宋代亲邻优先权

袁丽娟

（215000 苏州大学王健法学院 江苏 苏州）

一、宋代亲邻关系概述

俗话说“远亲不如近邻”，古代的邻里关系以一种十分重要的形式存在于社会生活的方方面面。从秦朝的“连坐”到隋唐的“社仓”制度，从战战兢兢的监视状态，到守望相助，疾病时相互扶持，患难相救，邻里间的情谊早已不是一两句话可以说清楚的了。另外，中国古代一直是一个安土重迁，有着浓厚乡土情怀的社会，在当时以自然经济为主导的社会里，相对闭塞的社会环境以及严格的户籍管理制度，宗族聚居或世代为邻的情况尤为多见。另外，中国古代社会就社会结构而言，是一个宗法社会，人们多以血缘为纽带聚族而居，“满村无别姓”。这也导致了田宅买卖中格外注重亲邻的优先购买权。

著名国学大师陈寅恪和钱穆认为，宋代是中国经济、文化、教育等发展的巅峰时期。两宋时期又处于中国古代传统社会重要的变革转型期，政治、经济、思想都发生着巨大的变化。在商品经济的冲击下，宋人的义利观发生着转变，民众逐利思想盛行，从而使得商品贸易频繁。另外，两宋时期的人们乐于置办土地田宅，“人生不可无田……有田方为福，概福字从田、从衣”。[1]“果置的一两好庄及第宅，免于茫然，此最良图”。[2]苏轼也认为：“私家变金银为田产，乃是长久万全之策。”[3]在这个期间，货物买卖特别是田宅买卖频繁发生，有买卖自然有纠纷，而中国古代又是这样一个宗法社会，亲邻之间的田宅买卖大多还是有其特定的规则的，因此，宋代的亲邻优先购买权在田宅买卖中运用的十分频繁，且较之前的朝代有了更细致的规定。但是由于当时受逐利观念的影响，长幼尊卑，宗族亲情关系渐渐淡薄，加之宋人好讼之风的兴起，使得围绕田宅界至、亲邻优先权的案件激增，这也是两宋统治者多次修改“亲邻法”的相关条款的一个重要原因。

二、亲邻优先购买权

（一）亲邻优先购买权的产生及发展

现代《民法》中就有优先购买权这一概念，而古代中国其实也早就出现了“亲邻优先购买权”。亲邻优先购买权即是亲族和地邻等特定主体相互之间依成文法或依习惯在同等条件下有先于他人购买田宅等财产的权利。亲邻优先权是中国古代不动产交易中优先购买权制度的核心,亲邻优先权很早就出现了。宋人郑克说“卖田问邻，成券会邻，古法也。”说明在宋代之前，田宅交易中先问亲邻的现象就已经普遍存在。然而，亲邻优先权最早什么时候出现则难以断定。一般认为，中国古代不动产交易中的亲邻优先购买权最迟不晚于中唐。五代时的后周也规定：“如有典卖庄宅，准例房亲邻人合得承当，若是亲邻不要，及著价不及，方得别处商量，和合交易。”[4]根据《宋刑统·户婚律》“典卖指当论竞物业”条的记载：“臣等参详，自唐元和六年后来条理，典卖物业，赦文不一，今酌详旧条，逐件画一如后：一、应典、卖、倚当物业，先问房亲，房亲不要，次问四邻，四邻不要，他人并得交易。”这是宋代关于田宅等不动产交易中亲邻优先购买权的最早法律规定，又因为它是从唐宪宗元和六年以后的诏令、赦文归纳而来，所以可以推测出田宅交易中先问亲邻制度在唐代就已经出现。[5]事实上，亲邻优先购买权经过宋、元两代的发展逐渐成熟并形成具体制度，《宋律》甚至还对行使这一权利的条件、顺序、形式以及时效期间等事项都作了非常细致的规定。至明清时期，随着庶民地主的崛起、封建土地关系的松懈以及土地作为商品在流通中的进一步发展，在《大明律》《大清律例》中己经难寻觅到“亲邻法”的踪影，但在民间田土交易实践中，仍然广泛存在着“先问亲邻”风俗习惯，亲邻优先购买权已经融入到交易习惯和家法族规，成为田宅交易必须遵循的原则。

（二）亲邻优先购买权的产生原因

古代中国一直是一个注重地缘关系和血缘关系的熟人社会，人与人之间的交往大多依靠这种关系来维系。加上交通和信息传播的不流畅，这就导致亲邻关系在整个社会生活中占据着十分重要的地位。中国古代自西周时期开始就是一个重视家族血缘的以家庭本位为主体的宗法社会，人们多以血缘为纽带聚族而居，因此四邻也多半是族人。田宅典卖中的亲邻优先很大程度上即是族人优先。在田宅等不动产的买卖与典卖关系中，不管是尊长，还是其他成员，都要首先照顾到本宗族其他成员的优先购买权，其次是田宅的邻居。这种优先权有助于保持土地的完整性以及生产经营的连贯性，特别是古代存在很多共用水利或界至问题，亲邻优先购买更有利于这些问题的解决，这对于乡村社会结构的稳定起到了一定的积极作用。明、清两代虽然在律典方未有明文规定，但民间田宅买卖契约均有“投亲房族，无人承买”等文字，这说明先问亲邻制度已经逐渐成为了一种民事习惯，普通民众在日常的田宅交易中已开始自觉地遵守。可以说“先问亲邻”在中国古代经历了由民间习惯到正式入法律，然后再次蜕变为民间习惯的过程。另外，儒家思想提倡重孝道，而维系孝道的前提是保证家庭财产的完整性，防止家产流失，而“亲邻之法”正可以达到这样的目的。

（三）亲邻优先购买权的具体内容

宋代关于亲邻优先购买权的规定大多出现在《宋刑统》及《名公书判清明集》中，其中《宋刑统》中规定，“应典卖、倚当物业，先问房亲，房亲不要，次问四邻，四邻不要，他人并得交易。房亲着价不尽，亦任就得价高处交易。如业主、牙人等欺惘邻亲，契贴内虚抬价钱，及邻亲妄有遮恡者，并据所欺钱数与情况轻重，酌量科断。”这应当算是《宋律》对亲邻优先购买权的一个较为原则性的规定了。

但具体实践中，情况更加纷繁复杂，例如多个亲邻同时提出购买意向，应如何确定先后次序？宋太祖开宝二年（969年）九月开封府司录参军孙屿言：“每奉中书及本府令勘责京畿并诸道州府论事人等，内论讼典卖物业者或四邻争买，以何为先？或一邻数家以孰家为上，盖格文无例，致此争端累集左右军（巡院）”。于是他建议，根据“庄宅牙人议定称，凡典卖物业，先问房亲，不买，次问四邻；其邻以东南为上，西北次之；上邻不买，递问次邻：四邻俱不售，乃外召钱主。或一邻至著两家以上，东、西二邻则以南为上，南、北二邻则以东邻为上。此是京城则例，检寻条令并无此格，乞下法司详定，可否施行，所贵应元典卖物业者，详知次序。所进事件，乞颁下诸道州府，应有人户争竞典卖物业，并勒依此施行……从之”。[6]之后宋太祖批准了这个建议，由此，宋代亲邻优先权的形式、顺序开始有了规则，一般原则是房亲优先于四邻，四邻的排序依次为东、南、西、北，而房亲的顺序则是先亲后疏。

如果典卖了田宅而没有先问亲邻会有什么样的后果呢？如果不问亲邻就典卖，亲邻一般可在一年内进行诉讼，向官府陈述相关问题，要求获得优先购买权，这一规定后来被改为三年。“满三年，而诉以应问亲邻而不问者，不得受理。”[7]还规定了遭遇自然灾害的特殊情形，在遭遇自然灾害的情况下，卖主往往急于处置田宅，而乡亲四邻却都不易一一问询，对此，《宋律》规定了“其四邻诸熟在外不曾问者，如见执文契印税分明，其邻人不曾着字却有论认者，官司不得为理，并依元契为主。”[8]就是说，如果亲邻都在外地而没有问就卖的，只要契税分明，也不得以为先问亲邻为由告之官府。

但“先问亲邻”制度在适用过程中也出现了一些问题，最突出的就是买卖进度的拖延，一笔交易的完成往往耗时过久。对此，统治者考虑到当时存在的一些实际情况也对此做了一些变通。宋太宗雍熙年间曾规定，若百姓出卖产业，“据全业所至之邻皆须一一遍问，候四邻不要，方得与外人交易。”在实际执行过程中，这一规定对某些业主产生了消极作用，特别是损害了一些急于买房的人的利益，每买卖一次田宅都需要遍问亲邻，显然耗时颇多。大部分典卖房屋的人都是为救急，不得己出此下策的贫苦之家。若此时亲邻不遵守官府规定的期限予以批退，有意或无意地拖延时间，业主常常会因为负钱债而困苦至极。所以，《宋律》对此做了一些修改，部分限制了宋初的“卖田问邻、成券会邻”的亲邻批退权。至北宋时期，又有大臣谏言，“应问邻者止问本宗有服亲及墓田相去百户内，与所断田宅接者，仍限日以节其迟。”此时，对“亲邻”进一步做了限定，缩小了它的范围，用以保护贫苦人家的典卖利益，减少纠纷。但到了南宋高宗绍兴年间，由于粮食价格的上涨，间接导致田地的价格也开始暴涨，此时，出现了大批所谓的房亲、墓邻妄图牟利号称不曾批退。大量激增的诉讼给当时的地方政府造成了颇多困扰。南宋统治者遂再次重新界定了亲邻的范围，“在法所谓应问所亲邻者，止是问本宗有服亲之有邻至者。”“诸典卖田宅，四邻所至有本宗绍麻以上亲者，以账取问，有别户田隔间者，并其间隔古来沟河及众户往来道路之类者，不为邻。”这样一来，土地典卖中亲邻的优先权明显变小了，与之相适应，由亲邻购买和执赎所引发的纠纷也必然会明显减少。所以，就宋代自身而言，其对于亲邻优先购买权的规定是越来越细致，但同时权利也在越变越小。

（四）亲邻优先权的特殊规定——墓田邻

通常所说的墓田也称为墓地、墓园或坟地，即家族坟墓所在地，是子孙后代祭祀祖先的地方。有学者认为墓田也称作祭田，是专指家族坟墓所在地周围一定范围内可以耕种的田地，除安葬族人外，其收获物专门充作祭祀之用。很多时候亲邻关系还包括墓田与墓田之间的亲邻关系，所以宋代的“亲邻”除了普通意义上的“本宗绍麻以上亲”外，还包含墓田邻。所谓“墓田邻”，是指该地块与别姓墓田为邻。《名公书判清明集》(上)卷四《户婚门·争业上·槽司送下互争田产》有记载：“然律之以法，诸典卖田宅，具账开析四邻所至，有本宗缌麻以上亲，及墓田相去百步内者，以账取问。”“立法之初，盖自有意，父祖田业，子孙分析，人受其一，势不能全，若有典卖，他姓得之，或水利之相关，或界至之互见，不无扞格。曰亲曰邻，止有其一者，俱不在批退之数，此盖可見。墓田所在，凡有锄凿，必至兴犯，得产之人倘非其所自出，无所顾藉，故有同宗，亦当先问。墓田之于亲邻两项，俱为当问，然以亲邻，其意在产业，以墓田者，其意在祖宗。今舍墓田，而主亲邻者，是重其所轻，而轻其所重，殊乖法意。”墓田坟山作为中国传统土地中的一部分,不仅仅具有其财产的属性,更重要的是其本身的所代表的精神意义。“诸典卖田宅，四邻所至有本宗绍麻以上亲，其墓田相去百步内者，以账取问。”典卖田宅时要问亲邻及墓田邻，若同宗墓田典卖，可以以其相去百步为由执墓田邻收赎。大多数时候，墓田是作为族田的一部分存在的，用以维系血缘同亲的古老情感，被迫出卖墓田时，为保存祖坟和祭奠方便起见，习俗上优先卖于墓田邻。对于安葬祖宗的墓田，每一个子孙均有义务赎回，买业者不得拒赎，且无期限限制。中国传统儒家十分重视对死者的尊重,要守丧三年方才为孝。另外，佛、道二教的世俗化,佛教中的转世轮回、因果报应等教义也强化了人们思想中的墓田意识。传统的风水观念使得墓田的选择关乎子孙后代的兴盛。《名公书判清明集》是这样记载的：“以亲邻者,其意在产，以墓田邻者，其意在祖宗”，应该以墓田邻为先。由此也可以看出宋代官僚上层对于墓田买卖的重视和限制，墓田邻的重要意义可见一斑。

三、亲邻优先购买权的限制及救济

族人的财产大多数是从祖上传下来，若要交易，也应先与亲邻交易，以防止财产外流到他族，在亲邻自愿放弃优先购买权而作出批退的手续后，业主方可与他人交易。宋代法官在亲邻田宅争讼的司法实践中，既要依据“亲邻法”保护亲邻者的亲邻权，又要在一定程度上限制其权利的滥用以维护田宅交易的秩序与安全。

关于宋代亲邻优先购买权的限制性规定，主要通过对其权利主体和诉讼时效两个方面进行限制。就权利主体而言，主要是通过一步步缩小权利主体的范围，即亲邻的范围来实现的。前文提到的宋太祖批准开封府司录参军孙屿的建议，明确了亲与邻、邻与邻的优先次序是房亲优先，四邻次之，并明确了东、西、南、北邻里的优先次序。之后到宋哲宗绍圣元年(1094)：“元裕救，典卖田宅，遍问四邻，乃于贫而急售者有害。乞用熙宁、元丰法，不问邻以便之。应问邻者，止问本宗有服亲及墓田相去百户内与所断卖田宅接者，仍限日以节其迟。”[9]对亲邻的边界做了进一步限定，“亲”即五服之内的房亲、或“邻”即东西南北四周的邻里或与田产有一百步之距但不接邻的墓地主人，都拥有“亲邻权”。而到了南宋时期，亲邻关系，特指既有血缘关系又与所交易田地四至有交界关系者，以及有血缘关系且又与田产有一百步之距墓地的主人。这大大缩小了“亲邻权”的适用范围。

就诉讼时效而言，南宋绍兴二年(1132年)闰四月十日诏：“典卖田产，不经亲邻及墓田邻至批退，并限一年内陈诉，出限不得受理。明确规定了“亲邻权”的诉讼时效是一年。后来又对其进行了调整，规定亲邻优先权追诉法律时效期是三年。“诸典卖田宅满三年，而诉以应问邻而不问者，不得受理……·如是有亲而无邻，及有亲有邻而在三年之外，皆不可以执赎。”[10]诉讼时效的规定显然很大程度上减少了案件的数量，减轻了官府的办案压力，对当时存在的滥用亲邻优先购买权的情况给予了一定程度的打击。

另外在亲邻优先权遭受侵害的情形下，既可以公力救济，也可以私力救济。其具体措施是优先权人可鸣官、请求发文追夺已典卖产业，确认物业交易合同无效，也可直接向买受人主张权利，以同等价格收赎买回已典卖物业。在元代法律中，如果业主没有尽到告知的义务私自典卖物业，优先权人可在百日之内依卖价收赎，如业主虽为告知，却故意抬高价钱或与买受人共谋哄抬价钱，私下又以低价成交的，则法律允准优先权人百日内依成交价收赎，如业主与买主有欺诈情节或故意拖延时日，虽过百日，法律仍许优先权人依卖价收赎。[11]

四、对优先购买权的评价

虽然有学者对古代的亲邻优先购买权制度颇多诟病，认为亲邻优先购买权是一种落后的制度，如加剧了亲邻间的利益纠纷，耗费出卖方大量时间成本，增加了购买者的经济成本，限制了土地的自由买卖，进而也阻碍了中国资本主义萌芽的发展，等等。然而，这项制度能长期、广泛存在，历经数千年而不衰，必有其合理之处。我国古代的优先购买权在中国古代农业宗法社会的背景下，有其存在的必要性和合理性。①优先购买权制度的产生适应了当时社会、经济发展的需要。两宋时期是我国封建社会商品经济繁荣发展的高峰时期，商业活动频繁，统治者重视经济的发展和以法律手段规范商品交易，促使了土地买卖的稳定发展，土地权益的流转制度也逐渐完善，这些都给优先购买权制度的产生、发展以及成熟提供了前提和基础。②有利于维护家族利益和保持社会稳定。在古代宗法制的社会中，家、国一体，家族或宗族作为中国传统社会的细胞，重视维护家族的稳定和发展有利于政权的维持。在“业不出户”“至亲无断业”的观念与商品经济繁荣下的土地流转加快的背景下，亲邻优先购买权制度则能最大可能地防止宗法社会赖以存在的田宅、房屋等财产流出宗法家族，避免了祖业的流失。这种制度也有利于同族共济，增强共同抵御风险的能力。

总体说来，亲邻优先购买权从产生到成熟，对“亲邻”的认定越来越严格，对亲邻优先权限制趋于增多，使享有优先权的可能性缩小。特别是宋代，为了与商品化土地的快速流转相适应的，自北宋至南宋，田宅交易中亲邻范围的不断缩小。前文已大致提到过，在北宋前期，亲邻的优先顺序由亲到邻，到了熙宁、元丰年间时，改为以亲为主，而邻主要指服亲之邻和墓田邻，”亲“的范围至南宋变为绍麻以上的五服亲属。邻的范围由北宋的遍问四邻，变为南宋的“有别户田隔间者，并其间隔古来沟河及众户往来道路之类者，不为邻”。最后到南宋宁宗时期，“邻”必须为绍麻亲之邻。早期典卖田宅主要在亲邻之间进行，以保证家族财产不外流，但是到了后期贫富分化的加剧和田宅的商品化潮流促使亲邻优先权的范围日益缩小，唯有如此，才能使田宅交易不受宗法关系的羁绊而快捷有效进行。所以对于亲邻优先购买权的规定从来都是适应当时社会需要的，时而限制时而宽松。

中国古代优先购买权不断得到古代社会的承认和维护，不仅符合经济关系的要求，也符合当时的社会经济条件和价值取向，基本上适应了社会生活对法律规范的需求。当然，随着社会的发展，有些优先购买权己为历史所淘汰，亲邻优先购买权在现代生活中已经很少出现了。但是我们判断一种法律是否是良法，关键就是要看它是否符合当时的社会需要，能否对当时的社会经济起到促进作用。从这个角度说，古代的优先购买权制度符合当时的社会需要，就是一种良法，完全没有必要以今日之法理对其审视。

[1]郭东旭.试论宋代乡村客户的法律地位[J].河北大学学报(哲学社会科学版),1985(3)：102.

[2]郭东旭.南宋的越诉之法[J].河北大学学报(哲学社会科学版 ),1988(3)：30.

[3]戴建国.宋代的田宅交易投税凭由和官印田宅契书[J].中国史研究 ,2001（3）：108.

[4]董诰.全唐文[M].北京：中华书局,1983.10094.

[5]吕志兴.中国古代不动产优先购买权制度研究[J].现代法学 ,2000(1)：124.

[6]徐松.宋会要辑稿[M].北京：中华书局,1957.6405.

[7]中国社会科学院历史研究所.名公书判清明集[M].有亲有邻在三年内方可执赎.北京：中华书局,1987.309.

[8]徐松.宋会要辑稿[M].中华书局,1957.5902.

[9]马端临.文献通考[M].北京：中华书局，1986.61.

[10]中国社会科学院历史研究所.名公书判清明集[M].北京：中华书局,1987.309.

[11]霍存福.论元代不动产买卖程序[J].法学研究,1995(6)：89.