英国住房保障制度与时俱进新发展

王志成

产权运作模式与权益保障机制

1.共有产权运作模式

共有产权计划是通过住房协会提供的。购房者可以购买部分产权（可以在房屋价值的25%～75%之间），剩下的部分付租金。自己购买的份额部分，可以采用抵押贷款。共有产权物业通常是土地批租物业。

（1）符合条件的家庭。家庭年收入等于或少于6万英镑；首次购房者或者过去拥有住房，但现在没有购房支付能力的家庭；目前租赁地方政府或住房协会住房的家庭。

（2）对于老年人。年龄超过55岁的家庭可以选择老年人共有产权计划，这个计划和通常的共有产权计划运作机制一样，但是，购房者购房份额最多可到75%。一旦拥有75%的产权，剩下的部分不需要支付租金。

（3）对于残疾人。对于长期残疾的家庭可以通过长期残疾共有产权计划（HOLD）购买任何住房。如果残疾人的LCPR（长期共有产权）计划不能满足需求，可以申请HOLD，比如，这类家庭需要一个位于一层的住房。

（4）购买更多的份额。购房者可以在任何时间购买更多的份额，这就是众所周知的阶梯方式。新的份额的购买成本取决于购买时的房屋价值，如果当时房价上涨，则购房者支付的价格比首次购买时高；如果当时房价下跌，则购房者支付的价格相对于首次购买时便宜。住房协会会给出当时房屋的购买价，让购房者知道新购入份额的成本，购房者需要支付相应的评估费。

（5）房屋出售。如果购房者拥有了100%的产权，就可以出售该房屋。住房协会拥有优先购买权。在购房者拥有完全产权后的21年内，住房协会拥有优先取舍权。在购房者仅拥有部分产权时，如果需要出售房屋，住房协会有权为这套住房寻找买家。

2.共享权益保障机制

适用于英国的首次购房者以及新建住房与新婚家庭，最高购买价限定在6万英镑。应用这个计划的家庭不能转租这套住房，并且这套住房必须是家庭唯一住房。

（1）权益保障机制。必须交至少房价的5%作为定金（deposit）；政府至多给予房价20%的权益贷款；余下的最多为75%的部分需要购买家庭运用抵押贷款。

（2）抵押贷款担保。抵押贷款担保帮助能交房价5%的定金的购房者购买住房。适用于全英国的首次购房者、新建住房者、新婚家庭以及老年人家庭，最高购买价限定在6万英镑。这个担保由政府提供给抵押贷款借款人，而不是给购房者。符合条件的购房者不能将住房协会和其他任何公共资金抵押贷款计划共同使用，该计划也不适用于付息抵押贷款。

（3）权益贷款费率。最初五年，对于权益贷款部分，购买家庭不需要交任何费用，第六年，对于贷款部分需要交1.75%的费率。之后，费率每年递增。递增率按零售价格指数加上1%計算。购买家庭所归还的权益贷款部分不收费。

（4）申请权益贷款。去地方帮助购买代理或住房协会申请权益贷款。应用该计划必须要购买注册的帮助购买代理、住房协会或建筑商建造的房屋。帮助购买代理、住房协会会提供一个注册建筑商的名单以供购买者选择。

（5）出售住房并归还贷款。购房者必须在25年后归还贷款或者在出售住房时归还贷款，需要归还多少以当时的市场价格为准。购房者可以在任意时间归还部分或全部权益贷款份额。需要归还的最低市场价贷款比例为10%。按市场价归还的贷款部分，其时间可以自己任选。

运作机制比较与规模发展动因

1.CPH与SEH运作机制比较

CPH是购房者先购买房屋价值的部分份额，一般在25%～75%之间，购买部分可用传统抵押贷款购买。剩余部分由住房协会购买，购房者需要给住房协会支付租金。SEH则是购房者应用自有资金和传统抵押贷款购买一部分产权，一般在20%～50%之间，剩余部分通过权益贷款购买。两种共有产权模式运行机制不同，但本质是相同的，都体现为“共享资产增值收益，共担资产缩水损失”。不同的是，分享权益的依据一种是共有产权契约，一种是权益贷款合同契约。CPH与SEH两种模式的运作机制购房者特征比较如下：

（1）SEH比CPH的灵活度大。CPH

未取得完全产权时，如果要转让，也只能在住房协会指定的有资格的购房人中间转让。因此，CPH基本采取了封闭运行的模式。由于SEH的购买者直接取得了全产权，然后通过权益贷款合同分享资产增值收益。因而SEH抵押、出售等方面的限制更少，市场灵活度更大。

（2）CPH的购买者年青人多、单身多，SEH的购买者年龄稍大，结婚成家的多，SEH购买者收入略高于CPH。

（3）CPH的购买者多来自于“临时居所”和私人租赁部门，SEH的购买者多来自于社会租赁住房部门和私人租赁部门。

（4）SEH购买者所购房屋比CPH稍大，房价压力小的地区更为突出。

（5）SEH和CPH购买者都倾向购买距离工作地点近的住房，SEH倾向更强些。

（6）CPH和SEH不是市场上价格最低的住房，CPH比SEH价格还要稍高。

（7）CPH购房者比SEH购房者的房价收入比高。

（8）CPH购房者比SEH购房者承受的住房成本高。

2.实施绩效与发展动因

英国自2000年开始，包含共有产权住房和共享权益住房的低成本自有住房新增供应逐步增加。但在住房总存量中，共有产权住房仍不足1.5%。2006年后，英国政府推出了《新居者有其屋计划》及其配套的《社会住房购买计划》、《新建住房购买计划》和《公开市场购买计划》后，英国共有产权住房的实施绩效与发展动因大大助推了共有产权住房数量的增加。如在英国《城乡规划法》第106章节（S106）条款下的共有产权住房占可支付住房比例由2001/2002年的13%，提高到2014/2015年的47.8%。其实施绩效与发展动因主要体现在以下几方面：

（1）供应对象放宽扩大。英国低成本住房计划最初一直是面向公务员、教师、警察、护士、公交司机等中低收入的关键工作者。但后来，供应对象扩大为家庭年总收入6万英镑及以下的首次购房家庭，这是一个非常宽松的条件，助推了共有产权住房市场规模的扩大。

（2）开发商配建规则。英国政府在S106以及相配套的《规划通告》、《规划政策指引》中规定，如果住房开发项目超过一定规模（这个规模是25户或者1公倾，在伦敦内城则是15户或0.5公顷），开发商要提供一定比例的共有产权住房。尤其是在房价高、住房供需矛盾大的地方，这个要求更强烈。如果开发商不这样做，项目很难通过地方政府批准。规定房地产开发商配建一定比例的可支付住房成为共有产权房规模发展的主要动因。

（3）实现更优化供给效率。相比建造社会租赁住房而言，建造共有产权住房只需政府更少的资金补助。据英国保障房Pinnacle公司统计，提供一套共有产权住房耗费政府公共资金27000英镑，而提供一套社会住房将耗费57300英镑，约占社会住房耗费的一半左右。因此，共有产权住房是一种既能满足中低收入家庭住房需求，又能提供比社会住房更少政府补助的住房方式。

（4）拥有产权分享增值收益。拥有住房产权即表明拥有资产增值机会，很多家庭希望拥有住房，但其收入情况总跟不上房价上涨速度，而共有产权住房正给了他们踏上住房阶梯的一个机会。当他们的收入状况改善后，可通过向住房协会购买更多的住房产权份额、或通过转让自己持有的那部分住房产权后再在市场上购买商品房，以获得更多的住房产权而推动了共有产权房市场的发展。

（5）减少社会住房压力。共有产权住房计划能使一些收入状况较好的社会住房申请人转向为共有产权住房申请人，或通过劝说现有社会住房对象转变为共有产权住房对象，如此能有效减少社会住房压力。贫困家庭对社会住房的迫切需求和部分中低收入家庭对自有住房的美好愿望能同时满足。因此，有利于共有产权住房市场发展的动因是：对现有社会住房住户来说，共有产权计划通常是他们优先考虑的选择。

（6）实现自我目标与梦想。大多数普通家庭的梦想是在一个合适的地方和合适的年龄期有一套可支付的住房和一个舒适的家。市场经济中人人買得起住房是不太现实的，而人人获得部分住房产权是可以实现的，因此，正是实现自我住房产权目标与梦想成为共有产权住房市场驱动的重要动因。

（未完待续）

译据英国建筑研究院杂志《英伦社会经济导刊》2018年第2期、《旗帜晚报·汇刊》2018年第1期、《皇家经济观察》专刊2018年1月号等

原文作者：威尔士大学建筑学院博士生导师麦格恩·R·布朗教授