印度房地产市场 万亿大蛋糕

林言

2000年4月到2016年12月间，印度建筑行业直接吸引外资达242.8亿美元。全球资本以及房地产商均虎视眈眈地望着这块有待开发的处女地。

根据联合国贸易与发展会议（United Nations Conference on Trade and Development）出版的《2016世界投資报告》（World Investment Report 2016），印度的外国直接投资流入在亚洲发展中国家中排名第四，这是该国获得的最高排名。其中，外国直接投资对印度房地产表现出了极大地关注：在2016年，印度的房地产市场吸引57亿美元的全球投资，在2017年的第一季度，该国的房地产市场就吸引全球34.1亿美元的投资。

2000年4月到2016年12月间，印度建筑行业直接吸引外资达242.8亿美元。最近3年，印度房地产成为全球资本的投资热地，全球的大型资本管理企业以及房地产商均虎视眈眈地望着这块有待开发的处女地。

房地产投资新热地

早在2014年，资本就对印度地产中介平台大举投资。软银集团和猎鹰资本牵头其他投资者向房地产中介网站运营商Locon Solutions公司（Locon Solutions Pvt Ltd）投资9000万美元。另外两家房地产中介网站CommonFloor.com与IndiaHomes.com也获得了投资。由MaxHeap Technologies Pvt Ltd管理的网站CommonFloor.com获得了3000万美元的投资。IndiaHomes.com网站从新企业协会（NEA）筹集了2490万美元资金。

这似乎是战争前的号角，让印度的房地产也随后就成为各方争夺的热地。

万达集团在2016年1月与印度哈里亚纳邦签订合作备忘录，计划投资100亿美元在哈里亚纳邦建设万达产业新城，打造世界级综合性产业园区。哈里亚纳万达产业新城项目，是印度总理莫迪与万达集团董事长王健林会见的成果。2015年6月9日，王健林应莫迪总理邀请访问印度，与总理莫迪及哈里亚纳邦首席部长哈达尔就万达集团投资印度进行了深层次交流。

2016年，加拿大投资巨头Brookfield资产管理公司以10亿美元购买了Hiranandani集团的孟买城郊450万平方英尺的商业用地。这是当时孟买最大的一笔土地交易，新加坡主权财富基金GIC也参与投标但未成功。Brookfield资产管理公司在全球管理资产约2400亿美元，在过去7年间，它在印度建立了价值20亿美元的资产基地，涉及房地产和基础设施项目。Hiranandani集团是Niranjan Hiranandani和Surendra Hiranandani合作企业，Niranjan Hiranandani是印度排名第79位的房地产富豪。

美国私募基金黑石集团通过与班加罗尔大使馆集团（Embassy Group）和Panchshil公司的合资企业，正在印度的一线城市建设5000万平方英尺的写字楼，其中3000万平方英尺已经出租。另外，根据2016年12月的媒体消息，包括黑石集团在内的投资公司，计划在印度通过IPO发行首支房地产投资信托基金（REIT），集资总额预计5.88亿至6.62亿美元。

2016年11月荷兰的资产管理公司APG和新兴市场房地产公司VirtuousRetail联合在印度投资三座商场，总投资达3亿美元，而且承诺未来增加投资1.5亿美元。

2017年2月，卡塔尔投资管理局的子公司卡塔尔控股公司已承诺向ArthVeda基金管理公司投资2.5亿美元，为中低收入人群建设保障性住房。这是印度基金在2017年度预算提出建设经济适用住房和基础设施建设后做出的首次承诺。ArthVeda基金将在10个城市的建设保障性住房项目，内部收益率定在18%至21%之间。

碧桂园集团总裁莫斌透露，碧桂园正在商谈印度的项目，“2017年印度也将会有项目落地”；KKR资产金融经纪公司在印度的班加罗尔、古尔冈市和金奈投资了10亿美元的住宅项目；新加坡政府投资公司（GIC）将在印度投资20亿美元收购房地产企业DLF Cybercity近40%的股份；迪拜世界（DP World）集团投资10亿美元承诺开发印度的物流基础设施领域……

房地产商对印度表现出前所未有的兴趣，毫无疑问是看重了当地的发展契机。

不平衡带来的发展契机

在开启改革开放之前，中国的城镇化率约为20%，而当时印度的城镇化率为25%。经过30多年的发展，联合国全球城市化发展报告（World Urbanization Prospects）显示：2015年中国城镇化率达到56%，印度仅仅为33%。

改革开放之前，印度与中国的国情相似，巨大的人口基数与基础设施不完善之间的不平衡导致了经济落后、人口素质低等问题。如今，中国经济腾飞，两国的差距已经拉开。在近20年间，城镇化的飞速发展让中国房地产尝到了甜头。如果说印度是20年前的中国，那么类似的故事，在印度也应该上演。

房地产行业的增长与居民住宿需求，商业环境、办公空间需求直接相关，在经济体系的14个主要行业中，其相关性或直接、间接的诱导效应位居第三。而印度的低城市化率、大人口基数、高经济增长等特点都给房地产行业带来无限遐想。

根据印度品牌证券基金会（India Brand Equity Foundation）2017年5月的报告，在印度，房地产是排在农业后的第二大雇主行业，预计未来10年将增长30%。到2020年，印度房地产市场预计将达到1800亿美元，仅住房就将占国内生产总值的5%至6%。在2008年到2020年间，房地产业的市场规模预计将以11.2%的复合年增长率（CAGR）增长。零售、酒店和商业房地产也显著增长，为印度日益增长的需求提供基础。2016年私募股权投资增长26%，达到近61亿美元，为9年来的最高点。近期随着IT、零售、咨询、电子商务等行业的发展，办公空间的需求也居高不下。印度八大城市2016年的办公空间吸收量达3400万平方英尺。信息技术和业务流程管理行业2016年占全国租赁总面积的52%。孟买是印度商业房地产投资的最佳目标，预计未来5年的收益可能达到12%至19%。endprint

里昂证券分析，2018年到2024年间，印度建成的新屋将达到6000万间，每年将创造200万个工作岗位，并为印度GDP增长贡献0.75%。到2024年，社会保障性住房的数量将飙升70%至1050万，这一数字远远高于高端房地产市场33%的增幅。

Urban LandInstitute发布的《2017年亚太房地产新趋势报告》（Emerging Trends in Real Estate Asia Pacific 2017）也显示，班加罗尔和孟买取代东京和悉尼，跻身投资、发展前景排行榜前列。班加罗尔长期以来一直是印度的业务流程外包（BPO）中心，也是IT行业中心，随着国内外企业纷纷涌入，逐渐成为研发中心。但是，如今班加罗尔的高速发展已经进入尾声，IT业将继续增长，业务流程外包行业未来则难以预言，因此该地区的未来也难以判断。报告同时指出，尽管前景看好，但是印度严重的官僚主义威胁到了行业的发展，因此最终结果还是未知。

对于印度房地产市场看好的预测除了基于各种数据的分析，也因为印度政府对行业的支持。自从莫迪上任印度总理以来，一直致力于扩大经济适用房规模。在2015年6月，政府发起“人人有房住”（Housing For All）计划，计划在2022年通过中央政府投资310亿美元为全国的城市贫困人口（包括经济弱势群体和低收入群体）建设2000万套房屋，在2015年12月份，政府公布该计划下的住房贷款利息豁免政策。2017年2月，政府授予经济适用房建造商“基建”身份，这样一来他们就有资格获得国家奖励、补贴、税收优惠和机构资助。

印度政府的计划被媒体以野心勃勃来形容，在未来20年为13亿人口提供住房的结果，将在未来7年间为印度房地产市场带来1.3万亿美元的投资。

英国管理咨询公司Ahmadoff&Company此前对历年福布斯全球富豪榜的分析显示，在过去的20年里，印度在“世界亿万富豪俱乐部”中的占比从1%上升到了5%。截至2016年，共有101位印度亿万富豪登上福布斯排行榜。

虽然高档住房的市场前景比不上保障性住房，但是因为有钱人越来越多，高端房地产的购买力提升，其前景也被看好。

蛋糕不易抢

对于房地产投资者而言，开拓印度市场面临两个困难，一是难以获得土地所有权，二是政策执行不力。

印度联邦行政区划中的一级行政区域包括28个邦、6个联邦属地及1个国家首都辖区。每一个邦都有各自的民选政府，而联邦属地及国家首都辖区则由联合政府指派政务官管理。印度各邦拥有对房产和规划的控制权，从而导致“中央政府”难以制定鼓励开发房产的政策。《金融时报》举例，孟买等大城市，土地被政府和港务局把控，军方则在班加罗尔等二线城市把持着大量土地。

现在，依然有邦在实行印度政府在1999年废除的《城市用地限额监管法案》。印度的联邦制度中，土地归邦政府管理，联邦政府只有建议权和协调权，这也使得土地流转障碍重重。

印度多为大家族，长辈过世后把土地传给后辈，分支复杂的家族体系让土地被一次次细分，所以大块土地的所有权经常掌握在很多个家族成员的手中。加上印度的土地所有权变更时有一大半没有登记。这就让通过与所有者协商来获得土地变得难上加难。

根据印度征地法案，征地方必须向农村和城市的土地所有者分别支付最高达土地市价4倍和2倍的收购价，且公共项目征地需70%土地所有者同意，私营项目需80%土地所有者同意。

种种不利集合成一个大问题，外商难以在印度拿到土地，所以后面的工作就无法开展。

印度的官僚主义之严重无需赘言。穆迪上任之后推出的《土地法》修改草案，曾试图让印度工业走廊建设以及高速公路、铁路网建设等“公共用地”的征收不经农户许并可以市场价收购。但是该草案遭到了农民的强烈反对，也受到了反對党的抨击，最终以失败告终。

除了政策、法规层面的问题，印度的房地产投资商还面临基础设施差、当地施工质量低等问题，比如印度相当一部分地区还没有实现24小时供水、供电。

当前，印度房屋缺口大，房地产市场需求潜力和开发力度巨大，这是印度房地产市场利好的一面。但同时，想要争夺这块蛋糕的企业也面临着一些无法靠一己之力解决的问题，尤其是政策层面和社会环境方面的问题。endprint