完善不动产统一登记制度持续推进法治社会建设

文/李永,东营市国土资源局东营分局不动产登记中心

不动产统一登记制度显示了党中央和国务院对不动产统一登记的重视、决心和努力。对不动产统一登记制度研究的历史演变和契约登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种主要类型的国外不动产登记制度进行了介绍,分析了不动产统一登记的难点,有政府部门和个人利益阻力,登记人员知识结构需要完善更新,登记所需技术急需发展完善,没有统一的法律法规依据,登记标准不统一,登记不规范,重视管理轻视服务,不动产统一登记的法律风险承担及登记过错的赔偿,甚至不动产统一登记中工作人员的失职等等方面。阐述了不动产统一登记遵循服务第一,快捷使用,循序渐进三项原则。

1 研究现状

1.1 不动产登记的历史演变

中世纪的日耳曼法被追溯为现代不动产登记的源头。到18世纪时期，日耳曼法规定的记载保存不动产的形式已无法完全满足交易需要，随后逐渐发展完善成不动产所有情况的登记并在法国等欧洲国家普及开来。我国土地管理制度自周朝就形成[2]，随着1922年北京司法部房地产登记条例的颁布真正的不动产登记开始，后来相继出台了《土地法》[3-6]，《土地登记规则》使不动产登记逐渐完善。新中国于20世纪50年代初，颁布了《中华人民共和国土地改革法》，土地证和房产证后开始颁布。

1.2 国外不动产登记制度

从国外不动产登记情况来看，主要可分为契约登记制，权利登记制和托伦斯登记制三种类型[7]。

1.2.1 契约登记制。起源于法国，又称为“法国登记制”，是指不动产变动物权，经当事人订立契约才发生效力，如果没有经过登记，不得和第三人相对抗[8]。除法国外，西班牙，日本、意大利等国家采用这种制度。

1.2.2 权利登记制。也称“登记生效主义”，是一种非经登记不得生效的立法体制，生效时间自登记时起开始计算。除德国外，瑞士等国也采用契约登记制。

1.2.3 托伦斯登记制。指国家对初次登记不强制，但土地权利一经登记，今后土地权利发生变更都必须经过登记。采用这种登记制度的国家主要有澳大利亚、英国、加拿大等。

2 不动产统一登记难点

从不动产统一登记的现实状况来看，目前我国不动产统一登记主要问题可以归纳为部门个人利益、人员素质、技术方面，另外法律、制度、观念等方面也急需同时改进。

2.1 政府部门和个人利益的阻力

目前我国的多部门分散的登记严重制约了市场经济的快速发展。登记部门有自己的信息系统，登记程序，登记效力，最重要的是他们的既得利益，不动产统一登记涉及到法律制度，人员安置和各个部门背后的利益重新洗牌分配问题，因此如何统一登记部门是要解决的一个非常困难的实际问题，是不动产登记阻力很大的重要原因。

3 统一登记的原则

3.1 服务第一

从功能上看，不动产统一登记应具备三个功能：确权功能、公示功能、管理功能。但长期以来我国不动产财产权利的意识是非常薄弱的，“权力至上”的观念是根深蒂固的，理解不地产登记管辖的行政行为完全是国家公共权力的主观意图，过多地干涉当事人。未来的《不动产统一登记法》应当对登记机关的功能作为一个明确的定位，明确登记的行政管理功能和服务功能。

3.2 快捷实用

建立不动产登记信息管理平台，可以实现不动产审批交易和登记，有关信息可以在有关部门依照法律法规相互共享利用，实现信息价值利用最大化，并根据我国国情尽快建立不动产登记信息公开查询系统，保障不动产交易安全，维护群众合法权益。

4 思考与建议

不动产登记是物权法中的比较重要的制度，是不动产立法的核心，针对当前我国不动产登记中种种问题和困难，当前比较紧迫需要解决的主要有几个方面。

4.1 简政放权，加强登记人员的培训

针对不动产统一登记中各部门的阻力主要是不动产登记和其随后产生的各种权力使一些部门不愿意放手这一职责，必须简政放权，减少审批权，使不动产登记成为一项服务职责，使各部门尽快促成不动产统一登记。不动产统一登记中人员素质以及技术阻碍只能通过加强各级的专业培训和技术研发，提高人员专业素质和登记技术的适用。

4.2 出台不动产登记条例

日前，国土资源部2014年5月14日审议并通过《国土资源部2014年立法工作计划（草案）》，其中明确要求力争在6月底前将《不动产登记条例（送审稿）》报出。我国在2007年之前，涉及不动产登记的法律有相互冲突和标准不统一等问题，难以达到不动产统一登记的目的。颁布实施《物权法》，奠定了不动产统一登记法律基础。不动产统一登记需要整合上述法律内容，出台《不动产登记条例》，对不动产登记进行统一规范。

4.3 统一登记机构

在我国，目前不动产统一登记制度推进的重要困难之一是统一登记机构，这也是不动产统一登记的基础。登记机关统一可以为不动产统一登记实现提供便利条件。《物权法》通过后，多数学者认为应根据不动产的自然属性和基本原则，我国的实际情况和国外的成功经验说明，建立以土地为基础和核心的不动产统一登记制度，强化公共服务职能，淡化行政管理理念。

4.4 法律公证风险共担

不动产登记的一个主要目的是保护公众的交易安全可信，但由于实际工作中该对象上的权利外观和标的物的分离，往往会导致权利的形式和真实情况不一致。基于这种情形，因此多数学者观点是为尽量减少或避免这类情况发生，可考虑将不动产登记职责与我国公证部门进行对接，把公证审查作为不动产登记的法定前置程序，从而减轻登记机关承担风险。实际操作中，我国过去在房产登记中已经部分引入公证机制。

[1]赵永慧，贾广葆.不动产统一登记的难点及实施路径[J].城乡建设，2014，(3)：80－81.