建行进军沈阳住房租赁市场SWOT分析和战略选择

建行进军沈阳住房租赁市场SWOT分析和战略选择

文/张博，中国建设银行辽宁省分行

十九大报告强调房子是用来住的、不是用来炒的，租购并举的住房制度在逐步落实和完善，租赁市场蓝海正式开启。互联网巨头阿里宣布参与租赁平台建设，随后多家银行乃至银联在内的金融机构与地方职能部门签订战略合作协议。本文通过SWOT分析方法，剖析建行进军沈阳住房租赁市场的各方面因素，然后根据建行自身优势做出战略选择，使其能够扬长避短，最终达到既定目标。

住房租赁市场；按居贷；战略合作

2017年7月，住建部等八个部门联合印发了一份加快住房租赁市场发展的通知，并选取了包括沈阳在内的12个城市作为首批试点单位，这个通知的意义是巨大的，说明国家真正贯彻落实了 “房子是用来住的“观点。11月初，建行在深圳举办了住房租赁战略合作签约仪式，并推出首个住房租赁贷款产品“按居贷”，标志着建行正式进入住房租赁市场。那么，建行进军沈阳住房租赁市场前景怎样呢？

1 SWOT战略分析

SWOT是一种战略分析方法，本文用这种方法去分析建行在沈阳推行住房租赁贷款优势（S）、劣势(W)、机会(O)和风险(T)，其中S、W是内部因素，O、T是外部因素。

1.1 优势分析

第一，建行的品牌价值。“要买房，到建行”的口号已经深入人心。辽宁省建行个人住房贷款余额在工、农、中、建四大行中占比将近四成，而且每年新增贷款也是遥遥领先，所以说建行成了买房贷款的首选。建行作为房贷市场的“带头大哥“，有着举足轻重的地位。作为贷款投放的主力军，自然要担负起更大的社会责任。虽说目前投放额度已经非常紧张了，但对租赁贷款的投放额度也要有所保障的。

第二，建行存量客户预授信。因为住房租赁贷款属于无抵押贷款，所以贷款发放人员必须是存量客户或者其他优质客户。满足贷款发放的条件大致有以下几类：建行代发工资户、缴存公积金达到规定基数或有稳定工作的证明等。建行存量客户众多，系统很容易判断是否满足租赁贷款条件和确定贷款额度，其高效快捷的办事效率满足客户需求。

第三，建行与开发商的合作密切。沈阳地区，建行辽宁省分行与一些大的房地产开发企业诸如万科、碧桂园等形成了长期合作关系。万科“泊寓”已于2016年初率先入驻沈阳，致力打造青年人的品质公寓。《沈阳市住房租赁试点方案》中提到，到2017年底前，新增3-5家住房租赁企业，到2020年，住房租赁企业将达到50家。政府出台一系列鼓励政策，引导房企向租售并举的方式转变，建行作为住房贷款投放量最大的银行，理应成为这些开发商战略合作的首选银行。

1.2 劣势分析

第一，市场响应不够迅速。建行一方面要抢占市场份额，一方面还要把控资产质量，把不良率控制在合理范围内，这就导致有些开发商的需求要层层上报给总行。例如之前有些信用良好的开发商楼盘，提出条件是“免阶段性担保”，在把开发商需求上报总行期间，中小银行已经用各种优惠政策进驻重点开发商楼盘。这就说明建行在重点客户响应效率不如中小银行。

第二，金融创新不足。这是由东北落后于南方的经济所决定的。国家推行试点往往在深圳、上海等经济发达的城市开展，资金充足加上人们可接受的程度高。建设银行广东分行和深圳分行行动迅速，携手当地政府和企业将佛山和深圳住房租赁试点落地，并发布个人住房租赁贷款“按居贷”。紧接着湖北省分行和重庆市分行也相继签订住房租赁战略合作协议。

1.3 机会分析

第一，在 房地产市场宏观调控的背景下，传统的个人住房贷款业务必然紧缩，调整贷款结构，寻找新的利润增长点成为必然。比如个人消费类贷款“快贷”，截止到7月份，辽宁新增已经超过20亿， 是顺应时代的金融创新类产物，而传统消费贷款产品却是负增长。国家为房地产市场发展指明了方向，加快建立多渠道保障、租购并举的住房制度，建行要抓住这个时代赋予的机遇，抢占沈阳地区租赁市场份额。

第二，沈阳自贸区位于浑南和苏家屯两个行政区，是国家全面创新改革实验区和高新技术产业开发 区。沈阳将成为振兴东北的实验基地，汇集高端制造业和航运以及商贸物流等产业。沈阳政府出台一系列激励政策，有利于引进外来人才和吸引东北人才回归，将会有大量的青年人来沈阳发展和创业。住房租赁贷款定位刚毕业不久的大学生群体，他们对住房要求较高，喜欢有独立的空间和优质的住房环境，而且愿意接受新生事物，但目前来说收入水平又不是很高。建行住房租赁贷款正好解决他们的住房要求，保证住房品质的同时又不增加生活负担。

1.4 威胁分析

第一，互联网金融的敏锐嗅觉。以互联网巨头阿里巴巴为例，早在8月初，就与杭州房管局签订里战略合作协议，预打造全国首个“智慧住房租赁平台”。阿里的 租赁金融优势也很明显，客户群体众多，而且大部分是年轻人；贷款门槛低，通过芝麻信用来评定是否符合贷款条件和贷款金额；互联网平台操作简单、便捷、高效。建行的租赁贷款条件相对互联网金融要严格一些，但利率低很多，所以要严格把控资产质量。互联网金融贷款利率高，贷款条件宽泛，随之承担的违约风险也高。建行提供的租赁贷款面向优质客户群体，信用资质良好且对贷款利率比较敏感。

第二，市场对房屋租赁贷款的接受程度。住房租赁贷款前景良好，但年轻人是否认可这个新兴事物呢？在北京、上海、广州、深圳等一线发达城市，房子动辄几万一平，租房也要几千一个月，对于初入社会的年轻人来说压力很大，那么租赁贷款算是缓解紧张经济的一个手段。有些人可能会有不同的看法，认为租赁贷款也在无形中增加住房成本，租不起条件好的房子，可以租环境差一些或者地点偏一些的房子。一线城市尚且如此，那新一线城市沈阳呢？沈阳购房价格不算高，平均八千一平，租房每月一千多可以租个单间，这种新兴的租赁模式必然要区别于传统的租房模式，使年轻人更乐于接受。

2 建行在沈阳开展住房租赁战略选择

2.1 银政战略合作。沈阳政府住房租赁交易服务平台已于2017年10月份正式发布，现有板块大体功能包括查找住房、发布房源信息和政策资讯等。有部分板块还在不断建设中，预计12月底前实现全部功能。已经有芒果、铭家和瑞家地产等中介机构参与其中。建行作为按揭贷款投放量最大的银行，理应参与到住房租赁市场建设中，提供一揽子金融解决方案，为租购并举提供全方位的金融服务支持，既帮助政府来指导和规范市场，也为建行今后开展住房租赁贷款打下坚实的基础。

2.2 首选与优质开发商签订住房租赁战略合作协议。如万科、碧桂园、金地等大的开发商，特别是万科已经在沈阳推出了长租公寓业务品牌”泊寓’，建行要先行抢占市场份额，确保“按居贷“顺利落户沈阳。已经有了万科 的先例，那么其他开发企业也会尽快响应国家号召，全力开展租售并举。以前开发商不愿意介入住房租赁市场，主要因为资金回笼时间太长。但签署住房租赁战略协议是项双赢的合作，开发商一方面能够得到更多的金融支持，”按居贷“产品一次性支付全部租房资金；一方面也能缓解去库存的压力，加快转型进程。

2.3 加大宣传力度。习近平强调：“房子是用来住的，不是用来炒的”。时任万科董事长王石也曾经提出“40岁之前租房为好”的概念。促进房地产市场健康稳定的发展，不仅仅要用政策手段来调控房价，抑制房子价格过快增长，更要深化改革，建立长效机制。把房子的投机属性回归到居住本身，政府要大力推动人才住房建设，建行也要做好相关的金融服务工作，向社会积极传导“租房挺好”这一新观念。银行应该更加关注长远利益，只有房地产市场健康平稳的发展，才能把住房贷款的风险降到最低。

2.4 建行住房租赁贷款惠民政策。建行要传承服务住房市场的优势，着力打造“要租房，到建行”的服务品牌。”按居贷“执行较为优惠的利率政策，低于同期按揭贷款，而且低于信用卡分期和互联网金融贷款，使年轻人更乐于接受这个新兴品牌。以后是否可以推出租房贷款满一定年限，且信用良好的客户，给予按揭贷款优惠利率政策，这个优惠条件可以作为吸引客户的一种方式。

[1]王丽艳、王澍蔚、王振坡.在全面深化改革背景下发展住房租赁市场[J].中国房地产,2014(4).

[2]廖治宇.荷兰社会住房租赁体系及其对我国的启示[J].价格理论与实践,2015(6).

[3]刘宝香.我国城市住房租赁制度包容性完善研究[J].现代管理科学,2016(8).

[4]周景彤、梁倩、范若滢.”租购同权“重在落实[J].中国金融，2017（17）.

张博（1984—）男，籍贯：吉林农安，职务：客户经理，现职称：经济师，研究方向：银行或相关的金融方面，单位：中国建设银行辽宁省分行。