长租公寓：房企新兴“竞技场”

齐婧

租赁市场的剧烈变革正在我们身边发生。2017年以来，万科、远洋、中骏、龙湖等房企先后杀入新兴的租赁市场，在长租公寓领域积极扩张。大量的资金和新的市场规则正在重构租赁市场的秩序。长租公寓这一崭新的产品形态提供了一种与传统租赁形式完全不同的价值观念，伴随着来势汹汹的房企大军不断进入这一领域，它们是否能够改变租赁市场的现有格局？

一、押宝“租售并举”，布局长租公寓

今年夏天以来，从广州试点推出“租购同权”政策开始，连续不断的政策出台让租赁房市场一时间变得炙手可熱。最近，集体用地建设租赁房的政策出台，更是让话题的热度进一步上升。人们看到了租赁市场未来巨大的潜力。甚至有业内人士将其视为解决如今高房价问题的一种可选方案。

政策的风吹了起来，租赁市场的活跃让人们赫然发现：这个原本松散、混乱的行业里不知不觉竟有了如此众多房地产企业的庞大身影——2017年开始，一批品牌房企先后在租赁市场的长租公寓领域摊开了自己的版图。

8月17日，中骏置业于香港举行中期业绩发布会，其管理层在会上指出：“目前中骏置业长租公寓已有7000多间，主要布局一二线城市”。

8月25日，万科董事会主席、CEO郁亮也在万科中期业绩发布会现场明确表示：“万科是从三年前开始布局长租公寓的，并且相信租售并举的时代一定会来临”。

8月底，远洋邦舍公寓青年路店面市；9月初龙湖冠寓酒仙桥店入市，并且还将在今年下半年持续推出同类产品。除此之外，像石榴地产这样的中型房企也在积极布局长租公寓领域，如今其旗下熊猫公寓产品已经在北京推出两家门店。

而另一方面，土地出让政策所产生的影响也同样在助推长租公寓市场。从去年开始，北京土地市场上出让了大量房企自持用地，不论土地属性是商办还是住宅，这些地块上究竟应该做什么样的产品一直是业界讨论的焦点。而在商业盈利困难，众创空间供大于求的背景下，长租公寓似乎是一个不错的突破点。

二、挑战“散租”，房企改变市场格局

密集的政策利好让2017年成为长租公寓市场上一个非常明确的分水岭。在此之前，市场上存在的是来自互联网企业、中介机构打造的长租公寓产品，比如新派公寓、自如寓等。它们带有很强的试验色彩，运营企业受限于资金和运营能力的问题，并没有能力进行大规模的产品复制。抑或，有些产品只是基于中介自身业务的一种延伸，比如链家的“自如寓”、我爱我家的“相寓”。但伴随着地产企业“抢滩”这一市场，原有的格局正在重构。

相对于中介机构，绝大部分房企都有着强大的项目运营和管理能力，它们进入租赁市场打造长租公寓产品，以整租的形式对以往被“散租”统治的租赁市场发起了挑战。

如今的长租公寓市场，实际上已经成为房地产企业的竞技场。这些企业拥有比互联网公司和中介机构更为完善的产业链条，它们用打造、运营房地产项目的模式来运作长租公寓这一类型产品，在抢滩这一细分市场的过程中虽然后发，却依靠着雄厚的资金实力和运营优势先声夺人。

正如链家研究院院长杨现领预测的那样，目前租房市场格局是40%的中介，40%的二房东，10%的业主，10%的自如等长租租赁机构；而未来租房市场格局可能50%是专业机构化管理市场，40%是中介、二房东和业主等常规的租赁市场，还有10%是房屋分享。伴随着更多的资本和玩家进入这一领域，新的赛道规则也正在慢慢建立。

三、长租公寓的焦点问题

1.回报率低

在长租公寓大量入市之前，无论行业内外都普遍存在着这样一种观点：做长租公寓其本质依旧是一个“二房东”式的生意，门槛较低。不过从目前正在运作长租公寓的几家企业反馈来看，长租公寓并不是一门可以建立在“二房东”逻辑上的生意。其中，仅产品模式较低的回报率就足以令多数想要涉足这一领域的企业思量再三。

无论是整租还是散租，资金回报率低的问题普遍存在于整个租赁行业内。例如，链家旗下的长租产品“自如寓”在运营初期的五年就非常痛苦，当时一线城市的租金回报率都不到2%。当然，现在随着自如寓运营的成熟，这种情况已经有所改变。

从目前市场情况来看，开发商对长租公寓长期回报率的目标多定在6%-7%。当然，刚刚起步的长租公寓远不能达到这样乐观的数字。万科董事会主席郁亮在中期业绩发布会上说，万科的长租公寓如果能够达到1%-2%的回报率，他就已经很满意了。他说：“未来随着政府出台相关政策扶持，长租公寓回报率低的情况应该也会改善。如果能够达到6%-8%的水平的话，我们就往这个方向走。”

而龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石也表示，龙湖冠寓的动态投资回收期是5-6年，希望在2020年成为业内前三名，租金收益超过20亿元。2020年之前，龙湖集团方面对冠寓并没有盈利的要求，主要考虑的是品牌和规模。

2.利润薄

目前，较低的资金回报率是长租公寓最大的门槛，就长租公寓来讲，无论采用轻重资产哪种模式都存在资金回收周期和利润率的问题。普遍困惑的是，长租公寓的拿项目、改造、运营成本都不低，依靠租金来回收成本，回收周期漫长这一问题是无法回避的。而在这样的背景之下，长租公寓应该如何去做才能够达到现金流和成本方面的相对平衡呢？

首先，长租公寓涉及的持有方式和传统的出租方式都是有区别的。如今的长租公寓可以分为自持项目的重资产运营模式和整租项目的轻资产运营模式。如果是前者，那么考验的更多是企业的资金实力，因为依靠租金回款周期较长。而如果是后者，则更多考验的是企业的运营能力，因为无论是承租、改造还是后期管理运营都需要控制成本。长租公寓本身就是一项利润较薄弱的生意，因此成本控制就成了企业需要抢占的行业制高点。

3.如何盈利

盈利问题同样是许多行业人士最为关注的问题。目前，常见的产品回收现金方式主要依靠租金和增值服务。于是，在单笔收益相对有限的情况下，规模就成为决定性的因素。

从盈利角度来说，集中式公寓可能做到2万间房时，盈利情况会开始变好，但分散式则可能要做到10万间房才有可能变好。从企业角度来说，基于一定的产品和服务能力带来的规模效应，才能赢得市场。而除规模之外，长租类项目要想盈利，主要需要三点：第一是产品和服务，第二是系统化的运营能力，第三是相对比较顺畅的融资途径。

目前市场上，很多涉足长租公寓领域的开发商都将扩展规模作为其首要目标。比如中骏方面就在其中期业绩会上表示，中骏长租公寓项目的目标是三年做到5万间，长远目标则是1000个项目，50万间产品。规模的扩大和资金的占用成为一种博弈，如何合理设置临界点成为考验房企智慧的一道难题。

4.如何定位

在租赁市场上，新兴的长租公寓有着一些传统租赁形式所不能比拟的优势，比如集中式的管理带来良好的公共空间以及生活环境，再比如背靠房企所拥有的强大运营能力和资金支持。对个人租赁者来讲，长租公寓的出现最重要的问题在于解决了租客权益被房东、中介人员随意侵害的问题。

但需要指出的是，更好的居住环境和完善的物业管理也意味着需要承担相应的费用，这一费用往往直接体现在较高的房租上。比如龙湖冠寓在重庆和成都等地项目相对周边有15%左右的溢价。而无论万科泊寓、远洋邦舍抑或是熊猫公寓，其产品的月租金都要高于同等面积的传统房屋租赁。

如果要靠品质吸引年轻人，就需要成本和投入；如果降低价格、放弃品质，那么会陷入同传统租赁产品的恶性竞争中去。这看上去是目前长租公寓面临的最现实的矛盾。而矛盾的突破点在于客户的消费观念和生活观念，在于他们是否愿意为长租公寓所提供的生活品质买单。

长租公寓的运营者们最爱提及的一句话是：“房子是租来的，而生活不是。”但现实是，目前租赁市场上年轻租赁人群很少有足够的支付能力为高房租买单。而拥有支付能力的年轻人，目前虽然能够支撑这一市场，但当长租公寓大量入市，客源是否充足、出租率是否能够得到保证就是一个值得商榷的问题了。

作者系本刊记者endprint