2017中国长租公寓发展报告

中国早先的长租公寓企业起源于传统的“二房东”模式，即个人拥有大量房源，整体出租并结合品牌化运营。2010年，在消费升级的大背景下，具有更好居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓，一定程度上替代了传统的租房业态，整个行业进入快速发展和品牌化时期。

一、国家政策：支持发展租赁地产

自2016年《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》发布之后，各省市纷纷跟进出台相应的指导意见，相关的试点工作也在开展当中。相关规定表明，支持房企拓展业务范围，将其持有的房源向社会出租，支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。有条件的企业不仅能够将存量房源用于向市场租赁，同时能够与其他企业合作，建立开发经营一体化、专业化模式，发展租赁地产。此前，住建部和财务部、中央经济工作会议国务院先后发布5个政策，鼓励支持发展租赁市场（见表1）。

另外，目前上海发布《住房发展“十三五规划》，要求加大住房的供给、发展租房市场，提供租赁住房用地1700公顷，预计新增供应租赁住房70万套；新增代理经租房源30万套。7月4日晚，上海市规划和国土资源局挂出位于浦东新区和嘉定区的2宗地块，土地用途均为租赁住房，要求未来仅用于出租，不得出售。

二、市场规模：1万亿元

在2016年热点城市房价快速上涨，而居民收入增速平稳（多数城市人均可支配收入年增速在6%-8%区间）的背景下，刚需购买力受到抑制，首套置业的购房者年龄被推后。根据世联行的统计，2016年部分热点城市的平均首置年龄已超过35岁，较2012年有明显提升2-3年，新进入人口的租房周期也普遍上升到了10年以上（以大学生22岁毕业计算），租房居住需求周期被进一步拉长。

长租公寓的市场非常大。根据链家研究院统计，2015年中国租赁市场成交总额已经超过1万亿元，租金人口接近1.6亿。预计到2025年租金成交总额将达到3万亿元，租赁人口达到2.3亿；2030年租金成交总额有望达到4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿。

三、面对受众：90后单身大学毕业生

中国的单身人群有两个亿，相当于美国人口的2/3。新派公寓CBD新国展店，90后的消费者占到了20%，其實他们有房有车，但想独立，想酷一些。其实95后更多，最大的90后已经27岁，进入结婚生子的高峰时期，更渴望大户型的商品住宅。再细分，就是非本地生源且落户于就读地的高校毕业生。

四、市场格局：百家争鸣，行业集中率偏低

2012年是长租公寓行业快速发展的元年，大量“互联网+资本”平台进入该领域，如You+公寓、优客逸家、青客公寓等。除了创投类的长租公寓品牌，地产中介服务机构和房地产开发商也快速加入竞争格局，中介服务机构参与者包括链家（自如）、世联行（红璞公寓）和我爱我家（相寓）等，其竞争优势在于广大的房源和客源基础，尤其是分布式的收房效率极高，且对租客的定位更加精准；房地产开发商，如万科、招商蛇口、金地、深业集团也在近几年大力推广各自的长租品牌，开发商涉足长租公寓一般具备资金优势，以及装修改造的成本优势。此外，经济型连锁酒店，如铂涛、如家，也以其住客管理经验等优势进入市场。

据迈点研究院数据不完全统计，截至2016年底，长租公寓完成融资90亿元，到了2017年，越来越多的房地产开发商、地产服务中介、“互联网+资本”平台以及酒店集团涉足长租公寓。迈点研究院发布的《2017年5月中国住宿业集中式长租公寓品牌发展报告》显示，截至5月末，我国长租公寓品牌达57个，可谓百家争鸣。

目前市场主流的长租公寓品牌中，规模最大的为自如品牌，拥有超过20万间自如友家和7栋自如寓；其余规模较大的品牌，如You+、优客逸家、青客公寓、魔方公寓、红璞公寓等，管理房源规模在2-3万间水平，行业整体集中度偏低，仍处于薄利抢占市场份额阶段。

五、经营模式：集中式与分散式

长租公寓的经营模式通常包括集中式与分散式两种（见表2）。

集中式出租：企业通过包租、独立开发、收购或与物业持有方合作的方式获取整栋物业，通过精细化的设计、改造与装修，并采用标准化的品牌与服务，最后对外整体出租公寓的模式，与经济型快捷酒店开发模式有诸多相似之处。

分散式出租：企业从分散的房东处获取物业，再通过精细化和标准化装修，最后对外出租的模式。

六、市场痛点：产品难以满足90后需求+投资大回本慢

目前消费升级，单身白领、90后需要的是30平方米左右的公寓，因为50平方米太大且贵，而小于20平方米就有窝居酒店的感觉。现在中国的租赁市场正在放大、正在井喷，但是中国租赁的供应侧端根本没有满足90后、单身这两类人群对空间的需求。因为，现在很难找到好的设计师。所有的家具和供应商也都没有做过小户型的设计和供应。

因为要给租金，还要进行装修，投资非常大。如果一栋楼是200个房间，做成公寓装修的成本总投资大概是1500万元，加上给房东的押金和定金，每个项目在半年内流出的资金大概是2000万元。再加上营运成本和税金，比较理想的状态下，要5-7年才能收回成本。

本文由中商产业研究院供稿endprint