房地产供给侧改革的预期和影响

张秀磊+王大鹏

一、引言

众所周知，整体高库存一直制约着我国房地产行业的健康发展，真正原因在于房地产开发供给侧结构失衡，出现了严重的供给大于需求现象。中央财经领导小组会议提出“供给侧改革”后，房地产去库存亦成为焦点之一。这也意味着今后的房地产供给侧的改革，将从注重短期效应的行政调控，转变为面向长期的全方位改革。

二、房地产基本情况

2014年一二线地区房价暴涨、三四线地区相对平稳，到2016年我国房地产市场呈现“一二线高房价、三四线高库存”的严重区域分化现象。

1.需求端

2011年，我国人口红利出现拐点，对房地产的需求也在减弱，主要体现在以下几点：（1）人口老龄化：2014年我国60岁以上人口占14.4%，而出生于1962-1976年的人群，未来5到6年也將逐步退出劳动力市场；（2）生育率低下：当前中国人口生育率只有1.67‰左右，大大低于国际公认维持人口正常更替需要的2.1‰的水平；（3）家庭小型化：根据第六次全国人口普查数据，中国大陆家庭户平均人口为3.10人， 2000年则为3.44人，家庭户规模继续缩小；（4）消费观转变：我国年轻一代的消费观念正在发生质的变化，对购买住房需求度也在逐年下降，与其去贷款买房，年轻人更加愿意租房或可以从父母继承；（5）城镇化趋缓：随着劳动力总量的逐年减少，农民工数量正在走向枯竭，城镇化的减速趋势未来也影响到房地产走势。

从需求端看，房地产行业的“黄金时代”已经结束，不会再有无限膨胀的刚性需求。数据显示，目前大部分购房者置业的主要原因是正常自住和改善用房，分别占45.8%、27.1%。投资理财仅占8.3%。房地产的居住属性开始回归，投资属性逐步弱势。

2.供给侧

2016年，全国商品房销售额117627亿元，增长34.8%，其中住宅销售额增长36.1%；全国商品房待售面积69539万平方米，比上年末下降3.2%。房地产上下产业链涉及20多个行业，以支撑房地产发展的建材水泥为例， 2016年1-8月份全国累计水泥产量15.05亿吨，与去年同期相比减少8600多万吨，同比下降5%。

总体上，当前房地产市场有几个特点：（1）房地产销售实现由负转正，且这种态势仍将持续；（2）存在“一二线高房价、三四线高库存”的严重区域分化现象；（3）待售面积虽然有所下降，但绝对数依旧太大。

3.资金面

2016年，房地产开发投资增速为6.9%。从近4年的情况看，一二线、三四线城市房地产投资分别占11.5%、35.0%、53.5%。基于历史数据和现实情况及政策因素，未来房地产投资增速会进一步下降，可能回落至2%～3%。

房地产融资收紧趋势逐步确立，各地房地产调控政策密如雨下，同时资金面也在收紧。一方面，整体信贷环境保持稳健且实质性偏紧；另一方面对资金流向房企的通道监管日趋严格。中央经济工作会议更明确定调“房子是用来住的，不是用来炒的”。2017年，央行将货币政策定调为“稳健中性”，限制信贷流向投机性购房。证监会也宣布修订再融资规则，引导资金从虚回实。

三、供给侧改革预期

1.改革政策面预期

2016年底的中央经济工作会议指出了两个关键点：（1）“房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应”；（2）“特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展”，预计后期将继续严控一线城市的城市新增用地，适度加大对热门二线城市及环一线城市的供给，注重区域内的城市和城镇化同步发展，将房地产的生产要素引向需要的发展的地方去。只有提升用地效率，优化用地结构才能加房地产供给侧改革。未来，推进城镇集约用地，盘活闲置空地，增加建设用地的有效供给，才能能更好地满足新产业新业态、新消费新投资的项目用地需求，降低新业态的用地门槛。

2.资金面预期

从资金的角度来说，融资渠道决定了资金面的供给侧。房地产供给侧的改革对房地产企业融资来说似乎是灭顶之灾，因为摆在房地产企业面前的现实是房企的杠杆基本上被卡死了，房地产资金在“去杠杆”。（1）非自有资金不允许拿地；（2）再融资方面利空不断；（3）央行、证监会、银监会对房企融资均释放了收紧的信号，多渠道正在收紧房企的“杠杆”。融资渠道的继续紧缩，房地产的运营风险会加倍增加，房地产的资金问题将是房地产业未来需要克服的一个难题。

四、相关影响

房地产供给侧改革对许多房地产企业来说是不是前景愈发艰难呢？当然不是，只要房地产企业能够顺势而为，可能是一次重大的机遇。房地产企业若能够顺应市场的变化，紧跟政策的引导，事实上从2014年开始，房地产行业开始出现分化：市场开始分化，由于一线城市房价大幅度攀升，三四线城市急欲去库存；开发商阵营分化，强者越强，弱者恒弱，百强房企市场份额由5年前的20%多上升到40%多；产品也出现分化，精装、度假、养老、文化地产，产品越来越丰富。在国家供给侧改革进一步推进的背景下，房地产市场中高档、别墅及大户型、低密度住宅开发将在一定程度上受到限制，房地产企业或将参与到与城镇普通居民购买能力相适应的中低档住宅开发中去。同时也会顺应市场理财行理性需求，创新产品、提升质量，更好地满足人们对于优质住宅、创新型住宅的需求。

资金去杠杆一定时期内会造成融资和对付压力，但也给房地产行业带来更多的企业或者项目之间的并购，从长期看，媒体描绘的崩盘、泡沫、危机并不会出现，房地产行业仍具有较大的发展空间，但房地产大规模暴利的“黄金时代”终结，全行业将进入稳定发展期和合理利润“白银时代”。在市场规律的主导作用下，强者恒强、弱者愈弱、强强联合、弱弱联盟的趋势将越来越明显。未来中国的房地产江湖，将是百强开发商和区域龙头企业的天下。

参考文献：

[1]《中国房地产》.

[2]《房地产供给侧结构性改革探索与实践》.

[3]《社会蓝皮书》.

[4]《国家新型城镇化规划（2014-2020）》.

[5]《全国国土规划纲要（2016—2030）》.

[6]国家统计局数据库.endprint