基于业主视角下住宅工程质量验收机制的优化研究

2018-01-26第一作者罗维安城市建设工程学部文华学院副教授

中国建筑装饰装修 2018年6期

（第一作者）罗维安城市建设工程学部文华学院副教授

1 多角度分析质量通病的成因，根据我国住宅工程施工质量验收及后期运营的实际情况，提出物业“前期介入”的最佳时机

在整个房地产开发过程中，通常情况物业管理公司是作为工程竣工以后房屋和设备设施的管理者，若工程施工过程中就存在质量缺陷，将会对其后期管理服务工作造成很大困扰，所以在住宅质量监控上，相对于施工方和监理，有其独特的作用但不够全面。业界学者很早就提出物业“前期介入”的概念，但如何有效的介入与实施，在我国的建筑行业市场一直以来都是一个难题。目前只有理念先进、实力雄厚以及“自建自管”模式的开发商才能从规划设计阶段开始引入物业相关部门的全程介入，如何在其他开发商和物业公司中进行普及并无定论。本文根据一些实地调研所统计验收状况，深入分析现阶段无法开展物业相关部门全程介入开发商住宅建设的障碍所在，并提出将物业管理公司作为“质量顾问”的角色提前介入到住宅建设过程中。既是对房地产开发的住宅质量负责，也是对后期业主的使用权益保护，这种前期介入更具科学性。

2 理清物业管理和开放商、施工方、设计方之间的关系、职责范围以及各自的角色是物业管理“前期介入”实施可能性的前提

首先，开发商通过国家合法程序把土地进行开发或建设住宅销售给业主使用，施工方是实施住宅建设的执行者，设计方使住宅建设中的各种功能空间的合理布置，为业主更加科学便捷的使用。物业管理是住宅交付后业主使用过程中对房屋进行的管理，在这些关系中，开放商和施工方、设计方之间在住宅工程建设过程中是密切联系，相互制约的。只有物业管理实际上是与其他三方脱节的，既不清楚前期的住宅建设质量状况，也无法预料后期的使用缺陷。更使得业主使用时出现的物业纠纷陷入尴尬的局面，难以分清各方的责任和权益。在我国，物业管理行业最初是房地产售后的载体，以房地产开发“自建自管”的模式出现。 2001年全国人大提出要“鼓励房地产开发、房地产销售与房地产管理分业经营”，这种“分业经营”强调按照物业服务行业的内在规律来运营，目的是提高资产的运营效益和物业管理服务质量，为了在后期的经营中实现多方共赢的目标。如果这种“分业经营”得以实施，物业管理公司可以作为“质量顾问”的角色提前介入到住宅建设过程中。也就能避免更多的物业纠纷，减少理物业纠纷中的尴尬局面。

在这个“质量顾问”的角色扮演中，首要条件是做好物业承接查验工作，明确各方责任。目前，很多物业公司不重视承接验收工作，也会使自己在处理物业纠纷中面临尴尬。

3 以业主的权益为出发点，把握竣工验收、阶段验收、物业承接查验三方环节，实施优化分户验收阶段的规范程序与思路

一般的工程竣工验收指建设工程项目竣工后开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。应该指出的是，竣工验收是建立在分阶段验收的基础之上，前面已经完成验收的工程项目一般在房屋竣工验收时就不再重新验收。这种验收更多的是建设方与设计方和施工方等部门之间的关系，与物业管理和业主不发生直接联系，一旦后期使用房屋出现质量问题时，各方面的责任就不够清晰，业主的权益就很难得到保障。

在理论上，分户验收针对的是专有面积，属于建设单位与业主的法律关系，物业的承接查验针对的是共用部位、共用设施设备，是物业与业主的法律关系，不同的验收环节涉及到不同责任主体，不达标的物业虽然范围上有所不同，但基本指向同一物业，所以对于业主而言，由于信息不对称，在实际操作过程中往往很难区分不同责任范围。业主往往将本应由建设单位承担的物业质量责任归咎于物业管理企业，造成很多无谓的纠纷及社会矛盾。针对这一问题，多数地方陆续出台的分户验收规范都提到分户验收阶段应有物业公司参与，但对如何参与及验收流程如何进行并未明示，造成实际验收过程中存在混乱，本文对开发商与物业公司的实际关系提出具体的验收流程。

4 基于业主视角下的房屋质量工程验收机制的核心问题

作为业主来说，房屋验收交付后最主要担心的是房漏和后续的维修管理工作，我们收集了媒体报载有关防漏与防漏的基层报道，反映了业主的反馈信息，反映了报纸记者笔下的描述，也反映了曾经在施工企业工作过的当事人的说法，为本文中的观点提供了方方面面的依据，值得当今社会各界关注。

4.1 防漏问题（屋顶漏水、楼板漏水、墙窗漏水、阳台漏水、底层返潮等）

（1）施工企业方的原因，业主反映的防漏问题，暴露了施工企业当前建设项目的施工质量，存在比较严重的问题：如施工企业管理不到位、施工人员素质急待提高；施工材料管理不到位，建筑材料的购置和鉴别能力差；施工企业施工技术水平不高，施工操作方法不科学、不过硬；

（2）监理单位的疏忽原因：监理单位是房屋建设施工的监控机构，应该提高监控措施，加强现场管理人员的监控；加强现场材料的监控，加强现场施工技术和施工操作的监控；在施工工地的每一道工序上，每一个重要节点和关键点，监理工程师要跟踪监控。

（3）对于设计单位来说，业主反映的防漏等问题，是对设计单位提出了难得的参考意见，从不同方面促进了设计单位的进一步思索与改进，使得设计单位重视屋面防水设计，重视诸多建筑构造节点的防漏设计，以及重视主体结构的合理设计。

综合以上，我们不难看出，防漏问题是一个住房验收中最值得关注的问题，也是非常重要的一个问题，它暴露出了建筑行业成品的缺陷，引起了设计、施工、监理等部门的思考，物业公司此时以“质量顾问”的形式站立在建设方的位置进行思考提出问题，《物业承接查验办法》中对新建房屋的验收条件做出了规定，物业公司在此基础上应实事求是，不能因利益而放弃原则。验收人员应详细记录发现的问题，对影响房屋及设备使用安全的质量问题，绝不签字，直到合格；同时要认识到，物业服务企业主要承担的是维护义务，主要是按开发商提供的不动产实施现状接管。承接查验工作主要是从未来业主的角度对房屋质量进行把关，工程验收时必须细致入微、专业性高，一切以业主的利益为主旨。

4.2 后续维修管理（房地产的主管、物业的管理服务、业主的反馈）

在住房交付业主使用后，往往会存在住房维修这一项工作，而这项工作却是物业管理中的一项基础性工作，它反映出物业管理水平的高低，在很大程度上决定管理企业的经营效益。

从物业本身来看，房屋维修的根本任务就是保证原房屋的使用安全和使用功能，提高房屋的完好率，延长使用寿命，减少资金投入，充分发挥房屋的使用价值，对业主来说极为重要，也关系到业主的切身利益。

从房地产业来看，房屋维修是房地产开发在消费环节的延续，搞好房屋维修管理，有利于房屋的价值追加，可以延缓物业的自然损耗，提高物业的价值和使用价值，促进房产产业生产、流通、消费各个环节的良性循环。

从业主和社会来看，房屋维修有利于逐步改善工作、生活条件，不断满足社会需求和人民居住生活的需要，有利于整个社会的稳定，逐步把城市修建成一个环境优美、生活安静、利于生产、方便生活的经济文化中心，促进城市经济的发展和社会主义精神文明建设。

由此可见，这种基于业主视角下以“分业经营”为导向的验收机制更具合理性和科学性。

5 基于业主视角下分户验收房屋质量机制的程序和内容规范

5.1 充分做好验收前准备工作

第一：在实施验收之前，首先要确认物业是否完成竣工，开发商要提供相应的合格证明材料；第二：按照《物业承接查验办法》第十一条相关规定确认物业是否满足查验条件，防止出现没有达到入住功能就开始进行交房；第三：对物业进行摸底，确认物业是否存在严重安全隐患和重大工程缺陷，若有则可不予验收；第四：针对物业的实际情况，由前期介入人员对承接查验人员进行交底，以免接管过程中漏项；第五：要在验收前和开发商联系，做好各方组织协调工作，确定交接的事项及日期；第六：验收领导小组按照《物业承接查验办法》第十三条相关规定编写承接查验工作的程序，帮助物业公司及相关各方做出规范化的验收流程。

5.2 把握验收的主要部位和核心节点

地下结构、地上结构，或者整栋楼的验收，要由施工方、监理方和甲方共同参加查验和认可签字。这样会减少后续与业主的很多问题产生。

第一：验收地下结构时，要看地下室底板和墙壁是否返潮，如有渗水、滴水、积水等现象，要深究原因和责任；第二：验收地上结构时，要看梁、板、柱、墙的外观，特别是楼板是否开裂，如有怀疑部位，可做一下积水试验。如果存在明显渗水漏水缺陷，要进行修补，并要深究原因和责任；第三：验收卫生间时，要做闭水试验，如果存在明显渗漏缺陷，要进行修补，并要深究原因和责任；第四：验收屋顶结构时，要做淋水试验，全方位地检验屋面结构的渗水缺漏，如果存在明显问题，要进行修补，并要深究原因和责任。

以上并没有说出验收时要检查的所有问题，但每一项都要彻底从严把关，以业主为导向，业主的利益为宗旨，把握好每一个细节和关键点。

5.3 采取多样化的验收方法

《物业承接查验办法》第十六条中规定了这一阶段的工作内容是对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收。由于物业种类的多样性，具体查验方法不可能完全相同，笔者根据经验总结了如下通用方法：

承接查验涉及的工作面较大，根据其内容和技术标准，可采用不同的技术手段。包括查验相关资料、目测、触摸、启用设施设备直接检验，通过仪表仪器检测、做实验等。如电梯系统，应具备装箱单、合格证、原理图、安装图、使用说明书、实验报告、调试证书、安装过程的自检记录、安装检验的合格证等资料；电梯井道壁外观应该光滑平整，导轨、钢丝绳、补偿绳、限速绳等开启后要可以正常运行，轿厢安装要牢固，门扇启闭轻松，测量各类间距应符合标准等。