如何蹄疾步稳走向“房住不炒”

2018-01-08方益波

杭州 2017年11期

文方益波

如何蹄疾步稳走向“房住不炒”

文方益波

近期，杭州拍出了第一块纯租赁住宅用地，楼面价不到周边宅地的七分之一。在此之前，上海等地已经先行一步。政策鼓励发展租赁房的意志非常明确，可以预计，未来还会有更多的纯租赁用地投放市场，两三年后就会变成房产，进入很多人的生活。租房，而不是买房，是体现房子的居住属性、而不是投资属性的重要形式。

品读相关政策方向，有四点思考：

一，让老百姓住有所居，是政府应该尽到的公益性“保底”职责。投资增值，则属于个人的商业计划。政府不扮演圣诞老人给大家送房子，但要负责让大家有房子住。租赁房要充分满足百姓需求，光靠市场不行，必须政府主导，强力介入。

二，作为公益事业，这一项目目前刚刚起步，建成投放的产品具体怎么样还不知道，是不是和现有的廉租房、公租房一样？还是完全按市场随行就市？作为承担重要使命的新产品，要吸引人气，形成效应，改变风气，应该具备廉价、普惠的特点，保本微利，不能指望从中赚大钱，所以国企责无旁贷要发挥带头作用。企业的天职是赚钱，但国企首先姓国。

三，面对巨大的商品房市场和持续近20年商品房投资的财富效应，要想对这一大潮中出现的不理性趋势有所遏阻和扭转，光靠目前几块地是远远不够的，所以规模很重要，租赁房必须达到足够的规模，并且降低门槛，才能有用，否则在既有的住房保障政策中并无太多新意。

四，买房置地，除了这些年实打实的财富效应之外，也有观念上的问题。很多人根深蒂固的观念，租来的房子终究不是自己的，是house，但不是home，所以还是要买房才安心。观念上的问题，是不是一定改变不了？也不一定。并不遥远的从前，很多人还认为中国人的酒桌文化是千年传承不可能改变。还有人认为八项规定一定会导致白酒企业一蹶不振，如今却空叹茅台股价一飞冲天。如何改变？租赁房必须具备几个特点：1、量大；2、门槛低，操作简便；3、有足够好的品质，住起来“体面”；4、有一系列配套制度保障租客权益甚至具有很大自主权。

在国企作为房东，并且有国家意志加持的背景下，相关的倾斜扶助政策配套是有可能实现的。有“尊严感”，租购同权等政策跟上去，又花不了太多钱，有更多的资金可以用于生活品质提升，这种情况下，是不是还一定要节衣缩食自己拥有住房？

或许买房还会是“终极追求”，但很多人的迫切性和欲望可能会大大降低，毕竟享受生活也要趁年轻。“到财富足够的时候买下来也不错，要是钱不够也不一定非得要太拼命吧”，这样的想法可能就会占据年轻人的心，而不是像现在，牵肠挂肚，心急火燎，存在一种如果当下搭不上买房的快车就会彻底被抛弃永远买不起的绝望感。

只要不发生战争等动荡因素，只要经济在稳定地往前走，大趋势上，城市一定会持续增值，不动产也会相应增值。除非通过政策组合拳彻底剥夺创富效应，否则住房投资属性还不会完全消失。上述的租房利好毕竟尚未到来，在租房的各种政策配套还不具备、相关效应的产生还有待时日的当下，是不是单靠指望租赁房就够了？显然不行。

“房子是用来住的”，并不等同于“房子是用来租的”。战略大方向指引下，针对以涉及面广、问题复杂著称的房地产问题，应该有更具系统性、综合性、协调性的政策设计。

买房可能实现财富增值，租房解决基本需求。买房会增加财产性收入，租房只能是生活消费支出。租房人群如果不买房，收入增长又赶不上房价涨幅，就会离买房越来越远，就无法共享城市发展的红利，大大影响“获得感”，甚至产生强烈的被剥夺感，甚至可能影响到整个家庭尤其是下一代的上升空间。买房人群和无房人群两大社会阶层的断裂鸿沟会愈发明显，仇富、怨气甚至戾气等负面情绪会构成不稳定因素，给凝心聚力造成阻碍。

在大规模、低门槛、高品质、很便利的租赁房体系建立起来之前，这个问题或许会随着政策变动和市场起伏在程度上有所跌宕沉浮，但会始终存在。

在买房和租房之间，可以通过发展“共有产权房”，连接两端，三位一体组成整个住房市场。

住房困难家庭先购买部分所有权份额，与政府共同拥有住房所有权，将来收入条件改善，再回购政府产权而获得全部产权，也可以根据家庭财务情况选择退出。相当于政府和民众“凑份子”买房，政府“扶上马送一程”，适合有点购买力但尚买不起整套房的家庭。有利于培养、扩大中产人群，和城市共发展、同进退，缩小财富差距，助力“阶层流动”。

目前北京、上海等地已经开展试点，总体还是放在保障房的范畴中，有诸多政策限制。共有产权房一方面应在全国加大推广，另一方面要进一步创新完善，不妨考虑在坚持“房住不炒”原则基础上适当肯定其市场属性和金融功能，在产权份额、准入和退出及变现等方面机制更灵活，政府和购房人一定程度上有点类似收益与风险共担的“股东”关系，共建共享。

建立“租、售、共”三位一体住房体系，通过比经济适用房更进一步的制度改良，以较低的成本，让租赁房提供“生存权”保障，让租购并举的共有产权房提供“发展权”保障，有助于丰富和提升“住房保障”的内涵，同样也有助于房地产市场的健康稳定，促进社会全面、协调、可持续发展，让世道人心少一点浮躁、焦虑、投机，做到“蹄疾步稳”。