为租赁赋权待明日花开

自2014年《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》中提出了“租售并举”和大力发展“住房租赁市场”以来，我国的住房租赁政策在中央层面已构建起了从会议成果到城市试点要求的框架体系。2016年以来，六省、九城均出台了加快发展住房租赁市场的相关文件。第一，让更多的人愿意租房——扩需求：赋权让利，引导预期；第二，有更多的房源可以出租——增供应：鼓励机构化出租，多元化供应渠道（税收、金融、土地自持等政策）；第三，供需规模做大了还要把双方的权利义务明确界定下——明权责：租赁市场要有大发展需要有规矩，无规矩不成方圆；第四，租赁市场具有明显的保障性特点，是解决住有所居的重要途径，必须发挥好政府的有形之手，也就是——强监管。

总体来看，明权责和强监管两方面都是服务于供需双方的，因此，政策的核心诉求就是：扩需求、增供应。笔者认为，住房租赁在未来长周期内将持续改变房地产市场格局。租赁市场的参与主体主要有三方，供应方、需求方以及政府，本文将从政府、供应方、需求方三个层面分析政策影响之下将发生哪些大的格局改变？

改变一：地方政府推动力度之大是本轮租赁政策的最大亮点

总体来看，在政策的催化下，城市政府开始大力度出台激励政策，在实际工作中，因城施策，发展住房租赁产业，不同类型的城市政策呈现出分化的特点。从政策来看，人口净流入的大中城市将更加积极发展住房租赁市场。人口净流入的大中城市一般呈现出经济发展较快、中心产业优势较突出、交通配套相对完善等特点，城区对周边地区具有一定人口的吸附力。但同时，多数人口净流入的三四线中等城市及二线大城市中外地人口占常住人口比重相对较小，甚至多数城市在人口流入的同时也向上一级更大的城市流出人口，加之当地教育、医疗等资源相对平衡，目前，已基本实现非本地户籍租赁住房与本地户籍享有同等权益。因而在人口流入数量更加庞大、外地人口占比更高、教育医疗等资源供需矛盾更集中且优质资源更稀缺的大城市特别是特大超大城市，将是政策的主要聚焦点。目前主要是传统城市群及新兴城市群中心城市，从住建部要求的广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个开展住房租赁试点城市来看，均在这一范畴内。

第一，一线城市已处于人口控制疏解阶段，非本地户籍人口占比较高，而教育、医疗等资源稀缺更为明显，政策如果落地执行将对房地产市场特别是学区房市场影响更大。但从实际操作上来看，传统优质学区房学位的紧缺或短期加剧学区房租金上涨幅度。因而尽管一线城市住房租赁市场庞大，但“租购同权”等政策完全落地相对困难。

第二，二线城市仍处于经济、产业继续发展的人口吸纳阶段，人口规模和外来人口占比相对较小，未来人口的持续增长将带来住房需求的不断扩大。加之城市发展仍需人口特别是高新人才助力，二线城市特别是新兴城市群中心城市、新提升的国家中心城市，将凭借这一政策展开“人才争夺”，成都此前就发布了人才引进新政。

第三，长三角、珠三角城市群中的三四线城市，二三产业占比较大、外来人口较多，如东莞、佛山、中山等，外来人口在当地经济、产业发展中做出了重要贡献。东莞外来人口占比高达3/4，远超过一线城市，佛山、中山的外来人口占比也在1/2左右，由于本身外来人口占比过高，现有的租赁房源总量不足、租户权益缺乏保障。政策的实行也将给外来人口更多的权益保障。一方面教育医疗等资源的均享，有利于家人团聚并享受更好的教育医疗，进一步解决了外地人口工作的后顾之忧；另一方面，权益保障也将促使外来人群更偏向于选择稳定的长期居所，有利于社会管理的稳定。在这类城市仍将主要针对当前的住房需求，充分发挥租赁住房解决新市民住房问题的作用。

改变二：布局追随人口，看清城市人口聚集态势是企业最重要的拓展思路

城市经济发展水平越高、常住人口越多，其住房市场发育程度也就越高。由于城市间的人口流动分化仍在继续，因此，人口净流入越多的城市将成为住房租赁企业应该积极布局的重点区域。

第一，人口净流入的城市。从人口净流入的角度看，通过对2015年人口净流入的地级市进行整理，发现北京、天津和传统的珠三角、长三角城市群成为人口集聚的集中地区，北京、天津、上海、广州、深圳人口流入超过500万，南京、东莞、佛山人口流入也超过300万。同时各省的省会城市、计划单列市也是人口净流入地，郑州、成都、昆明、武汉、青岛、厦门、大连等城市人口净流入也在100万以上。

第二，近几年新增常住人口较大的城市。从新增常住人口梯队来看，除传统的珠三角、长三角城市群外，京津冀、成渝以及中部城市群成为新的人口聚集地。后期这些地区也将是租赁试点推行的重点对象，企业需要重点关注（见图1）。

第三，大城市内部或周边新城、新区建设将涌现出布局机会。一线城市也可能在新区尝试执行类似政策，以园区为基础，完善园区配套，定向针对园区企业员工实现“租购同权”。

改变三：做政策鼓励之事，识别政策利好周期是企业最根本的经营策略

从短期看，通过创新性的规定使企业生产的成本项发生变化（如减税、财政补贴）；从长期看，通过拔高行业发展地位，建立行业长期稳定发展的预期使企业生产的产品有销路，能长期做。这种短期成本弥补，长期价值建立的结果就是使企业“算账”的方式发生改变，当前算不过来的账都能够在“花开的明日”得到补偿。甚至，企业愿意自持租赁70年，从这个角度来看，我国的房地产市场已经进入了构建“百年租赁”的新时期。传统开发企业开启了向长租公寓转型的战略布局。

第一，开发自持模式（完全重资产：拿地-开发-自持-运营）。开发企业拿地开发后将住宅采取自持租赁的经营模式，自北京、上海、广州、佛山等城市相继推出竞自持的土地出让模式。近期，上海《张江科学城建设规划》提出，新增住宅建筑面积约920万平方米，其中890万平方米用于租赁住宅。后期，人口规模较大的城市新区在规划阶段采取以租为主的方式将是趋势。这也表明，企业如果要在未来的新城新区开发中有更多的业务机会，就必须能够在这种经营模式下生存并成长起来。值得注意的是，当前的住房租赁政策鼓励国企转型租赁业务，基于国企自身的优势，我们認为，国企在未来的新城新区开发过程中的相关租赁业务将存在较大的发展空间。

第二，收并购自持模式（半重资产：收购-改造-自持-运营）。这属于重资产模式的范畴，但企业一般能够通过利用杠杆，引进基金和信托，降低自有资金占比，因此本质上体现为半重资产。这种模式与“买地自持”相比具有天生的优越性，经营压力相对较小。一直以来，“收购-改造-自持-运营”是传统运营型企业比较得心应手的操作模式，具备成熟的操作经验。从潜力上看，许多大中城市在地段较好的区域都存在着闲置或运营不良的资产，企业通过寻找此类标的，挖掘资产增值空间，能够稳步地实现规模的扩张。收并购自持模式未来仍将是企业开疆拓土的主要模式。

第三，托管模式（輕资产：委托-运营）。这种轻资产方式是当前短期内扩大规模的有效方式。该模式下，房企能够充分利用自身的运营能力优势，通过品牌打造，实现产品溢价，通过服务精准化，获取服务溢价，有效把控空置率，将人工成本控制在合理范围。总体来看，该模式并非简单的“包租”，而是全方位的资产运营。笔者认为，为了实现规模的扩张，在运营能力得到较大提高后，未来品牌房企将主要向该模式转变。

模式创新的速度越来越快，长租公寓行业的盈利模式已经逐步得到确认，在企业积极的打造下，以往用在新建房屋销售环节的“客户画像”“客户描摹”开始大量出现在长租公寓领域。长租公寓领域正是在政策的激励下开始了“以需定供”的市场状态。企业为了生存就需要降低空置率，要降低空置率就需要有良好的产品，这才是健康的供求关系。

改变四：给租赁赋权是弥补全民保障不足的举措

在住房租赁市场较为发达的国家，租房的权益性损失较少，这是由于全民保障，承租人能够最大程度降低长期租房的抗性。我国虽然并未建立起全民保障的模式，但当前从租赁环节切入，充分赋予承租人相关权益的措施有利于提高租房积极性。

中指调查显示，城市租赁家庭居住结构为“配偶+子女”“配偶+子女+父母”的比例占总样本的33%，再加上一部分即将面对子女出生的租赁家庭，流动人口的家庭化使这些群体在考虑居住的过程中不得不关注租房在未来生活过程造成的隐性限制。因此，直接或间接地平衡租房与购房的权益性鸿沟，对激励家庭化群体长期租房的意愿尤为有效。

政策的作用在于，从短期看，通过增加租赁承载的权益满足流动人口享受城市公共服务的基本诉求，特别是在过渡期内能够享受基本公共服务，从而缓解购房压力，部分购房需求也将相应延后；从长期看，通过构建完善的住房租赁体系，稳定的住房销售市场，使部分群体能够通过租赁解决更长周期的居住问题。这种短期权益扩充，长期预期引导的结果就是使个人住房消费的方式有了更多的选择，当看到周围的人实实在在享受到了权益就能够强化这种预期，从而弱化通过买房才能享受到公共服务的观念（见图2）。

租赁市场的参与主体主要有三方，供应方（包括各类服务提供方）、需求方以及政府。目前，城市与企业都已嗅到了发展住房租赁带来的机遇。从政府层面来看，城市政府普遍将2020年作为租赁政策第一个目标年，广州也提出要抢占发展现代租赁产业总部经济的先机，这也预示着未来三年利好租赁政策仍有较大的空间，租赁政策的故事也将更加具有想象空间。从企业层面来看，品牌房企已将发展长租公寓作为新战略进行布局，更多的企业正在规划自己的长租公寓战略。

然而，市场若没有了需求方的积极响应，供应方将会面临极大的风险。从目前的情况来看，租赁市场仍然欠一把火，即如何让试点城市的租赁权益真正落到实处，从而形成良好的社会影响。

本文由中国指数研究院供稿