商品住宅专项维修资金监管浅析

摘 要 商品住宅专项维修资金是房屋的“养老金”，是为了保障业主房屋在保修期后出现共用部位、共用设施设备发生损坏时，用储备资金对房屋进行维修、更新和改造的资金，是体现以人为本，化解矛盾、构建和谐社会的需要。

关键词 商品住宅 专项维修资金 监管

一、实行商品住宅专项维修资金监管的重要性

商品住宅是特殊的商品，与社会稳定、百姓生活密切相关。自1998年取消福利分房后，房产进入高速发展的黄金时期，各地商品房的建设如火如荼。随着时间的推移，建成的小区开始进入维修、更新、改造多发阶段，对于公共部位及设施维修问题已开始显现，所以监管好房屋“养老金”具要重要意义。

目前苏州地区实行的商品住宅维修资金的交存标准：一是首期商品住宅交存数额，按照产权登记的建筑面积计算，标准为：不配备电梯的房屋按照75元/平方米交存；配备电梯的房屋按照120元/平方米交存；住宅小区内单一产权独立式房屋，无论是否配备电梯，均按30元/平方米交存；半地下室（车库）、地下室（车库），按照45元/平方米交存。二是层高低于2.2米，产权登记未计建筑面积的阁楼、地面底层车库，按照房产测绘机构提供的套内建筑面积作为交存面积。资金实行专户存储专款专用，所有权人决策、政府监督的原则。

二、商品住宅专项维修资金监管使用中存在的问题

开发企业挪用代收的维修资金。根据《苏州市商品住宅专项维修资金管理暂行办法》（以下简称《办法》）第九条规定：“新建商品住宅，在办理产权初始登记前，由开发建设单位代业主交存首期维修资金。”但是市场上开发企业整体素质参差不齐，部分开发企业不会为业主垫资，而是在售房或房屋交付环节代收代缴包括维修资金在内的各项费用。如果开发企业遇到资金紧张的情况，代收的维修资金可能被长期挪用，甚至有资金链断裂无力缴存或项目失败被卷走的风险，给维修资金收缴和管理带来了较大的隐患。维修资金不及时移缴也会影响房屋初始登记的办理，业主办不出不动产登记证就会频繁上访维权，产生社会矛盾。小区公共部位出现问题时，也无法申请维修资金，这些都会严重损害业主的利益，给社会稳定带来不利因素。

物业公司为规避监管拆分工程多次申请。维修资金使用的备案目前由物业服务企业通过系统申请，现场提供《预算分摊清册》等14项纸质材料，由小区业委会和社区居委会对过程进行监督核实。《苏州市商品住宅专项维修资金管理暂行办法》规定：使用金额20万元以上的项目，申请人应当聘请工程监理机构对工程进行监理及以比选的形式选择施工单位。很多物业公司在报送项目的时候化整为零，会把同一个维修项目（如渗水）拆分成几个低于20万的项目以避开文件关于20万的规定。维修项目没有第三方监理不通过比选选择施工企业，维修质量和资金的使用存在风险。

商品住宅维修资金不足续缴的问题。《办法》第十三条：“业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交，续交方案由小区业主大会依法决定。”但续交具体由谁发起组织、续交标准如何、二手房业主不肯续交补足怎么办，这些问题都实际存在，也没有具体细则可以操作。

三、完善商品住宅专项维修资金监管的建议与思考

第一，加强制度建设和信息化管理。從区域角度看，要接轨大市，更新使用统一的覆盖缴存、使用、监督等全流程各环节的管理软件，以提升科学管理水平，确保维修资金的管理和使用的安全合理。

第二，探索维修资金缴纳方式。针对开发商代收代缴方式的弊端，探索其他地区的收缴方式：中山市规定已售房屋的首期住宅专项维修资金必须由业主亲自缴存到以小区为单位开设维修资金的二级账户，开发企业和物业公司均不得代收；常德市维修资金收取是采用购房人在办理商品房销售合同备案之前，将维修资金缴存至指定的银行专户。开发企业在办理房屋所有权初始登记时，按规定标准先期缴存尚未出售的房屋维修资金，待房屋出售后，再到管理中心办理缴款账户更名手续。以上两地取消了开发企业代缴代收维修资金，采用直接缴存专户，在加强专项维修资金管理、维护住宅专项维修资金所有权人的合法权益的同时，可从源头上杜绝发生维修资金被挪用的可能性，确保资金安全。

第三，在资金使用上除定期检查还可引入第三方监管。建议同一小区内同类维修项目以小区为单位一个年度内只能申请2次，杜绝拆分工程的现象发生。另外，单一的监管主体无法做到身兼多职和达到高效专业的效果。可通过招标引入检测鉴定、造价审核、项目监督等第三方机构，使维修资金在使用过程中有效杜绝拆解工程、虚报价格等现象发生，保证维修资金使用过程安全公开。同时，加强当地街道、社区居民委员会的工作人员对参与小区维修资金使用的监督、核实、鉴证的业务培训。

第四，维修资金续缴问题建议可与个人公积金账户关联，不足时用公积金弥补，也可在二手房交易环节补征。

第五，优选银行，确保维修资金保值收益。维修资金专用账户要通过公开招标的方式优选银行，使维修资金的活期和定期存款利率高于同期人民银行公布的当期利率35%～40%，切实保证维修资金的增值和保值。

四、结语

与人民生活密切相关的商品住房维修资金的监管问题很少有人关注，维修专项资金的归集量越来越多，随着时间的推移，以前年度建造的商品住宅逐渐进入更新保修期，维修资金的监管和使用可能产生巨大的问题，必须引起各级部门的高度重视。本文从商品住宅维修资金的重要性出发，分析了当前存在的问题，旨在让人们了解维修基金存在的价值，最后提出了几点建议，以保障购房人的利益。

（作者单位为苏州市吴江区房产管理处）

[作者简介：陈娟（1977—），女，江苏苏州人，本科，研究方向：房产管理。]

参考文献

[1] 雷华.物业维修基金的建立和监管策略[J].现代物业，2003（10）：7-8.