基于空间句法的土地区位调价研究——以××岛开发为例

陶舟舟

引言

合理的土地价格评估，促进城镇土地市场的有效运行，是房地产市场良性发展的前提。土地出让价格的确定需要在土地基准价格的基础上，综合考虑区位、容积率、时间等调价系数，而区位往往被视作最为重要的因素之一。

1 空间句法理论

空间句法作为一种新的描述建筑与城市空间模式的语言，将空间视作社会经济活动开展的一部分，这种空间分析方法常用于建筑与城市，跨越不同尺度，从单独建筑，到城市一片地区、整个城市乃至整个区域等。空间分割作为空间句法的基本原则，常用的方式是轴线法，即对输入的轴线图进行调整和运算后，得到如下几种常用的形态变量值：

（1）连接值：与某节点邻接的节点个数为该节点的连接值，某个空间的连接值越高，表示其空间渗透性越好，商业价值越高。

（2）控制值：假设系统中每个节点的权重为1，则某节点A从相邻节点B中分配到的权重为1/（b的连接值），与A直接相连的节点的连接值倒数之和，即为A从相邻节点分配到的权重，称为A节点控制值。

（3）深度值：规定两个邻接节点间的距离为一步，则从一节点到另一节点的最少步数即为两节点间的深度。系统中某个节点到其它所有节点的平均深度值MD=（∑深度×该深度上节点个数）/（节点总数-1），它表达了节点在拓补意义上的可达性，即节点在空间系统中的便捷度。

（4）集成度：为剔除深度值计算过程中系统元素数量的干扰，用相对不对称值（RA）将深度值标准化，RA=2（MD-1）/（节点总数-2）。

RA的倒数称为集成度，可用RRA进一步标准化，以便比较不同大小的空间系统。

RRA=RA/Dn，其中

集成度分为整体集成度和局部集成度，整体集成度表示节点与整个系统内所有节点联系的紧密程度，其值越高，表明联系越紧密，商业价值越高；局部集成度是表示某节点与其附近几步内的节点间联系的紧密程度，其值越高，表明私密性越差。

2 研究实例

本文以重庆市某江岛土地开发项目为例，借助空间句法，确定相应的区位调价系数，估算其上各地块的土地出让价格。通过成本逼近法、市场比较法、剩余法、收益还原法的综合确定，该江岛居住用地的基准出让价格为445万元/亩，商业用地的基准出让价格为930万元/亩。

2.1 构建土地区位价值评价指标

在对项目的现场进行大量调查和征求各领域专家和基层技术人员意见的基础上，构建了土地区位价值的评价指标体系。住宅用地评价指标分为景观资源、私密性、土地可塑性、公共服务完善度和交通便捷性五类，商业用地评价指标分为连接值、控制值和整体集成度三类。本研究采用了空间句法对部分评价指标进行评判。

2.2 各地块指标评分

住宅用地评价指标中私密性、交通便捷性分别用空间句法中的局部集成度、深度值表示，商业用地评价指标用空间句法中的连接值、控制值、整体集成度表示，各指标值可采用空间句法软件Mindwalk计算，而住宅用地指标中的景观资源、可塑性、公共服务完善度等定性指标，需采用专家评判法评分。

2.2.1 建立路网结构图

利用Autocad建立路网结构图，该路网结构图通过一组最少且长度最长的直线网络，用以表达该岛上的道路路线情况。

2.2.2 各路径形态变量计算

将路网结构图输入Mindwalk软件中运算，得出各路径在空间句法中的形态变量值。

2.2.3 各地块定量指标值计算

各商业地块的连接值、控制值、整体集成度分别按其周边紧邻路径相应的形态变量值加总得出。

各住宅地块的深度值按其周边紧邻路径的深度平均值得出，局部集成度按其周边紧邻路径的局部集成度加总得出。

2.2.4 各地块评分

在确定评分标准后，各地块私密性、交通便捷性、连接值、控制值、整体集成度依据空间句法计算结果，采用线性内插法计算得分，景观资源、可塑性、公共服务完善度结合前述各地块特征，采用专家评判法打分。最后通过公式：

对土地进行综合评价，其中Si表示第i个地块的综合评分值，n表示评价指标数，其中住宅用地n=5，商业用地n=3，Wj表示第j个指标的权重，Fij表示对第i个地块第j个指标的评分。

结论

通过实例可以看出，采用空间句法对各地块区位价值进行评判并计算区位调价系数，继而测算土地价格，简单易行，适用于大规模土地开发中各地块出让价格评估。相较于传统的专家评分法等方法，其对区位价值的确定更为客观，评价结果稳定性更高。

尽管本文利用空间句法实现了多数区位价值评价指标的客观量化评分，但仍有部分定性指标采用主观打分量化，在今后的研究中，应注意对该方法的改进，从而进一步提升土地区位价值评判的客观性与科学性。

[1]朱东风.城市用地结构与句法结构的相关分析——以苏州为例[J].现代城市研究，2008（10）.

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