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2017中国长租公寓发展报告

2018-01-15

中国房地产·市场版 2017年10期
关键词:长租集中式租房

中国早先的长租公寓企业起源于传统的“二房东”模式,即个人拥有大量房源,整体出租并结合品牌化运营。2010年,在消费升级的大背景下,具有更好居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓,一定程度上替代了传统的租房业态,整个行业进入快速发展和品牌化时期。

一、国家政策:支持发展租赁地产

自2016年《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》发布之后,各省市纷纷跟进出台相应的指导意见,相关的试点工作也在开展当中。相关规定表明,支持房企拓展业务范围,将其持有的房源向社会出租,支持房地产开发企业改变经营方式,从单一的开发销售向租售并举模式转变。有条件的企业不仅能够将存量房源用于向市场租赁,同时能够与其他企业合作,建立开发经营一体化、专业化模式,发展租赁地产。此前,住建部和财务部、中央经济工作会议国务院先后发布5个政策,鼓励支持发展租赁市场(见表1)。

另外,目前上海发布《住房发展“十三五规划》,要求加大住房的供给、发展租房市场,提供租赁住房用地1700公顷,预计新增供应租赁住房70万套;新增代理经租房源30万套。7月4日晚,上海市规划和国土资源局挂出位于浦东新区和嘉定区的2宗地块,土地用途均为租赁住房,要求未来仅用于出租,不得出售。

二、市场规模:1万亿元

在2016年热点城市房价快速上涨,而居民收入增速平稳(多数城市人均可支配收入年增速在6%-8%区间)的背景下,刚需购买力受到抑制,首套置业的购房者年龄被推后。根据世联行的统计,2016年部分热点城市的平均首置年龄已超过35岁,较2012年有明显提升2-3年,新进入人口的租房周期也普遍上升到了10年以上(以大学生22岁毕业计算),租房居住需求周期被进一步拉长。

长租公寓的市场非常大。根据链家研究院统计,2015年中国租赁市场成交总额已经超过1万亿元,租金人口接近1.6亿。预计到2025年租金成交总额将达到3万亿元,租赁人口达到2.3亿;2030年租金成交总额有望达到4.6万亿元,租赁人口达到2.7亿。

三、面对受众:90后单身大学毕业生

中国的单身人群有两个亿,相当于美国人口的2/3。新派公寓CBD新国展店,90后的消费者占到了20%,其實他们有房有车,但想独立,想酷一些。其实95后更多,最大的90后已经27岁,进入结婚生子的高峰时期,更渴望大户型的商品住宅。再细分,就是非本地生源且落户于就读地的高校毕业生。

四、市场格局:百家争鸣,行业集中率偏低

2012年是长租公寓行业快速发展的元年,大量“互联网+资本”平台进入该领域,如You+公寓、优客逸家、青客公寓等。除了创投类的长租公寓品牌,地产中介服务机构和房地产开发商也快速加入竞争格局,中介服务机构参与者包括链家(自如)、世联行(红璞公寓)和我爱我家(相寓)等,其竞争优势在于广大的房源和客源基础,尤其是分布式的收房效率极高,且对租客的定位更加精准;房地产开发商,如万科、招商蛇口、金地、深业集团也在近几年大力推广各自的长租品牌,开发商涉足长租公寓一般具备资金优势,以及装修改造的成本优势。此外,经济型连锁酒店,如铂涛、如家,也以其住客管理经验等优势进入市场。

据迈点研究院数据不完全统计,截至2016年底,长租公寓完成融资90亿元,到了2017年,越来越多的房地产开发商、地产服务中介、“互联网+资本”平台以及酒店集团涉足长租公寓。迈点研究院发布的《2017年5月中国住宿业集中式长租公寓品牌发展报告》显示,截至5月末,我国长租公寓品牌达57个,可谓百家争鸣。

目前市场主流的长租公寓品牌中,规模最大的为自如品牌,拥有超过20万间自如友家和7栋自如寓;其余规模较大的品牌,如You+、优客逸家、青客公寓、魔方公寓、红璞公寓等,管理房源规模在2-3万间水平,行业整体集中度偏低,仍处于薄利抢占市场份额阶段。

五、经营模式:集中式与分散式

长租公寓的经营模式通常包括集中式与分散式两种(见表2)。

集中式出租:企业通过包租、独立开发、收购或与物业持有方合作的方式获取整栋物业,通过精细化的设计、改造与装修,并采用标准化的品牌与服务,最后对外整体出租公寓的模式,与经济型快捷酒店开发模式有诸多相似之处。

分散式出租:企业从分散的房东处获取物业,再通过精细化和标准化装修,最后对外出租的模式。

六、市场痛点:产品难以满足90后需求+投资大回本慢

目前消费升级,单身白领、90后需要的是30平方米左右的公寓,因为50平方米太大且贵,而小于20平方米就有窝居酒店的感觉。现在中国的租赁市场正在放大、正在井喷,但是中国租赁的供应侧端根本没有满足90后、单身这两类人群对空间的需求。因为,现在很难找到好的设计师。所有的家具和供应商也都没有做过小户型的设计和供应。

因为要给租金,还要进行装修,投资非常大。如果一栋楼是200个房间,做成公寓装修的成本总投资大概是1500万元,加上给房东的押金和定金,每个项目在半年内流出的资金大概是2000万元。再加上营运成本和税金,比较理想的状态下,要5-7年才能收回成本。

本文由中商产业研究院供稿endprint

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