企业租用个人房产的财税处理探讨

王学慧

摘 要：企业租赁个人的房产用于生产经营，现实生活中屡见不鲜。那么，对于经营租入的房屋装修费、房租等费用如何进行会计与税务处理，实务中处理方式五花八门，本文略作探讨。

关键词：租用 ；个人房产；账税处理

企业租用个人的房产，现在不是什么新奇的事情。租用的房屋有的用作办公场地、有的用作员工宿舍，有的作为高管或外派人员的安置住所，都是正规的用途，自然房租也应是企业用于生产经营的费用。那么，对于经营租入的房屋装修费、房租等费用如何进行会计与税务处理呢？

一、税收政策相关规定

1、关于装修费用的规定

《企业所得税法》相关条例明确规定：企业根据生产经营活动的需要租入固定资产发生的改良支出作为长期待摊费用，在计算应纳税所得额时，按照规定摊销的，准予扣除。从2008年1月1日开始，对企业以经营租赁方式租入或无偿使用他人房屋生产经营发生的装修费用支出，可视同长期待摊费用，自装修完成并投入使用的次月起，分期平均摊销，摊销期限不得低于5年。企业2007年以前发生的经营用房屋装修费用支出的税务处理仍按原规定执行。

2、关于房租费用的规定

《企业所得税法》相关条例明确规定：企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除：一是以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除。二是以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分，通过提取折旧分期扣除。企业在正常经营活动过程中所发生的与生产经营有关的其他租赁费，如租入包装物、低值易耗品、生物资产等发生的租赁费，比照固定资产租赁费处理。本文仅探讨企业经营租入固定资产。

二、企业租用个人的房产发生装修费的财务处理

根据企业会计准则规定，经营租入固定资产发生的装修费，遵循以下处理原则：

装修费用较小，应费用化，计入当期损益；装修费用较大，装修使固定资产带来更多的经济利益，装修费用应当资本化，计入“长期待摊费用”科目，并在剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法进行摊销。根据以上规定，固定资产装修费用如果比较大，符合资本化条件则应资本化按上述规定进行账务处理，如果装修费用很小则可直接计入当期损益。会计处理如下：

发生装修费时：

借：长期待摊费用

贷：原材料 /应付职工薪酬/银行存款等

分期摊销时

借：管理费用

贷：长期待摊费用

三、企业租用个人的房产房租费的财务处理

（一）支付房租费发票如何解决

房东个人不能开发票。企业交付房租后，要想取得正规发票，能在所得税前扣除房租费用，需要说服房东去税务代开。实务中房东一般不愿意去税务局开发票，企业为了能取得合规的发票进行税前列支，事前就更需要知晓此租赁行为的涉税情况，最终来匡算需要付出的成本。按照国家税务总局公告2016年16号文规定：个人（除个体工商外的其他个人）出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。如要发票，一般房东会要求房租半年付或按年支付，发票一次开足。因此，房租费用就带有预付款的性质，取得发票后需按月分摊计入费用。支付房租时，计入“长期待摊费用”账户，分期摊销时计入当期损益（管理费用）。

如果企业不要发票，只要有租房合同与房租收据作为佐证，在会计做账时租金（假定月租金5000元，下同）可以作为费用正常入账，不过在所得税申报时，这笔房租费用不能在所得额前扣除。会计分录为：

借：管理费用——房租 5000

贷：银行存款 5000

（二）增值税额的处理

营改增后代开房租发票涉及增值税等税费，税务代开房租发票时需按照小规模纳税人的征收率征税。名义上税点应由房东承担，实际操作中往往由企业负担。

假定房东不承担税额（增值税3%），要求收取月净租金。税额该如何处理呢？实务中有两种方式可供选择：

第一，签合同时把房租做高，税额让房东承担，但保证房东月净租金为5000元。本例中含税房租可签为5150元，其中150元为应交增值税，房东纳税后每月能得到房租5000元。会计分录为：

借：管理费用—房租 5150

贷：银行存款 5150

第二，由企业代为支付税额，含税房租为5000元，公司代交145.63元增值税。增值税的计算依据是5000÷（1+3%）×3%=145.63元。需要特别提醒的是，企业代房东支付的增值税不属于企业正当的生产经营费用，需记入“营业外支出”科目，且所得稅前不能扣除。会计分录为：

借：管理费用—房租 5000

营业外支出—代付房租税金 145.63

贷：银行存款 5145.63

第三，涉及其他税费的账务处理

公司租赁个人房产，还涉及附加税费、房产税等，如果各项税费由租赁方承担的，即上述第一种做法，则出租方实际取得的出租所得为“租金收入+各项税费”，个人所得税应以此作为计算依据。按照税法的规定，应该是出租人产生纳税义务交纳个税、房产税等，不管出租方是个人还是企业。但实务中，出租的一方一般都会要求由承租方来承担这个税额，所以，表现出来好像是由承租方交的各项税费，但实际的纳税义务人还是出租方。企业代房东支付的各项税费也不属于企业正当的生产经营费用，需记入“营业外支出”科目，且所得税前不能扣除。

（三）选择哪种处理方式对企业更有利

从直接付现金额看，不要发票时付现最少，只需5000元；由房东承担税额时付现最多，需5150元。从节税角度看，不要发票时5000元的房租均不能在所得税前扣除。房东承担税额时，5150元房租均可在所得税前扣除。企业承担税点时，5145.63元费用中只有5000元可所得税前扣除。综合付现成本与税负成本，不难看出，上述第一种情况做大租房合同金额，由房东承担税额对企业更有利。

综上所述，企业租个人的房产用于经营，支付租赁费在会计处理上有两点要注意。一是个人不能开发票，须说服房东去税务代开。实务中房东往往会要求房租半年付或年付，发票一次开足。因此，房租需按月分摊进费用。二是代开发票涉及增值税、附加税费、个税及房产税等。名义上各项税费由房东承担，实际上大多是由企业买单。企业代付的各项税费只能进“营业外支出”账户，且不得在所得税前扣除。

参考文献：

[1]杨朝霞，营改增后不动产出租的财税处理.纳税与会计，2017（10）

[2]郭小林，个人出租房屋涉税政策梳理及汇总，中华会计网校-财税资讯，2018（6）