类似住房、银行、工商、公安、城市规划、国土等部门如何进行协调，以促使调控效果真正有效，这个是很关键的内容，预计分类调控思路不变，但分类调控的政绩考核任务加大。

在分类调控方面，此次会议明确提到了“针对各类需求实行差别化调控政策”。这个表述相对来说比较明确，换而言之，基于不同需求进行政策的不同调控是大思路。从此次会议可以看出，对于首套刚需依然会有继续满足的导向，这一点大思路是不变的。有变化的是关注支持改善需求方面，实际上这点相对来说比2017年的基调略有放宽，2017年是有一定的遏制改善需求的性质，而到了2018年会对各类改善型购房需求继续关注，不排除对于部分首套房和二套房的重新认定、普通住房和非普通住房的认定等方面都会有小微调。而在投机炒房方面，依然是遵循房住不炒的思路，对此预计会有各类严厉管控。

实际此次会议的重点内容提到了县城去库存的概念。应该说从2014年开始，各类去库存的政策和实践很多，但阶段不同，在2015年基本上是一二线重点城市的郊区市场去库存，而到了2016-2017年则是各类地级市或者说三线城市去库存。而此次会议提到了县城去库存，则标志着2018年将进入县域去库存的阶段或者说县城去库存的阶段。这对于一些百强县、贫困县等去库存有积极作用。考虑到县城经济在全国城市经济中的比重依然较大，其背后的库存去化对于全国房地产市场的交易有积极的托底作用，也会防范全年全国房地产市场的交易较大幅度下滑的风险。

银监会：不得将信托资金违规投放房地产

2017年12月22日，银监会发布《关于规范银信类业务的通知》（以下简称《通知》），《通知》共10条，分别从商业银行和信托公司双方规范银信类业务，并提出了加强银信类业务监管的要求。当中，明确了银信类业务及银信通道业务的定义。《通知》首次明确将银行表内外资金和收益权同时纳入银信类业务的定义，并在此基础上，将银信通道业务明确为信托资金或信托资产的管理、运用和处分均由委托人决定，风险管理责任和因管理不当导致的风险损失全部由委托人承担。此外，《通知》指出，商业银行和信托公司开展银信类业务，应贯彻落实国家宏观调控政策，遵守相关法律法规，不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。

兴业研究分析师何帆：三三四检查中，指出检查内容包括“信贷资金是否借道建筑业或其他行业投向房地产和“两高一剩”行业领域；是否通过同业业务和理财业务或拆分为小额贷款等方式”；2016年以来的多次信托业检查中，也包括对于房地产信托业务合规经营情况检查，本次《通知》再次重申，“不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域”。

应当指出的是，对于《通知》中上述规定理解的关键在于如何理解“是否违规”。根据现有的规定，对于信托资金投向房地产，银发〔2003〕121号中规定“商业银行不得发放用于缴交土地出让金的贷款”，则银行资金通过信托通道也不得用于房地产企业拿地，但是，目前并未任何规定信托资金不得投向房地产行业；银监会2012年《綠色信贷指引》要求严控“两高一剩”行业贷款，则依据穿透原则，银行资金通过信托通道也应遵守上述规定；银行自营资金不得投资于股票，但银行理财可以投资于股票，但交易结构需要遵守监管规定。

中国民生银行首席研究员温彬：信托贷款是房地产企业获得融资的主要渠道之一，随着对银信合作类业务监管加强，流向房地产领域的信托贷款也会减少，从而对房地产企业已有项目和投资新项目带来资金压力。不过，对房地产行业的调控仍然坚持分类指导、因城施策的原则，银行等金融机构将继续加大对保障房、租赁住房等支持力度，因此，预计2018年房地产投资和销售方面增速会较2017年有一定回落，但总体来看会保持平稳运行。

财政部：推进房地产税立法和实施

2017年12月20日，财政部长肖捷在人民日报发表题为《加快建立现代财政制度（认真学习宣传贯彻党的十九大精神）》文章。文中提到，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

易居研究院智库中心研究总监严跃进：从此次财政部长的文章可以看出，当前对于房地产税的开征应该说思路更加清晰，很多实质性的问题也得到了明确，尤其是对于房屋如何征收等问题都开始有了正面的答复，也标志着房地产税的改革正在加快。

文章中最核心的一个内容是“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”。从这个表述来看，评估值的征收方式实际上就是对房屋持有环节的一个征税，所以在持有环节中，会基于房屋的原值和现有价值，以及考虑到房地产市场所处的环境、周边同类房产的价值等进行系统评估，进而可以得出相应的纳税份额。类似做法也是比较公平的做法，换而言之，评估值大征收越多，评估值小征收越小，符合持有环节征税的原理。

另外一个值得注意的内容就在于，政策规定了力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。该规定也说明了一点，即房地产税的推进是要以立法为前提的，所以短期看不会征收，但是预计到了2020年会有很多实质性的征收措施出现。这个时间表目前来看，完成的压力不会太大。endprint