企业投资性房地产会计核算与税法的差异分析

琚涛

【摘 要】在新的会计标准之下，要求对投资性房产进行单独核算，企业的投资方需要根据自己所付出的成本进行确认和计量，在后续的计量中应该采用的模式是成本模式，如果满足了一定的条件和要求，也可以采用公允价值模式，这两种不同模式的计量方法，都会和税法之间有一定的差异，解决这些差异性最好的方法就是可以采用资产负债表债务法。

【关键词】企业投资性房地产；会计核算；计量模式；税法差异

一、前言

我国的市场经济不断的发展和完善起来，这也使得房地产事业也越来越活跃，因此很多企业都开始对房地产和其附属的物业项目进行大量的投资，从中赚得一些租金或使资产得到增值，还有就是这两者都具备，这样进行投资的房地产项目不管是用途还是目的都是和企业自用的建筑是不同的，特别是那些开发用来销售的房子。

在相关的会计制度中，通常将投资性的房地产或者企业自己用的房子都归入固定资产或者无形资产当中，这种做法是不对的，非常不利于将企业房地产的真实情况反映出来，甚至隐瞒了一些不同的房地产对企业的业绩贡献。因此，新的企业会计政策出台了，这其中将投资性的房地产单独进行规范，从而保证了对企业会计准则不断适应新情况和新变化。

二、企業投资性房地产改革前后的不同

在我国的投资性房地产中明确规定：在企业投资了房地产时，应该进行单独的确认和计量，这和企业留于自用的房地产或者存储起来的房地产进行会计核算时是有很大不同的。主要有以下三点不同：

1.对于那些为了赚取资金或者用于增资的房地产，都要进行单独的核算，这其中也包括已经出租土地的使用权或者那些自己持有等着增值进行转让的土地使用权，这些投资性的房地产都要进行单独核算，并且在报表中单独列示出来。

2.还可以适当的引入公允价值计量的模式，在一些投资的房地产规定中明确的指出，相关企业当满足一定的条件时，可以对投资性房地产采用公允模式进行确认和计量。但是目前有大量的数据显示，如果投资性的房地产公允价值是持续性并且可靠的情况下，应该对于投资性的房地产采用公允价值模式进行计量。要想采用公允价值模式的房地产必须满足两个条件：（1）投资性的房地产的区域必须有活跃的交易市场。（2）企业还要能从这些交易市场中得到类似房地产的一些真实信息，保证在进行公允价值计量时可以得到合理的估算。类似房地产的概念是和投资性的房地产所处的地理位置和环境相同，并且它们的性质也必须相同，结构和新旧程度要类似；从土地使用这方面来讲，同一个城区或者同一个位置，可使用的程度也要相同或相似。

由此可见，我国进行投资性房地产的后续计量时，首要考虑的成本模式，对于公允价值模式的使用要慎之又慎。但是，国际上的普遍观念是公允价值模式比成本模式更加恰当，这就说明了国际会计准则理事会更加倾向于公允价值模式，但是由于我国目前的房地产市场，对于公允价值计量的使用条件并不是特别成熟。

3.由于我国目前房地产的基本情况并不能广泛使用公允价值模式，所以在企业进行投资性房地产的后续计量时，常常对公允价值的确定方法并不是特别恰当，同时由于可操作性的原因，当前我国采用的是国际财务报告准则中的公允价值确定方法。

三、采用成本模式计量方式下的企业投资性房地产的处理方法和税法的差异

通常情况下，成本模式的计量方法对于投资性的房地产的处理是相对简单的，这其中主要涉及到了“投资性房地产”、“投资性房地产折旧”等等项目，这些都可以参照“无形资产”、“累计折旧”进行处理，但是由于税法中并没有规定未定义投资性房地产，所以在这种房地产的投资项目进行会计核算时，通常采用处理固定资产和无形资产的方式进行税务的处理。根据有关规定要求，投资性房地产在进行减值时不能扣除。

四、采用公允价值模式计量下的企业投资性房地产的处理方法和税法的差异

企业在进行公允值价值模式计量时，通常需要明确的证据证明其真实可靠，在这种情况下，公允价值模式才能被允许使用，当采用这种计量模式时，一般需要企业在“投资性房地产”的科目之下分别设置成本和公允价值变动两个细分科目，并且不能对投资性房地产进行折旧，应该根据资产的变化情况调整公允的账面检，当采用公允价值模式进行计量时，通常能够体现出和税法的两点差异，首先就是在税法可以进行折旧，并且能够在税前扣除，在会计上通常能够确认公允价值的变动损益，但是在税法中要求纳税调整。

五、结语

企业在进行投资性房地产和自用房地产或者那些作为存货的房地产项目核算时，通常由于它们的用途和目的等方面的不同，导致采用的会计核算方式也是不一样的。同时，由于企业的投资性房地产核算方法比较特殊，和传统的核算方法不同，这就使得了所得税的处理和会计的准则结果之间存在着很大的差异性，所以通常采用资产负债表债务的方式，将会计和税法之间的差异体现出来，从而在一定程度上满足要求。

参考文献：

[1]王磊.投资性房地产公允价值计量实际应用情形分析[J].会计之友.2014（1）.

[2]孟冰.对投资性房地产运用公允价值的思考[J].会计研究.2013（03）.endprint