小型房地产企业财务风险管理研究

黄当玲+齐力人

摘 要：财务风险管理在房地产企业中有着重要的作用，优秀的财务风险管理可以促进房地产企业向前发展，可以反映出该企业的全面经营情况。负债率过高的资产、风险日益增大的销售变现、有待提高的资产使用率、控制薄弱的财务管理内部等一些问题慢慢的在我国房地产企业中显现出来。企业的生存受到了财务风险扩大带来的威胁，不利于房地产企业向着健康的方向发展，就要具体分析一下是何原因导致财务风险的问题，进而实行一些有效的防范措施，比如，如何降低筹资风险，怎样建立合理的营销策略，怎样完善资金的管理体系，如何提高有关人员的素质等。小型房地产中财务风险中的以上问题表现更为突出，主要对小型房地产企业财务风险管理进行了简单的研究。

关键词：小型房地产企业；财务风险；风险管理

中图分类号：F23 文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2018.01.049

房地产企业对于拉动经济的增长和推动城镇化建设有很重要的作用，可是现今房地产行业出现了“过于热”的发展状态，就此我国就用运用了一些国家政策进行对房地产行业的宏观调控。高風险和高投资的房地产行业随着市场经济激烈的竞争和增加的外在压力等形式，对房地产企业尤其是小型房地产企业的资金运作方式受到冲击，形成一系列的财务危机。小型房地产企业想要发展壮大，避免风险问题给企业造成损失，就有必要研究一些房地产企业中的风险内容，制定一些风险管理策略。

1 小型房地产企业和财务风险的有关概念

1.1 小型房地产企业概念

在国家的一些标准规定中，营业收入在20亿元以下或者资产的总额在1亿元以下的房地产开发经营企业为中小型企业，房地产业小型企业必须满足主营业收入比例达到并超过50%，也可以是，在比例没有达到的情况下主营业务的第一业务是房地产业务，可以被视为小型房地产企业。

1.2 财务风险的概念

财务风险有两种概念，一是狭义概念：就是筹资工作的风险，一般就是企业不当的融资、不合理的财务结构带来的偿还债务的风险。二是广义的概念：可能发生的财务损失，财务成果由于企业经营的过程中不确定因素导致和预期成果产生的偏差，进而导致企业造成损失。

2 小型房地产企业财务风险表现

企业的财务活动大致可以分成四个方面，一是筹资活动，二是投资活动，三是资金回收活动，四是收益分配活动。小型房地产企业的财务活动也大致分为这四个方面，分析小型房地产企业的四个财务活动可以发现每一个活动中都有财务上的风险，一是筹资风险，其主要表现为，负债规模的大小影响小型房地产企业偿还能力大小。二是投资风险，主要表现为，哪些不确定因素影响房地产企业投资项目的损失，哪些不确定因素影响房地产企业投资项目的实施可行性。三是资金回收风险，其主要表现为，如何控制企业后期回款和存货的问题。四是收益分配风险，企业获得收益后在内部产生的问题。以下内容为就几个风险进行的具体分析。

2.1 过高的资产负债率

房地产企业中的项目开发工作是一个周期相当长的工作，这一过程中需要投入大量的资金，这时常用的解决方法就是融资贷款。通过财务这一杠杆，保证资产负债率在合理的范围内。但是很多的调查发现我国的房地产企业资产负债率都超过了75%，是大大地高过国际标准60%的水平线。资产负债率的过高导致了企业财务风险的加大，造成现金流动性不足、企业还债能力差、不能偿还债务可能性大的问题，结果就是，企业最后的资产不能和债务相抵，企业不能正常经营下去。对一些公众的数据分析得出，一些房地产企业的平均资产负债率已超出71%，房产企业的总负债整整增加了1514亿元，资产负债率达到了最近几年的高峰。在一些新闻中也有报道出一些由于资产负债率过高引起财务风险造成房地产企业倒闭的事件。图一反映建筑行业和房地产行业比值较高的资产负债率。

2.2 日益困难的销售变现工作

随着我国经济快速发展的步伐，我国的人们生活水平也不断地在提高。人们自己个性想法在生活质量上表现出来，有了个性化需求。房地产企业在开发的项目中没有满足消费者的话，就不能引起消费者的购买欲望，就导致了房产销售的困难，销售变现就难以实现，提高销售变现风险。另一方面，市场经济的下价格变动导致房地产项目的成本增加，房地产企业商品房价格就会上涨，商品房价格的上涨更影响了购买者的欲望，影响到商品房的销售，不利于商品房的销售。房地产业的激烈竞争中，房地产企业就必须增加销售费用的支出，财务风险更为加大。

3 小型房地产企业的财务风险管理策略

3.1 筹集资金中财务风险管理

筹集资金中财务风险管理主要包含以下几点：

资本结构的建设在小型房地产企业中要进行加强，自身发展情况和完善资本结构理论相结合，建设的基础理论是权衡理论，对于小型房地产企业的负债规模一定要符合企业真实的财务情况，小型房地产企业的破产和贬值是由于过多的负债规模直接导致的。造成的原因是，负债规模过大的房地产在负债的运营中就会没有资金进行还债工作的现象，负债规模越大，无法偿还的风险就越大，以此恶性循环。

筹集资金的渠道需要进行扩展，目前，银行申请贷款是我国房地产企业中最为广泛应用的筹集资金的手段，从而债券筹资的方式就被忽视掉了，但是这种筹资方式在其他的经济领域都取得了显著的成效，因此我国更要积极地支持这种筹集资金的方式在房地产企业中展开。房地产投资信托的工作方式如下：多个投资商在房地产企业聚集进行筹集资金活动，所有投资的投资商都会有受益凭证，专业投资机构进行专业的管理，当有收益时按照比例发放给投资商。除此之外，筹集资金的渠道还有很多，包括国外的房地产基金，房地产商私募资金，典当进行融资，房地产商合作开发等。小型企业可以依据自身的实力进行拓展筹资渠道。

3.2 投资方面的财务风险管理endprint

想要实现房地产企业在投资环节财务风险的有效控制，就必须对想要开展的房地产项目进行项目的可行性分析工作，并且要有关于项目每个环节的报告，比如说项目的投资成本和收益报告等。第一要对所投资的项目的每一个环节，每一个方面有可行性的分析，分析每一个环节的预算，这样做的话可以把企业的抗风险能力进行提高，市场有何需求企业要非常明确，然后再考虑企业的经济效益。第二，可行性分析中也要有注意的事项：一是投资项目的市场要求；二是该项目的开发是否受到该地区政府的规划和政策的影响；三是所投资项目的施工地点和施工环境，周边的环境对项目有什么影响。房地产项目的开发给该企业带来经济的效益，也可以促进该项目周边经济的发展，所以可行性分析工作是必要的，并且一定必须是充分进行的，动、静态指标相结合的，多角度进行研究。

3.3 运营中的财务风险管理

财务风险管理在小型房地产企业中运行，财务风险意识是小型房地产企业必须要具备的意识，进而如果出现了财务方面的危机房地产企业也不会出现不知所措、从何下手、措手不及的情况。投资高、风险高、危险高等特点下的房地产行业会使得大量的风险即使在正常的运营当中也必须要进行承担，这就要求在这样发展环境下房地产企业需要提高财务风险意识的程度，风险管理建设在日常的运营情况下就必须要加强，这样才能有备无患。关注市场经济就是房地产企业最需要的工作，同时也要关注房地产行业的最新动态，国家的政策制度要进行积极的响应，企业内部的及时调整要针对所处环境状态而进行，从而把房地产企业的财务风险应对能力进行提高。还有一些其他的工作内容：增强在企业内部的财务部门的管理，树立科学的企业发展观念，企业自身信誉度进行提高，资金在企业中的流通速度进行提高。全面的预算在资金管理方面逐步进行，以避免非法的资金使用在企业运营的各个环节中出现，形成資金的流失，从而实现小型房地产企业发展的可持续进行。

4 结束语

总而言之，我们在小型房地产企业的工作中要学会借鉴优秀的财务风险管理办法避免本企业的财务风险的出现，良好的财务风险理论和方法一般都是前人的研究经验，我们一定要在对小型房地产企业管理的真实状况了解下，以及深入研究房地产行业特性的工作下，不断地进行总结经验和整理资料，积极发挥出财务风险管理的有效作用。小型房地产企业也是国民经济的重要一部分，它在当今激烈的竞争下更容易遭受到财务带来的风险，这些风险就包括了，负债率过高的资产、风险日益增大的销售变现、有待提高的资产使用率、控制薄弱的财务管理内部等。所以财务工作者们要积极地研究如何规避小型房地产企业的财务风险，研究财务风险管理办法进行的有效措施，以上内容就是笔者简单的探究结果，希望可以对今后的财务风险管理工作有值得参考的意见。

参考文献

[1]茅佳君. 中小房地产企业财务风险管理研究[D].杭州：浙江工商大学，2015.

[2]施婉妮. 浅析我国房地产企业的财务风险管理[J]. 福建商业高等专科学校学报，2015，（01）：44-48.

[3]崔嘉伟. Z房地产企业财务风险管理研究[D].哈尔滨：哈尔滨商业大学，2016.

[4]石梦娜. 我国房地产企业财务风险控制研究[D].武汉：武汉理工大学，2013.endprint