旧城改造涉税问题分析

韩平柱

城中村是中国大陆地区城市化进程中出现的一种特有现象。一些经济发达地区城市的建设面积迅速扩张，原先分布在城市周围的农村被纳入城市的版图，被鳞次栉比的高楼大厦所包围，成为都市里的村庄。

城中村内部通常没有统一的规划和管理，以低矮拥挤的违章建筑为主，环境脏乱，人流混杂，治安混乱，基础设施不配套，游离于城市管理体制之外。从地域角度上讲，它属于城市范畴，从社会性质角度上说，仍保留了传统农村的因素，具有城市与农村的双重特征。

进入二十一世纪以来，随着城市进程的不断加快，各地旧城（村）改造的推进速度也不断加快。以城市旧城区居住区的大规模拆迁改造为主的旧城改造，有利于城市基础设施的配套建设，对于改善城市居住条件，缓解城市住宅、用地、环境、交通等问题，以及改变城市面貌等在城市化建设过程中起到了明显的促进作用。另外旧城改造的目的,主要是通过改造调高城市综合竞争力，城市本身是一个生命体，要不断吐故纳新，不断调整结构与改进自身、才有旺盛持久生命力。

一、城中村的改造模式

1.村集体自行改造型。该模式以村集体经济为基础，在当地政府引导下，由村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设的全部工作。

2.开发商参与型。开发商参与型是指开发商成立项目公司，负责整个旧城（村）改造中的征地、拆迁、补偿、安置建设、销售等环节，按市场方式进行综合开发。整体方案布局、资金运作都由开发商自己承担。政府在其中要起到监管，协助和协同的作用。

3.政府主导型。政府主导型模式是指政府直接主导改造，直接投资改造城中村，解决村民的拆迁安置问题，在此基础上将剩余土地完成一级开发，通过招拍挂出让给其他企业进行建设。这种类型中，拆迁补偿和安置工作与后续开发完全分离，没有任何关系。

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2017年12月5日，湖北省地税局举办国防教育专题讲座，组织机关全体干部职工进行学习，旨在深入学习贯彻落实党的十九大精神，进一步增强广大党员干部的国防意识、国防素养和国防情怀，营造关心和支持国防教育的浓厚氛围。 （图/文：省地办）

二、补偿安置费用的涉税问题

1.企业和个人取得的补偿款是否需要缴纳增值税。国税函［2008］第277号规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金额来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还土地所有者的行为，按照规定，不征收营业税。

营改增后的税收政策规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，不征收增值税。村集体土地被政府征用给予补偿，虽不属于将土地使用权交还土地所有者，但也不属于增值税应税行为，不缴纳增值税。

2.企业和个人取得的偿款缴纳土地增值税的问题。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2016］第21号）明确，关于因城市实施规划，国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的，免征土地增值税。因此无论政府依法征用集体土地（村）还是收回国有土地使用权，均免征土地增值税。为避免依法征用理解为被滥用，特别界定了依法征用被限制在因城市实施规划、国家建设的需要，而被政府批准征用的房产或收回土地使用权。

3.企业和个人补偿收入是否要缴纳所得税。一是企业所得税。《国家税务总局关于发布〈企业政府性搬迁所得税管理办法〉的公告》中规定，企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下，企业进行整体搬迁或部分搬迁。政策性搬迁，其搬迁收入应纳所得税需单独计算，在搬迁完成当年（不超过5年）并入当年应纳税所得额即可。

二是个人所得税。财税［2005］第45号对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

三、房地产企业支付拆迁补偿款的涉税问题

房地产企业支付拆迁补偿款应取得何种票据，是否可以在增值税、土地增值税和企业所得税前减除或扣除？

房地产公司在旧城改造过程中，为取得土地往往支付承担大量拆迁补偿费的安置费用，这个费用非常庞杂，因此票据合理、合规性尤为重要。要取得税务机关认可，必须构成一个完整的证据链条包括合同、付款、票据、身份证明、政府文件，评估报告等相互印证，相互支撑，确保票据真实可靠。

拆迁补偿费用增值税减除问题，财税［2016］36号第一条（三）第十款中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产企业一般纳税人销售房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时，向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

房地产公司可以从销售额中扣除的土地价款究竟包括哪些内容，从营改增政策出台一直未能明确。试点过渡政策对于土地做了明确，只要是向政府交纳的各项土地相关费用均可扣除。实务中这里问题不大，因为企业交给政府的土地出让金中基本扣除了上述所有内容。

四、旧城改造涉税问题分析

1.土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条明确，开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费用、前期费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括征地费用、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁费用支出等。第二十二条明确，审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注，拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

旧城改造项目资金投入量大，资金是分期投入，资金成本会由于周期长而升高，但旧城改造项目地段好，土地增值也能为公司带来较大的赢利，但涉税风险大，应保持与税务机关有效沟通，及时调整，降低涉税风险。

2.企业所得税。《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发［2009］第31号）土地征用费及拆迁补偿费，指为取得土地使用权（或开发权）而发生得各项费用，主要包括土地买价或出让价、大市政配套费、契税、耕地征用税、土地使用税、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

旧城（村）改造项目的开发商作为临时性组织，目的就是从旧城改造中获取最大化的经济利益。目前在旧城（村）改造中一般要支付折迁补偿费、农作物补偿费、土地补偿费（使用权）。安置与动迁费等建设费用都是由开发商支付，但仍有较大的利润空间。由于老城区一般处于当地经济、政治、文化的中心，属“黄金地段”，所以开发后，房价和商铺价格很高，销售收入大，利润可观。故不论是房地产企业还是取得拆迁补偿收入的个人，都应明确旧城（村）改造项目涉税问题，从而避免税收风险。

冬天防感冒，戴帽别戴口罩

在冬天，有人喜欢戴帽子，也有人喜欢戴口罩，有些人甚至全头武装——既戴帽子也戴口罩。从保暖防寒、预防感冒的角度说，戴帽子的确能阻止人体热量散失，而戴口罩却弊大于利。

有些人冬天怕冷，整天戴着大口罩，以为可以防寒，其实这样不科学。人的鼻腔里血管很多，有许多海绵状血管网，使鼻腔的血液循环旺盛。鼻腔及整个呼吸道，如咽喉、气管、支气管表面均覆盖有许多黏膜，黏膜下又有微血管。当鼻子吸进冷空气，经过弯弯曲曲的管道进入肺部时，已接近体温。人体的这种生理功能，通过锻炼可以得到增强，从而提高耐寒能力。要是整天戴口罩，鼻腔及整个呼吸道的黏膜得不到锻炼，稍微受寒，就容易感冒。还有一些人在寒冷时，喜欢把围巾当口罩，以为可以“一物两用”。其实这样也非常不卫生，因为围巾中的原料多是羊毛、化纤织物，常常带有不利于人体的物质，如果把围巾围在嘴上，人在呼吸时，纤维和细菌等吸入肺部，对人体健康极为不利；而且，把围巾当口罩，会抬高围巾的位置，也容易使颈部受寒。当然，在野外行走，为抵御风沙和寒冷，或在有空气污染的环境中（如烟雾中）活动，是需要戴上口罩的，但时间不宜过长。

必须提醒的是，以上“戴帽别戴口罩”是纯粹从保暖防感冒的角度得出的结论，在包括甲流在内的传染性较强的疾病面前，戴口罩还是非常必要的，可以从物理上起到预防疾病的作用。