比较法在房地产估价实践中的应用问题及其改进对策

2018-01-24柳向娥范宝芬

天津城建大学学报 2018年2期

柳向娥，范宝芬

（天津城建大学经济与管理学院，天津 300384）

2003 年起房地产业作为国民经济的支柱性产业，其一、二级市场不断扩大发展，三级市场（存量房地产交易市场）交易日趋活跃，特别是一线城市的房地产市场，然而关于如何做好房地产交易估价，对维护房地产业健康、持续、稳定的发展，改善人民居住条件至关重要[1].房地产是指房屋和土地，广义的说房地产应是土地、建筑物和其他相关定着物的综合，是人们生活中不可或缺的必需品，是人们最具体的财产形式.随着我国房屋商品化和土地的有偿使用，房地产估价业务持续增长，房地产估价的三大基本方法有比较法、收益法和成本法，其中比较法是最常用、最基础、最能反映房地产市场价值的评估方法[2]，在房地产估价中起着关键性作用.运用比较法评估出的比较价值是公开市场价值的体现.在实际估价中，有的估价人员对于估价理论知识的理解不够深刻，查勘估价对象侧重点不同，调整和修正可比实例系数带有主观色彩等问题，导致估价过程不够公正、出现评估结果偏离房地产市场价值、影响委托方对估价机构和估价师的信任等后果，直接影响了房地产估价的科学性和效率性.本文旨在从理论和操作层面分析比较法在房地产估价实践中存在的问题，对其提出改进对策，促使比较法在房地产估价中广泛合理运用，估价结果精准合理.

1 比较法的基本内涵及在房地产估价中的运用

1.1 比较法的基本内涵

比较法有三个不同的层次，即叙述的比较法、评价的比较法和沿革的比较法，本文研究房地产估价中的比较法属于评价的比较法.钟汉明[3]指出，市场比较法是指在求取待估房地产的价格时，将待估房地产与其他在近期内（一般为5年）已经发生了交易的类似房地产（交易实例）进行形成、影响价格的各种因素的对照、比较，通过对已经发生了的房地产交易实例的价格的修正，来求取待估房地产的最可能价格的一种估价方法.吴红华[4]等指出，市场比较法，是将估价对象房地产与在较近时期内已发生交易的类似房地产加以比较对照，根据类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产的价格的一种常用的估价方法.刘鸿[5]指出，市场法是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法.覃民武[6]指出，市场比较法是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价格的方法.基于市场状况，比较法的本质是以房地产的市场成交价格为导向来求取房地产的价值或者价格[7]，运用比较法评估的房地产价格是公开市场价值标准的体现.所以说比较法，又称市场比较法，是指遵循估价原则的情况下，根据近期内（一般为1年）对与估价对象同区域相类似的房地产的成交价格进行其因素修正或调整，以求取估价对象价值或者价格的方法.

1.2 比较法在房地产估价中的运用

比较法在英、美、日本、台湾、香港等地的房地产估价中均被广泛采用.我国现行《房地产估价规范》（GB/T50291—2015）（以下简称规范）规定：估价对象的同类房地产有较多交易且交易日期接近估价时点的，应选用比较法[8].事实上比较法是房地产估价方法体系中运用最广泛的基本方法，是最容易被理解、接受且最能揭示市场规律的方法.在房地产估价实践运用中，应根据估价目的遵循估价原则，比如利用谨慎原则根据估价目的的不同决定估价对象价值类型；按照估价步骤，搜集交易实例并选取可比实例，建立比较基准进行系数修正或调整计算出比较价值[9]；以房地产价格形成的替代原理为比较法的理论依据，应用于与估价对象同类和交易数量较多且具有一定可比性的房地产，具体有住宅、写字楼、商铺、标准厂房以及房地产开发用地，数量很少、极少发生和可比性很差的房地产如机场、学校、在建工程等不采用比较法.比如，估价对象为在城中心区域各配套设施完整的住宅，可搜集该区域相类似的可比交易实例运用比较法评估出估价对象的房地产价格.由于我国目前相当多的地区房地产销售市场已经成熟，但房地产租金与售价水平严重失调，收益期限的合理确定受土地使用制度的限制多有阻碍；以及市场信息不完全，成本、利润等数据缺乏客观性的市场状况下，收益法和成本法的运用出现各种局限，比较法的运用则不仅广泛，且估价结果与市场价值最为吻合.

2 比较法在房地产估价实践中运用存在的问题

比较法程序体系尽管已经相当成熟，但在我国现有的市场相关机构信息公开或有偿使用的机制不够完善以及估价人员业务素质参差不齐的情况下，比较法在运用中还存在诸多问题.运用比较法估价是通过可比实例的成交价格修正后的比较价值来求取与估价对象的价格，其过程中会出现的问题主要包括：可比实例价格不真实[10]，估价人员掌握理论知识不够精准；在现场查勘中调查的数据的完全性及准确性不能满足估价的要求；修正、调整系数的确定缺乏依据等问题[11].

2.1 比较法公式运用中存在系数误判的问题

比较法估价需要对可比实例的成交价格进行可比实例的交易情况、市场状况、房地产状况三大方面的修正或调整，房地产估价规范推荐其表达公式一般是采用连加或者连乘式.（1+交易情况修正系数+市场状况调整系数+房地产状况调整系数）为连加式中的综合系数，分别对其部分进行调整时，并没有确定各系数调整是否存在相互促进、相互抵消还是互相独立的误差，导致最终比较价值的求取存在偏差.又比如理论中市场状况调整其实是对房地产价格影响的房地产交易因素的修正，即可比实例在过去某个时点的成交价格转换成估价时点的价格，其修正对象应该是“可比实例在过去某个时点的成交价格”，而实际估价中市场状况调整系数常常被误用为以比较价值为基数.

虽然规范推荐其表达公式一般是采用连加或者连乘式，而连乘式被较多运用.一般情况下，连乘式求取比较价值的公式中以（交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数）的基数形式被运用且最受估价师青睐.但大多数人认为假设这三因素是相互独立的，分别确定调整系数对其三因素进行独立调整时，调整的总体比例就会被改变，导致比较价值存在“误差”，估价师便会采取措施消除这一“误差”.但实际上通过公式分解和合并得到最初的连乘公式是一致的，根本不存在所谓“总调整比例的误差”，显然此处采取的措施，反而导致了评估结果的偏离.众所周知连乘式中各个系数的调整影响房地产价格因素的调整，各因素修正或调整本是独立进行的，但是房地产价格自身因素内存在极大相关性.比如，区域因素中的位置、交通状况、环境状况和实物因素中的空间布局、小区内环境；权益中的容积率、建筑覆盖率和实物因素中规模适宜性、档次等都存在相关性，若同时调整时分类不清晰，则可能出现重复调整，导致所得调整系数偏离实际应得调整系数，导致估价结果不精准.因此，采用连乘式进行各系数调整时应注意其相关性.

无论是出现连加式中各调整系数不同方向的误差不能相互抵消或市场状况调整基数被误判的问题还是出现连乘式部分因素存在重复修正或误认为连乘式中调整系数的基数发生变化的问题，主要是因为估价人员经验不丰富以及准备资料不充分，没有受过系统培训等原因造成的.

2.2 交易实例库的非市场化倾向

市场化是以建立市场型管理体制为重点，实现资源和要素优化配置，提高社会效率，促进行业发展.我国现行规范中要求可比实例必须是交易实例.不得以要价、报价、标价、挂牌价等实例作为交易实例.如今的估价应用操作中，许多估价机构为了提供估价工作的规范性和效率，纷纷建立交易案例库，然而有的交易实例库的实例质量却不是很高，有的实例信息来自于媒体上的公告以及房地产中介机构的系统终端的信息，这些实例来源不仅不是成交价格，往往还不是很客观合理的报价，报价中对房地产税费的负担转嫁没有明确的说明；有的即使是真实的成交实例，也是道听途说，如是否存在利害人之间的交易，房地产实物状况、权益状况等信息不完全，或填报虚假数据.如此低质量的非市场化实例库，违背估价规范的要求，导致评估价值偏离市场价值，更有甚者会扰乱公平交易的市场秩序，也可能给估价报告的委托方和使用方带来经济损失.

2.3 可比实例选择不当

比较法操作中重要步骤之一就是可比实例的选取，可比实例的选取就是以交易成功为前提条件.有的估价人员随委托人的意愿违背估价职业道德选取不合适的实例，或者根据网上报价实例甚至捏造实例来求取估价价格；有的估价师认为在房地产为卖方市场的前提下，调查可比实例成交价格的意义不大，网上报价就能反应卖方的意愿，因此将此报价作为成交价格.事实上所有房地产的成交价实质是受当事人之间的关系、对市场的了解程度、交易实例的实际状况等因素影响，也与买卖双方讨价还价能力有关.无论是买方市场还是卖方市场，成交价永远是双方交易意愿的真实体现，对所谓“报价”产生影响的，则是市场上成交价格与卖方一方意愿的结合体.操作中对可比实例的成交价格、成交日期的真实性及准确性、面积内涵、设施设备的剩余经济寿命、临街繁华度、与相关场所的距离（比如火车站）等方面本应该重视其重要性并特别关注，但很多估价师本能依靠自身经验、估价委托人的说辞和现场查勘表面现象进行笼统的估测和选择，没有进行准确的定量化测算和比较，已致利用所选实例评估出的房地产价值不够精准、不够科学.

2.4 房地产因素倾向性修正或调整

根据我国现行规范规定：各可比实例的比较价值最高值与最低值的比值不宜大于1.2.求取比较价值虽符合总要求，但修正或调整公式中三大系数时往往忽视一些细节问题.如对房地产状况中实物与区位因素、因子的调整，忽略设施设备的运行状态，剩余经济寿命对房地产价值的影响；又比如对临街状况的判断缺乏系统性、全面性只注重临街深度，以及是否路角地、是否双面临街，不注意临街宽度、所临街道的繁华程度，所临街道处商业服务类型的完备程度性等.不同的临街状态对不同类型房地产价格的影响差异很大，估价人员的这种倾向性的忽略处理，显然会造成他所评估的结果具有系统性误差.比如在实践运用中房地产状况因素调整注重的是装饰装修档次、材料所造成的价格差异的调整，常常忽略功能缺乏、功能落后，特别是功能过剩而产生的折旧的调整.另外，房屋附加值因素调整和共有所有权调整也常常不被估价师所重视，具体表现在以下几个方面.

（1）建筑物功能折旧是指因建筑物功能不足或者过剩造成的建筑物减损，其调整需要对估价对象功能是缺乏、落后还是过剩进行分析，计算出因该功能造成的价值差额或比例，以使评估出的估价对象的房地产价值更精准.

（2）装饰装修调整是指在购买房地产后发生的用于改造房地产舒适度的各种费用的调整.比如，获得使用权后的房地产是毛坯房，则应对其添加器具设备和配置管线等，为了居住环境更舒适而对其进行室内墙、地面装修.估价师对可比实例与估价对象装修差异导致的建筑物价值差异的测算，应严格针对价值时点，采用价值时点的材料、工艺及财税体系，尽管可比实例或是估价对象的装修是在过去进行的，也一定要考虑造价指数变化造成的装修价格的差异.

（3）房屋附加值因素调整是指对房地产因素和非房地产因素的部分.房地产因素是指地上、地下车位，封闭阳台、与估价对象分割开的地下室、储物间，小院等；非房地产因素主要是指房地产内部的可供使用的家具、家电等.估价对象是否含有车位，车位位于地上还是地下、是租赁形式还是转让形式，储物间、小院是否计算建筑面积等对房地产估价结果都会产生很大影响，这些问题在实际的估价报告中常常未被说明.

（4）房屋共有部位所有权、使用权的调整是区分所有的房地产所有权人共同所有、共同使用的面积和设施所拥有的权利.这些部位和设施不仅本身的规模、档次、比例有差异，其上所产生的利益也经常不同，如建筑物的大门、电梯、通道、建筑外立面广告价格高于市场价格的合同权利、带院落住宅的地役权、由法律规定和合同约定的其他权利等常常没有明确说明.

2.5 运用比较法求取的估价结果较粗略

比较法在房地产估价实践应用中，估价结果是依据已选可比实例，对其进行因素修正和调整后的若干可比实例的比较价值来抽象、综合确定的.但其处理方式比较简单，仅仅利用可比实例修正后所得比较价值作为基准，最终估价结果一般由两种估价方法或多余两种方法所求结果再通过众数、中位数、求平均数、加权平均数等方式进行求取.运用比较法求取的价格仅仅利用可比实例一次性求取，选择比较因子和比较因素的质量不同导致所求房地产价格的不同.房地产估价人员很少细致分析运用比较法求取的价格是否合理，是否符合公开市场价值标准，也没有采用更为合理的模型来确定，结果简单且难以让委托人信服.比如一般情况下，对3个可比实例进行因素修正和系数调整后，根据比较法求取比准价格公式获得估价结果，而房地产作为特殊商品，具有价值较大、供给有限、难以变现、保值增值等特性，仅通过三个可比实例求取的比准价格没有与其他实例求取的价值进行比较和修正，即使房地产估价人员经验丰富，客观公正，估价结果很偶然性地迎合了委托方，但是运用比较法求取的估价结果较粗略.

3 比较法在房地产估价实践中的改进对策

3.1 对估价人员进行业务管理

按照我国现行规范要求，房地产估价机构和房地产估价师应以良好的思想、态度、作风和行为去做好房地产估价工作.房地产业作为支柱性产业，其信息更新过快，国家出台的房地产政策层出不穷，只有不断学习才能追上行业的脚步，同时也能促进估价行业的发展.对于估价人员进行估价业务时出现的理论性问题，估价师学会及估价机构应予以重视，

估价机构、估价师学（协）会要严格要求估价师遵循估价师职业道德，并定期检查或抽查估价师的执业行为，建立估价师职业道德档案，实施全员、全过程监控.估价师进行继续教育时，应针对估价理论知识的难点和疑点进行辩论和讨论，也可以采用口试积分的方式让部分估价师在一次继续教育课程中取得更多的学分，以激励估价师解决疑难问题、提升专业素质的热忱.估价师应有针对性地解析典型疑难案例，并以学报、杂志的形式通报全部机构和全部估价师使其自觉地不断学习房地产相关知识.估价机构、估价师学会可以不定期举行估价沙龙，规范估价师的执业态度提升巩固理论认识，促进估价人员业务知识的相关交流和房地产估价行业的发展.

3.2 建立有效的交易实例库

全球进入万物互联的时代，数据存储尤为重要，建立有效的数据库成为一种趋势，房地产估价行业也不例外.对于房地产估价行业来说，建立有效的交易实例库可由政府或者相应的行业组织，根据房地产使用性质分类设置所属实例的相关专业性信息.实例数据真实，数据存储形式必须统一、标准，一旦相关实例发生新的变化时应及时更新，使数据库不仅全面而且具有时效，这样的交易实例库才能成为可比实例的候选库，提高估价作业效率.对于房地产估价机构而言，应时刻强调房地产交易实例真实的重要性，鼓励估价人员认真仔细查勘估价对象及交易实例，也可与房地产中介机构进行相关业务合作，比如提供估价所需的真实交易信息，建立机构所属的交易实例库.无论是政府，估价协会还是估价机构，利用互联网技术建立有效的房地产交易实例库[11]，必是实现我国房地产估价现代化、标准化和国际化的主要技术手段.

3.3 正确选取可比实例

在运用比较法估价中，谈到实例最重要的两点是拥有大量的交易实例和如何针对不同的估价对象选取相应的可比实例.首先交易实例库中选取的交易实例可以来源于房地产交易的产权管理部门、房地产中介机构和部分交易者本人.这些实例信息的获取需要估价人员鉴别和甄选，确保其真实性.特别是在对成交价格的记录中应说明是否有交易税费转嫁的情形；是否有违规避税费，登记的成交价格和实际的成交价格不同等问题.其次，就是选取可比实例的要求应符合估价规范的要求.估价规范要求可比实例与估价对象的区位相近、结构用途及权利性质相同、档次规模相当、成交日期接近估价时点的房地产.特别是结构类型，不仅要考虑大结构的一致还要注意小结构的一致，如钢筋混凝土结构中包括框架、框轻、框架剪力墙、密肋梁等不同的小结构.如果实在找不到小结构相同的可比实例，而用类似小结构替代，一定注意造价差异的调整.再比如，在运用比较法评估商业房地产的租金时，用途相同的情况还要注意小用途的一致，如餐饮和商铺，尽管都是商业用途，租金构成可能不同，是否包括餐饮店家具器具的使用费等也是必须考虑的问题.最后，确定可比实例时，为减少估价人员带有主观因素的影响，可安排3人以上且为单数的估价人员一起进行选取并确定.

3.4 可比实例的合理修正或调整

比较法需对可比实例进行交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整，利用替代原理将不同因素对估价对象的影响程度进行价值量化[12].这不仅要求估价师具备广泛的专业知识和丰富的实践经验，更要按照标准规范来，严格按照规范标准，合理量化，确定参数，保持基数调整标准一致；对实例进行调查取证、进行背景差异分析，如财产范围、付款方式，缴纳税费方等，找出差异并调整或者说明；估价人员对估价对象涉及到的区域，应掌握区域整体情况；对估价对象的实际状况应详细分析；对实例修正调整因素的选择应按照估价的目的和估价对象的用途、特点、性质确定；比较法估价测算汇总表与实际操作中现场查勘表内容应一致.

估价对象与可比实例的影响因素与等级区别，可根据估价对象的使用性质来分，比如实物因素中户型、热水、燃气对住宅房地产价值非常重要；区位因素中外部配套设施对住宅非常重要；交通便捷度、楼层对商业房地产非常重要等.所以重要影响因素的选择和权重的分析确定对估价结果的针对性、合理性有着至关重要的意义.房地产估价人员应依据对相关理论知识和成功案例的总结，构建出针对不同用途估价对象房地产状况调整因素的选择并且建立可比实例因素修正模型，以此为基础再进行定量计算，确保房地产状况调整的全面性、准确性，最终保障估价结果的准确性.

3.5 评估结果方法的确定及改进

我国现行规范规定运用比较法评估房地产所选可比实例不得少于三个.鉴于工作的高效性，可以选取3～5个可比实例获取比较价值后按照其特点选取确定结果的方法[13].比如，对可比实例进行不同组合和修正，获取相对应的估价结果，然后通过数学方式或者建模进行求取比较法评估后的最终结果.数学方法可以有在移动平均法的基础上进行加权移动平均，对获取可比实例近期成交的比较价值给予加大权重，成交较远的比较价值差额给予较小的权重，通过类似于简单移动平均法求取估价对象的正常价格.

参考文献：

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[3]钟汉明.市场比较法估价的理论依据[J].中国房地产，1995（8）：26-28.

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