成功运营长租公寓的四大关节点

近年来，长租公寓作为租赁市场中的新兴力量，发展势头迅猛，尤其是随着互联网的渗透以及消费观念的升级，市场前景明朗，房地产龙头企业，诸如万科、世联行等也已纷纷切入布局。截至2015年，我国房屋租赁的交易额总规模达到8000亿元，而根据预测，我国租赁市场未来的租金规模可以达到2万亿元左右。巨大的潜力加上国家政策的多番支持，长租公寓行业已经迎来了蓬勃发展之势，传统经济行业纷纷借此拓展自己的领地，创业者争相携带资本涌入淘金，一些开发商、酒店等也从中分一杯羹，整个长租公寓领域风起云涌，在互联网的深度嫁接之下，可谓群雄逐鹿。

在过去，开发商为了追求土地价值的最大化，更倾向于从开发的角度，即B端的逻辑去思考。而现在，由于存量房时代的悄然来临，基于存量房的改造和装修升级，并通过提供各项增值服务，如酒店管家式服务、电器保养、租客社交活动等租后服务，而吸引特定市场人群（如高管、创业青年、毕业学生）的服务式长租公寓正在改变传统租赁行业。服务式长租公寓有别于简单以赚取租金差价为主要赢利点的传统模式，而是有专业机构介入的专业化服务模式。此类公寓更多的是从人的角度，即C端去考虑效益，房子只是个载体，更重要的是社区运营和管理。租客用私人小空间去换取社交大空间，运营商则通过增加黏性，从各种衍生需求挖掘额外效益。随着越来越多的外地年轻人向经济更发达城市的聚集，服务式长租公寓将有广阔的发展空间。

长租公寓从运营模式上分为“集中式”和“分布式”两种，就二者共性而言，空置率、续租率和利润率无疑都是其运营的重要指标。集中式运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行改造升级。而分布式长租公寓模式起步则较晚，其房源来自分散的房东，通过房屋包租经营，标准化的服务与改稿，提供全新的租住體验，其挑战在于对公寓的管理与社群运营（见图1、图2）。

无论是“集中式”还是“分布式”，成功运营长租公寓的关节点可以归纳为以下四点。

一、运营管理体系

管理体系和IT系统支持，规模化早期就要开始投入，以保证管理不失控。

分散式公寓在规模化扩张到500-1000间时，通常会出现管理瓶颈，基于Excel和线下粗放管理在超过500间规模时容易导致失控（拿房条件失控、装修成本和时间失控、入住率难以提升、租后管理出现下降），小螺趣租即典型案例。各一线公寓公司均从早期就开始在管理体系和IT支持上进行投入。

二、产品研发能力

产品与客户需求的匹配决定出租率，应建立产品实验室，根据客户需求迭代更新，实现产品标准化。

自如、寓见等一线公寓公司在总部设立了产品研发实验室（样板间），能够持续改进产品。

三、企业融资能力

企业持续融资能力是满足公寓业务规模化的必要条件。

有了初步的运营和IT体系以后，持续面临的是资金瓶颈。公寓业务高投入、低毛利，在规模化发展时一定是负向现金流。10000间分散式公寓意味着上亿元人民币的投入。没有得到持续投资的企业房源基本停在1000间左右。

可以看出，对于房地产这一“烧钱”的行业来说，是否有足够的资金支持是能否继续发展的决定性条件。

四、批量拿房资源

持续拿到融资的企业，在发展到万间体量时，为了继续快速扩张且保持租金及出租率水平，将不能无限制地继续靠地推来获取房源和租客，而是需要批量拿房这个核心资源的支持。目前两大龙头企业自如和青客，都是有强资源作为保障的运营公司。

一是自如友家依靠链家地铺的扩张，从地铺经纪人获取批量的房源线索；二是青客公寓以国资背景，获得上海市地方政府支持，拿到地方政府投资（嘉定、闵行区政府分别投资2000万元）及政策支持（地方政府发动街道办、动迁办批量提供房源，并提供租房补贴、税务优惠）。除此两家，一线公寓公司目前都开始在前端寻求能够提供房源供应的战略合作伙伴。能否找到房源供应的战略合作伙伴，也是长租公寓企业能否做大做强的决定性因素。

本文由中投顾问产业研究中心供稿endprint