房地产税改革的思考

文/岳雨婕，云南省德宏州地方税务局

1 房产税改革趋势

在《党的十九大报告辅导读本》中，财政部部长肖捷在谈及房地产税问题时，明确表示将按照“立法先行、充分授权、分步推进”原则，推进房地产税立法和实施，对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。房地产税包括交易税和持有税，是一个综合性概念，其中就包括对房屋持有环节征收的房产税。中国目前尚未出台房地产税法律法规，但2011年开始重庆（楼盘）、上海（楼盘）已正式试点开征房产税，2015年8月全国人大将房地产税法列入立法规划。

2 征收房地产税的意义和价值

2.1 现代财政制度建立必然选择

推进房地产税改革，是建设现代财政制度的题中应有之意，开征房地产税，有助于完善我国直接税和间接税并重的“双主体”税制。对于地方政府来说，也有助于改变地方政府“土地财政”的行为模式，使其更加重视城镇基础设施建设、培育房地产市场的长期稳定税源，实现房地产市场的长期可持续发展，守住不发生系统性风险的底线。

2.2 有利于健全地方税务体系

自从营改增后，地方的收入锐减。营改增后，占地方收入50%的营业税没了，取而代之的增值税只有25%归地方。所以必须要挖掘新的税源，已经试点的水资源税和即将在2018年1月1日开征的环境保护税都属于地方税。而按照建设现代财政制度的要求，对工商业房地产和个人住房按照评估价值征收房地产税，有助于为地方政府培育新的主体税种。特别是，地方政府在不动产税基评估当中拥有先天优势，也符合国际惯例。

2.3 加强税务法制改革建设

能使中国的税务体制从间接税、直接税形成完整的系统，对税务体制完成有好处。按照中央立法先行、对地方政府充分授权、分步推进的原则推进房地产税立法和实施，既有助于落实税收法定主义原则、提高我国税制法制化水平，也有助于在保证国家税制统一的前提下充分调动地方政府的积极性、因地制宜、因城施策地征收房地产税。

2.4 有利于社会结构公平性改革

十九大提出了不平衡不充分，这种“不平衡不充分”除了表现在区域差异之外，更表现在每个家庭当中。有房无房，有一套房和有多套房，持有成本都是一样的，但享受到的发展红利却大不同。解决微观层面的“不平衡不充分”，房地产税很关键。现在技术层面已基本具备(不动产统一登记全国联网完成，那些不交易的老房子也会统统录入其中)；再配合多轮吹风，大家对房地产税也由害怕到逐渐趋于理性待之，开征房地产税的条件已基本成熟。对工商业房地产税和个人住房按照评估价值征收房地产税，可以适度降低建设、交易环节的税费负担，归并现行房产税、城镇土地使用税等税费，简化税制。同时，有助于改变我国现行“重交易、轻保有”的房地产税制，降低居民购房置业的“进入门槛”，使居民更容易实现“居者有其屋”的住房梦。

3 征收房地产税可能带来的影响分析

3.1 严重打击炒房者

房价是购房者推高的，这其中包括部分刚需，但更多的则是炒房者，投资者或投机者购买多处房产，期望在高房价时出手获得最大利益。这种恶性循环从而最终也影响了刚性需求者或多或少身不由己的患上了房价狂想症，尽管他们买房用来自住，但是他们被楼市大环境的污染变得对房价异常敏感。从经济理论来讲，实施房产税可以提高投机者炒房的成本，降低其收益预期，从而减少投机需求，通过市场供求关系达到降低房价的目的。在征收房产税情况下，炒房成本极高，风险极大。这样或许不能完全避免炒房投机的存在，但是相信大多数就得望而却步了。既惩罚了拥有多套房的炒房者，也阻止了想进入炒房的人。今后对持有成本的加大，自然会抑制炒房。

3.2 弱化房地产投资属性

房地产税的征收在增加税收收入的同时，能够起到抑制房价的作用。其中，房产税是面向拥有多套房产的人征收的，可以在一定程度上抑制炒房、投资房产等行为。总的来看，拥有的房产越多，需要缴纳的税费也就越多。现在来看，无论是在一二线城市，还是三四线城市，无论是购买普通住宅，还是养老地产、旅游地产，无论是有钱人，还是通过杠杆买房的人，都受到影响。尤其是那些手中有多套房、负债率非常高的炒房者，受到的冲击和“伤害”也将是最大。房地产税有利于弱化投资属性，还房地产以居住功能属性。房地产税，对于那些多买多占公共资源的前提下，在未来升值空间不确定的背景下，首先要面对确定的房产税负，这样就会让以投资为乐趣的购房人信心丧失大半，少了炒房者侵占市场资源，房地产市场立马现了原形。

3.3 地方政府面临房地产税和土地出让收入的抉择

从较为成熟的市场经验看，美国房地产税占地方政府财政收入比重在15%左右，中国香港物业税占特区政府财政收入为5%左右，韩国占比大约为20%，日本不动产税占地方收入大约为40%。这些国家或地区房地产税均是按照房屋评估值为基础征收房地产税，形成了一套完善的土地及房屋价值评估体系，定期对房屋估值进行调整，房地产税成为政府财政收入的重要组成部分。反观我国房地产市场，从上海、重庆等试点城市看，2016年上海房产税收入为171亿元，仅占上海税收收入总额5626.9亿元的3%，重庆房产税收入为56.88亿元，占本级财政税收收入1438.4亿元的4%。与此同时，2016年上海土地出让收入高达1578亿元，重庆为705亿元。房地产税相对土地出让收入可谓是“九牛一毛”。2013年，杭州曾作为房产税试点扩围城市之一，并制定了包括针对增量住房征收、以户为单位的免征面积、超标面积累进税率等政策，但最后被紧急叫停。彼时反对声最大的依然是房产税将对本已十分低迷的房价形成进一步打压，影响土地出让收入。一旦房地产税政策在全国范围内落地，地方政府必须在房地产税和土地出让收入之间作出选择。

[1]我国房地产税收入数量测算及其充当地方税主体税种的可行性分析[J]. 李文. 财贸经济. 2014(09).

[2]房地产税立法的法理依据与相关政策建议[J]. 安体富. 地方财政研究. 2015(02).

[3]房地产税改革目标及其路径[J]. 田芳. 财经问题研究.2015(05).