中国将远离“炒房”暴富时代

钟伟

改革开放40年，中国房地产行业从无到有，从萌芽到野蛮生长，再到目前深度调控下回归理性，成为国民经济浓墨重彩的一笔。房地产在过去十几年的时间中，一直充当着整个中国社会创富的工具。

1980年，国家将房子定义为商品，房改和“土改”同时被推动，由此中国房地产才被视为一个产业；而次年，随着浙江温州一套商品房卖出68.85元/平方米（合计总价2600元），才有了房价这一概念；1987年，随着深圳首次公开土地拍卖，中国地产也由此正式进入商品化时代……

这短短的几十年里，中国房地产行业历经沉浮，而受益于改革开放红利“先富”起来的一批温州人，也较早意识到房子除了“住”之外的价值，他们身上被打上了“炒房团”的标签。随着时间的推移，中国房地产也从“黄金时代”走向“白银时代”，在中央定调“房住不炒”的政策之下，房子回归其居住功能。

一开始并非因“炒房”而购房

四十多岁的温州人杨海（化名）被朋友戏称为“炒房团团长”，彼时的他也确实是炒房团的弄潮儿之一，曾通过打广告的方式带着不少温州人远赴各地一掷千金。杨海不仅见证了温州这座城市的高潮、低落与平稳，也见证着“温州炒房团”这一名号被捧起、被利用、被妖魔化，而现如今仍有2套房在手的他却自称“失败”。

“温州人炒房最早是从2000年开始，当初也并非是抱着‘炒的概念。”杨海说，那时的上海、深圳等地的房子并不好卖，所以不少开发商不得不到外地拓展市场，只是刚好来到还算富裕的温州，一下子打开了市场。“当时很多温州男人普遍都开企业办厂，而女人大多闲在家里，手里有闲钱所以也就买一点，当时大多数人实际上更看重的是上海等地的教育和发展环境等，并不是抱着‘炒房的概念进入。”但随着房价短时间内暴涨，资产升值结果又反过来刺激了温州人。

由此，大家意识到这是门生意，“所以也就不断地轮回下去。”据杨海介绍，在2004年前后，温州炒房团的声名鹊起，不少外地的开发商等不断涌入温州，甚至不少媒体也纷纷出动，为各地房展充当着桥梁作用。“当时温州炒房团还算是一个正面的新鲜事物，作为媒体而言，这既有新闻效应，也有经济效应。开发商卖了房子，地方政府有了税收，购房者也买到了房子，可以说多赢。”

但随着名声在外，“温州炒房团”也逐渐被各利益方利用和妖魔化，“发展到后来，很多地方即便没有温州人去‘炒房，开发商也会对外放出消息称温州炒房团来了。”“虽然外界盛传温州人喜欢整栋整栋的买房有些夸张，但确实大家喜欢抱团买房是真的，只不过很多时候一人买一两套，就多了起来。”杨海说。

房价经历“过山车”

不过，随着近几年经济不甚景气，大家手上的资金趋紧，以及楼市调控、投资门槛越来越高等多种原因，导致如今的温州炒房团已经不可同日而语。“现在热点城市多数限购、限贷等政策，再加上房价高企，一套房动辄几百万上千万，所以大部分人已经炒不起来了。即便有人买房，也是抱着一种保值增值的概念，輕易不带炒字，炒房对于温州人来说已经比较远了。”杨海说，“现在银行理财回报率不高，股市也不理想，所以投资房地产相对来说还算不错。不过，大家在买房的时候，也都做好了跌价20%～30%的心理准备，再不济可以自己住。”

据《中国新闻周刊》此前报道，2013年前后，不少温州人因涉及房产、民间借贷等接连跑路，甚至有一对炒房团夫妻因始终无法解套，半夜光着身子跳楼自杀。彼时报道称，温州那段黑色时期，房屋被司法拍卖的数量明显增多，2011年～2013年，被查封房屋至少3000套左右，而被司法拍卖的还只是一小部分，甚至连彼时的银行一时间都不敢拿出来拍卖，这样更会让“跌跌不休”的房价雪上加霜。据统计，2011年温州全市法院委托拍卖545件，2012年为986件，2013年上半年，就已高达622件。“其中80%为个人房产，这还不包括企业涉及的房产。”

“之前温州民间借贷盛行，不少还涉及到担保、联保等，资金多数投入到房地产中，现在大家也都没什么钱炒房了，主要是在休养生息。”杨海感慨道。事实上，一方面受到地方民间借贷危机影响，而另一方面政府加大土地等供应及“房住不炒”的思路影响，温州房价虽然有所回升但也难以再被热炒。“温州楼市近几年一直呈现低幅度波浪形趋势，上下涨跌幅度也不过几个百分点，而这与政府供应有很大关系。”杨海说。

成也“炒房”败也“炒房”

未来依靠房地产持续创造财富的可能性已经不大。有一个众所周知的事实是，中国的房屋存量存在巨大的过剩，很多房子其实是空置的。但这个数字具体是多少？有第三方机构统计说，中国一共造出可供34亿～60亿人居住的房子。

在北上广深居住的朋友近些年会有一个切身感受，那就是在主城区基本没有纯粹的“买房者”，几乎所有的房屋交易都发生在“换房者”之间。购房者往往也是房屋持有者，他们先卖掉自己之前价值较低的房产，然后再添加一部分现金换购价值更好的房产。对于那些处在这个财富金字塔顶端的人而言，看似“安全”的地产投资在未来也会带来诸多不确定因素。一二线城市的房产下跌空间虽小，但是购房者却要面临未来的各种针对房地产的税收问题。一二线城市家庭的财富，将很可能会因此遭受损失，日子并不会比三四线城市的购房者更好过。

简言之，房产曾是中国家庭创造财富的利器，但未来很可能变成一颗财富的地雷。成也“炒房”败也“炒房”，这就是财富的辩证法。

中国楼市从十几年前野蛮生长的“增量掠夺”，已经走到现在金字塔式的“存量博弈”，未来的发展路径，大致会走向以税费为手段的“定量调整”。全国的房地产信息的联网，就是在完成“定量”的动作，而“调整”的动作，则很可能会通过个税、遗产税和房产税来完成。

这些未来的财富风险，你想好怎么应对了吗？