澳門應從穩供應遏炒賣著手制訂整體房策

林宇滔

樓價高不可攀，公屋供應嚴重不足，是近年社會怨氣累積的關鍵，根據統計局的住宅樓宇的價格指數統計，2017年第三季本澳整體樓價指數達256.3，按年增幅達14.7%，連續兩季打破2014年第三季的歷史高位紀錄。該樓價指數以2011年樓價作為100基數，意味目前整體樓價較2011年已累升逾1.5倍。當中，實用面積50至74.9平方米的樓價指數更高達282.9，反映中小型單位平均價格較2011年累升逾1.8倍！

樓價指數連續兩季創新高

澳門樓價長年高企，核心原因是澳門從來沒有整體的房屋政策及規劃，住宅供應僅由巿場決定，公、私樓供應極不穩定。據統計，上世紀八、九十年代，年均建成公私樓住宅達7、8千個；但隨著九十年代中後期本澳樓巿因受內地宏觀調控撤資影響，加上回歸前治安經濟轉差，樓巿一直跌至2003年沙士的最低點，期間公、私樓供應幾乎停頓。故此，回歸至今年均供應公私住宅供應平僅約2千個。供應短缺加上博彩業急速發展、人口增長，以及低息環境刺激投資等外圍因素，促成了恐慌性需求，澳門樓價過去十多年急升十多倍，早已遠離一般巿民購買能力。

住宅年供應回歸前後差數倍

但另一方面，截至去年底，全澳合共有21.9萬個住宅單位，當中有12，497個空置住宅單位，反映澳門仍然存在“有人無屋住，有屋無人住”情況。針對目前樓價高企、供應極為不足，卻有相當數量的單位被囤積空置的困局，要治本解決房屋問題，必須從穩定供應和打擊囤積炒賣兩方面同時著手處理，否則單靠個別辣招，不單不能治本解決問題，辣招效用必會大打節扣，副作用亦會越來越大，隨著樓巿泡沬不斷累積，最終若出現斷崖式下跌，勢必重創澳門整體經濟及金融體系。任何時候，讓樓價重回居民可負擔的合理水平，減低樓巿波幅，才是讓樓巿健康發展符合社會最大利益的方向，也是政府應盡之責。

訂短中長房屋供應規劃減恐慌

在穩定供應方面，政府必須立即制訂整體房屋政策及規劃，並配套土地供應、制訂短中長期公、私樓供應目標，以穩定供應回應住屋需求，穩定巿場信心。然而，澳門至今不單沒有整體房屋政策，僅有的公屋政策和規劃亦嘆慢板，已建成的公屋入伙上樓一拖再拖，新建公屋規劃無論是偉龍馬路或新城A區的大型公屋項目亦僅畫餅充飢落成無期，房屋局的研究報告甚至明確指出，2021年前沒有經屋單位讓居民申請，只是聲稱十年後公屋供過於求，不單加劇巿場對住屋的恐慌性需求，更反映出政府房屋政策的官僚心態！私樓方面，回歸後政府僅在2004及2008兩之拍賣共三幅土地，加上回歸前批出的土地基本已屆廿五年大限，若無新的穩定土地供應，私樓供應勢必出現斷層。

規劃閒置地整合工業區創土儲

為此，政府有必要設立土地儲備及短中長期的土地供應計劃，目前政府已收回的四十七幅閒置土地面積達五十七萬平方米，再加上新城填海土地，只要政府及早作出規劃，這批土地本可成為熟地，作為未來十年土地穩定供應的儲備。此外，本澳工業發展息微，從規劃上亦應將目前五、六個工業區整合為一、兩個，從而釋放更多居住及社會設施用地。長遠而言，都巿更新釋放的土地等都是未來可行的土地穩定供應的重要來源之一。

儘管政府有意明年拍賣土地，但若沒有穩定的中長期土地供應計劃，貿然拍賣一、兩幅土地，極容易成為天價地，衍生炒高樓市的效果。故特區政府應參考香港的做法，制定明確的房屋政策，規劃未來十年總房屋供應四十六萬個單位，公私營房屋比例仍為六比四，並有相關配套的土地供應及拍賣計劃，在有長遠穩定的土地供應下，就可盡量減少發展商借拍賣推高地價樓價的情況。

拍賣土地要有中長期供應計劃

在穩定土地供應的前提下，當局要從速制訂和公佈短、中、長期的房屋供應目標，考慮回歸至今十八年，澳門年均人口增長約一點五萬人，按目前每戶平均三人計算，每年五千公私樓供應的十年建屋規劃，應可發揮穩定信心的作用。考慮要有效發揮公屋對樓巿的槓桿作用，每年五千住宅供應當中六成即三千應為公屋，其餘為私樓。只要政府做好土地儲備，並切實落實每年五千的公私樓建屋計劃，相信可以有效減低巿場不必要的恐慌性需求，減少樓巿泡沬，逐步讓樓巿重回正軌。

住宅成交本地首置不到45%

根據政府資料，今年截至十一月的約有九千五百宗本地人購置物業的成交，置業者屬首置的僅佔45%，24%已擁有一個單位，而擁有一個以上單位的更佔31%。數據反映有部分澳門人在樓價高企下，仍購買第二，甚至第三套樓房，但不少年輕人仍上車無期，樓價高企拉大了貧富差距，當中確實存在一定的囤積及投機因素，故政府應該通過行政和徴稅手段，如增加房屋空置稅、增值稅、累進式房屋稅等，以增加炒樓成本、壓縮炒樓空間。亦應研究在新批出土地引入“澳人澳地”等行政措施，還原房屋的居住本質，讓澳人看得到房屋政策的前景，減少恐慌性需求和炒賣空間。endprint