房地产“松绑”苗头

邢海洋

经历了年前高利率的洗礼，A股又踏上了慢牛的征程。与2017年的白马和蓝筹恒强不同，转过年来，房地产、煤炭、有色、化工、“两桶油”等周期板块走强，成了市场新主角。周期股的强势是否说明经济步入了一个再度以基建为火车头的繁荣周期？

论及房地产，一、二线城市去年下半年可谓滑入了冰冻期。三、四线乃至大大小小的县级城市虽然接了一、二线的班，轮番火热，可到了2017年底，却有全面降温的迹象。中指院数据显示，2017年中国房地产总体成交面积同比下降16%，其中一线城市成交面积大幅下降37%。另据克而瑞数据，二线城市的平均成交面积同比下降24%，济南、太原、天津、厦门、福州、郑州、长沙等二线城市成交量更是暴跌40%，11月还出现万人抢房的南京楼市实际上也是降温明显，成交量腰斩。

以稳定市场预期为名，各地都加大了土地的投放力度。全年300个城市土地出让金收入总额为4.0123万亿元，同比增加36%，北京这个调控重点城市土地出让金接近3000亿元。可当土地敞开供应后，楼面价涨幅却收窄了，平均溢价率同比下降14个百分点。其中，一、二线城市土地平均溢价率分别下降30个百分点和23个百分点，三线城市则上升14个百分点。并且，由于加大了租赁土地的出让力度，对地方政府来说，很多土地的拍卖都是“赔本赚吆喝”，纯粹是政策性的，比如上海在张江出让的租赁用地楼面价只有6000元/平方米，北京出让的共有产权用地，售价较此前的商品房用地降了一半。这样的出让价格或连拆迁的成本都不能覆盖。尤其到了2017年下半年，土地市场溢价率开始明显下调，如北京2017年全年平均住宅溢价率是26%，而当年最后两个月跌到了8%，绝大多数地块基本以接近零溢价的价格成交。

任志强对房地产有个很俗的描述，它就是只“夜壶”，需要的时候拿出来用用。什么时候需要，就是地方缺钱的时候。地方政府缺钱了吗？对于西北和东北等人口净流出、房地产有价无市的城市，当中央政府明确不会为地方举债“兜底”后，地方政府岂止是钱紧。于是，1月5日晚，兰州市对现行的房地产市场调控政策进行调整，放开外围几个区的限购，非本地户籍无需缴纳社保或个税即可购房。兰州可谓地方土地财政枯竭的样板城市，2015年土地成交面积920万平方米、成交金额125.24亿元，2016年土地成交面积减少至430万平方米，但成交金额达到124.89亿元，土地单价飙升，可到了2017年，土地成交面积242.59万平方米，成交金额仅为66.68億元，两个数字全部腰斩。可在兰州的外围区域，一年来新增700多万平方米待售商品房，卖掉不到200万平方米，有超过七成的房子成为库存。

任志强的说法显然应验了。兰州之外，很多二线城市还以“人才引进”之名给房地产松绑。如1月4日，南京市调整人才落户政策，允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。此前，合肥、西安、长沙等十余个大中城市都有类似政策出台，扩大人才落户政策范围，从需求端定向放松调控力度。

中国的房地产市场历来看政策的眼色，一松就涨就活跃，一紧就跌价就冰冻。仅以与北京一河之隔的河北燕郊而言，购买者需要缴纳当地三年社保，可那里的需求其实全来自北漂。政策一出，立刻再无交易。如今兰州明确取消限购，政策信号明显，也难怪市场闻风而动，周期股活跃起来。房地产“忽如一夜春风来”或为时不远。endprint