不动产登记中房产测绘的应用探讨

杨胜兵

（湖南省地质测绘院 湖南衡阳 421000）

1 引言

随着房地产行业的迅速发展，需要用法律的形式对房地产行业作出进行必要的管理，使其在稳定合法的范围内发展。不动产登记就是伴随房地产发展与法律管理建立起来的一种重要措施。所谓不动产登记，就是将不动产有关的权利人以及有利害关系的人员通过法律途径办理手续向国家有关部门申请对不动产的相关事项作出改变的手段。在不动产登记的手续中很重要的一项就是房产登记，是权利登记的一种，房产登记是指房产权利人与房产利害关系人对权力不动产进行登记。房产登记中最重要的工作，就是房产测绘。

2 房产测绘与房产登记介绍

2.1 房产测绘

房产测绘作为一种专业测绘，是运用其专业的测绘手段，对房产的现状进行调查。主要调查的内容有房产利用情况，房产位置，房产自然状况，房产数量等。房产项目测绘与房产基础测绘为房产测绘的两大类。房产测绘与传统测绘相比有很大不同，体现在下面几个方面：①测绘对象复杂。房产测绘需要对房屋的权属，数量，位置，自然情况，使用情况，质量，面积等等作出测绘。内容比普通测绘内容多而且杂，用到的资料也较多。②测绘比例大。通常采用的比列尺为1：200，需反应诸多房产要素，如房屋界址点，房角点，房屋面积，建成年份，用地面积等。表示的精细程度要比普通测绘高。③精度要求高。由于房产关系到各方利益，就要要求有很高的精度，普通测绘只需在图上量取即可，但房产测绘不能在图上直接量取，特别是对于房屋建筑面积的测算就必须用精密仪器测量。④测量结果有法律意义。房产测量的结果在经不动产登记机关确认以后，便产生法律效力。这是解决争端，划清产权等法律权益的重要依据。

2.2 房产登记

房产权属必须要进行房产登记，这是由当地不动产管理机构管理的，是国家加强法制化建设，规范房地产行业，确认不动产产权的必要手续。

3 不动产登记中房产测绘的主要内容

3.1 房产信息调查

在房产测绘中，为明确房屋的信息，房产的权属情况等所做的调查称为房产信息调查。调查出的房产信息可让消费者对于房产信息在细节方面进一步理解。消费者可从多方面获取房产信息，可通过报纸，广告，售楼处等渠道了解，具体情况参考图1。

图1 房产信息获取渠道图

3.2 平面测绘

平面测绘主要是对面积和结构进行测量，在房产平面测量中，需详细测量房产面积以及平面结构，描绘房产结构模型，表示出房产的空间位置，具体高度等房产特点。通过房产平面测绘，可以使人们对于房产所处于的地理位置及结构情况做一个了解。房产测绘的测绘内容较多，不够形象直观，这使得需要建立一个关系模型，这个关系模型是对实际数据的精简，可以更加形象直观的为消费者提供房产信息，可作为房产实物的大体参照。

3.3 对比分析测绘信息

房产测绘为不动产登记带来了便利，可以在房产登记时对房产相关要素作分析比对。具体的调查分析房产的全部内容以及附属部分。房产测绘需要对信息合理整理，要将自身的情况与现阶段国家房产回执的要求综合整理，做好房产信息的展示工作。

4 房产测绘在不动产登记中的应用

房产测绘在不动产登记过程中是很重要的一项，是进行好不动产登记工作的首要条件。与一般测绘相比，房产测绘的结果具有法律效力，受法律保护。房产测绘的数据需经当地房产以及土地部门确认，一经确认，便划分产权归属，便产生法律效力。详细来说，房产测绘在不动产登记过程的作用主要有以下几个方面。①房产测绘可以为消费者的不动产法律权益提供保障。房产权益人或者利害关系人在房屋产权产生纠纷的时候，可以向房产测绘部门提出申请，得到房产的有关数据信息，通过这些信息可以明确产权归属，是解决纠纷的一种常用方法。②土地管理部门以及房产管理部门可以通过房产测绘提供详细的房产信息。房产测绘单位需指定房产控制图，房产控制图是测绘单位对房产图纸信息的整合，将这些信息录入到房产管理系统，可以为土地管理部门以及房产管理部门的决策做参考。③随着我国城市化的迅速发展，城区面积不断扩大，政府工作很难只通过自己对不动产信息全面掌握，然而政府要做出决策就必须要全面了解实时变化的城市不动产信息，房产测绘的工作就为政府不动产掌握提供了便利。将房产测绘信息同步到政府工作部门，就可以让政府及时了解当地不动产信息，作出科学规划。

房产登记工作是与广大人民群众相关的重要工作之一。也是不动产登记中重要的一环。现阶段随着房产测绘的发展，已经产生了许多有价值的房产测绘及登记资料。房产测绘作为房产登记工作的前提，就必须要加强管理，用来保证房产测绘的质量。保证测绘结果的公正准确，保障房产权属人的合法权益。房产又是一个特殊的不动产类型，与其他不动产，如土地，林地，海域等等不动产来说，房产测绘需要更精确的精度，更详细的测量。这就体现了做好房产测绘工作的意义。做好了房产测绘就是做好房产登记工作的前提。

5 不动产登记中的测绘工作优化对策

5.1 建立明确规范的测绘标准体制

及时做好不动产统一登记的管理制度、完善不动产登记的技术准则是在成立不动产登记机构后的首要任务。有关部门要做好协调工作，相关部门有规划管理部门，登记机构，测绘部门。要做好不动产登记的技术准则与管理制度的协调统一，处理好产生的种种问题。对于不动产条例中没有规范的相关条例，要充分讨论，参考各方意见与建议，保证不动产测绘结果的客观公正。

5.2 建立测绘管理机制

需要看到，当前的不动产测绘工作的发展并没有跟上社会发展的速度，可以说不够健全，正处于发展的前期。不动产测绘管理机制和不动产统一机构的设立有着很深的关系。建立不动产统一登记机构会促进不动产测绘工作的发展。循序渐进的建立不动产同一机构，明确好各方的责任，明确好有关的测绘体制，把不动产登记与测绘管理协调统一，是现在需要做到的重要任务。

5.3 提高工作意识，培养测绘技能

针对房产测绘的特殊性，在工作内容与要求上相较于普通地籍测绘：①测绘内容多；②测绘要求的数据精度高。这就使得测绘工作人员提高工作意识，树立责任意识。不断提高测绘能力，学习测绘知识，以此保证不动产统一登记工作中数据的完整性与准确性。这对以后的不动产统一登记相关联的其他数据来说，是有重要意义的。

6 结束语

综上所述，房产测绘关系着广大人民群众的房产权益，房产作为不动产在不动产的范畴内有着最高的经济价值。为此，房产测绘工作将越来越受到重视，成为不动产统一工作后的一项重要工作。信息化，现代化的发展将对房产测绘提出更高的要求，在准确性，客观性上将不断完善，提供更多的数据支持。适应现阶段不动产统一等级的信息化的发展，为政府掌握当地不动产情况提供数据支持，保证我国不动产登记工作的顺利开展。总的来说，房产测绘可为不动产数据的客观公正提供保证，除此之外，可以对不动产的登记和审核管理在一个平台进行整合管理，对土地管理部门，房产管理部门对不动产登记的管理审核工作带来便利，还可以让政府规划部门及时做出调整，以免产生房产纠纷。

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