既有住宅加建电梯全过程影响因素的分析和探讨

刘锋易（广州中医药大学，广东 广州 510405）

既有住宅加建电梯全过程影响因素的分析和探讨

刘锋易（广州中医药大学，广东 广州 510405）

通过对既有住宅加建电梯全过程影响因素和H大学既有住宅加建电梯调查数据进行分析和探讨。剖析了既有住宅加建电梯全过程中的现状需求、相关政策、存在问题及应对措施。期望做到有计划、有预案地实施既有住宅加建电梯工作，并对既有住宅加建电梯实施全过程影响因素提出一些意见和建议。

既有住宅；加建电梯；影响因素；分析和探讨

1 现状和需求

1.1 历史原因

由于历史的原因，我国许多机关事业单位和企业的房改房基本是5～9层的未安装电梯的住宅楼。目前，我国中老年人的人数不断增加，在日常生活中住在中高层的中老年人发现，没有电梯对生活的影响竟如此之大。家住H大学某栋8楼的何先生向调查人员说，在妻子怀孕后，爬楼梯时两手托着肚子，走走歇歇相当辛苦。而照顾妻子的父母每次上楼，走不到一半就两腿发软，基本走不动了。除了上下楼给中老年人造成不便之外，没有电梯也给一些危重病人的救治工作增加了难度。据急救医护工作人员反映，对于无电梯楼房，运送病人是件很棘手的事情，特别是必须采用担架或轮椅的患者，不能背下楼，没有电梯大大增加了病人搬运的难度。

1.2 调查结果

H大学调查发现，该大学住宅楼基本上都是20世纪80年代至90年代初建的住宅，较多是5～9 层，且没有设置电梯，也没有预留电梯井道。据不完全统计，该大学共有23栋职工住宅楼，其中有电梯的只有2栋，需加建电梯的旧楼约有21栋，共约有50个楼梯口（加建电梯以一个梯口为一个建设单元）可加装电梯，可加装率90%。每栋职工住宅楼一般有2～3个建设单元，每个建设单元一般为一梯两户（个别单元为一梯三户）。如按每个建设单元为12户(不包括1、2层)计算，则涉及 600户约1800人，其中近1100人为中老年人。由此可见，加建电梯需求相当迫切。

2 既有住宅加建电梯的政策

2.1 早期状况

早在1999年，广州、深圳、佛山等城市旧楼加建电梯工作就被提上日程，但由于在既有住宅加建电梯过程中，存在不同楼层住户之间的利益诉求及成本分摊等意见难统一等原因，加建电梯工作一直进展缓慢。据不完全统计，广东省旧楼加建电梯的比例不到3%[1]。

2.2 政府重视

2016年8月11日，广州市人民政府办公厅关于印发广州市既有住宅增设电梯办法的通知（府办规〔2016〕11号），明确了既有住宅增设电梯的办法和相关规定，指导加建电梯的相关工作。由此可见，政府支持既有住宅加建电梯的工作，但是加建电梯工作涉及到方方面面，具有一定的特殊性。

3 既有住宅加建电梯影响因素

既有住宅加建电梯项目虽然只是一个小的项目，但它更是一个系统工程，要成功实施既有住宅加建电梯，须熟悉既有住宅加建电梯实施全过程的影响因素。

3.1 既有住宅加建电梯的组织管理

高、低层住户之间的分歧是既有住宅加建电梯一道难以越过的关卡，主要矛盾集中在低层住户认为影响了房屋通风采光、低层物业贬值和没有使用电梯需求等，要处理好这些矛盾，须先建立相应的临时组织机构，配置各种有效的资源，开展加建电梯前期调研、协调和收集住户意见、处理分岐和资金筹措等。

既有住宅每一个楼梯口参与加建电梯的住户不同，所以，宜以楼梯口为一个建设单元成立组织机构。建议由梯口住户选举或推选加建电梯工作小组组长和成员，一般为3～5人。组长必须具备较强的组织协调能力，在梯口有一定的威望，身体建康并愿意无偿为加建电梯项目工作。加建电梯工作小组职责是：一是动员、协调和收集梯口住户的意见；二是代表梯口住户开展加建电梯项目的工作，包括规划报建、资金筹措、签订合同等；三是组织施工管理和成本控制等工作。

3.2 展开调研和收集意见

加建电梯工作小组成员应分工合作，组织召开启动加建电梯动员会，走访梯口各层住户并收集相关意见。及时对各住户提出的意见和建议进行分类汇总，针对相关住户提出的问题从房屋结构安全、环境影响、通风采光和施工影响等进行解说和沟通，也可组织专业人员进行分析和讲解，尽可能解除疑惑。电梯设计方案如对低层住户的通风采光等确实产生影响且不能通过设计手段解决的，应加强与受影响的住户进行沟通，必要时可请原单位或居委会工作人员参与协商，可给予适当的补偿，且谈妥补偿方式并签定书面协议。

目前，广州市既有住宅增设电梯办法规定,加建电梯应当经本单元或者本幢房屋专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意就满足报建条件,而不是全部业主同意,但是如果加建电梯拟占用业主专有部分的或通风采光产生实质影响的，还应当征得该专有部分的业主同意[2]。

加建电梯是一项民生工程，如果低层住户因加建电梯遭受的损失没有得到合理补偿,就会产生矛盾,不利于小区的和谐稳定。建议加建电梯工作小组应充分认识到沟通的重要性，积极组织专业人员充当讲解员,为业主答疑解惑,消除意见分歧，并对受影响住户进行适当的补偿，最终获得全部业主同意后才安装。

3.3 资金筹集和使用维护

1）根据H大学既有住宅加建电梯项目资金调查显示，有52.2%的住户选用自有资金。同时发现，一楼、二楼住户基本都表示不愿出资，三楼住户愿意承担费用平均为1.5万元，九楼住户愿意承担费用平均为9.9万元。详见图1和图2。

图1 H大学既有住宅加建电梯项目的资金来源调查

图2 H大学既有住宅不同楼层住户愿意承担加建电梯的费用调查

2）加建电梯资金筹措可参照广州市既有住宅增设电梯办法第八条第5点的分摊比例约定进行分摊。也可以集体拟定一个资金筹措的参考方案。下面是H大学某栋八层住宅楼的一个梯口建设单元加建电梯的资金筹措方案，可供参考表1。

表1 某八层加装电梯资金筹措方案

3）加建电梯竣工投入使用后，业主可以参照相关规定拟定一个维护费用分摊方案并委托专人管理。目前，大多数成功加建电梯的业主为了方便小区统一管理，都是委托原单位或物业公司统一管理并参照统一管理的电梯费用分摊方法执行。

3.4 设计报建和报批备案

加建电梯施工前需完成规划报建等手续。根据市规划部门的要求和既有住宅加建电梯的相关规定，需完成如下方面的报建报批手续：一是完成加建电梯工程设计方案咨询；二是完成加建电梯工程设计方案公示且无反对意见；三是完成加建电梯建设工程规划许可证；四是完成加建电梯工程消防设计备案手续；五是完成加建电梯工程施工备案手续。如果加建电梯工程总投资额高于30万元和建筑面积大于300平方米的，须按规定办理完成施工许可证。

3.5 加建电梯工程的实施

既有住宅加建电梯项目实施过程中，包含施工图设计及审查、选定施工单位与监理单位、施工质量与安全管理、进度与成本控制、组织验收等环节，要做到有计划、有预案地实施每一个环节，才能确保加建电梯项目的成功。

加建电梯实施时主要注意事项如下：一是必须选定具有相关专业资质的设计单位、施工图审查单位、施工单位和监理单位，不要贪图价格便宜而选用没有资质的单位参与，以避免造成损失；二是加强工程质量管理。制定工程质量目标，由于加建电梯业主基本不具有工程专业知识，须借用监理和施工人员的专业知识加强管理，在工程材料选用和工程质量管理上，保证都能够完全满足设计文件和相关法规的要求；三是加强全过程安全生产的管理活动。通过建立安全管理制度、强化施工人员及各相关住户的安全意识、组织安全培训和安全巡查等安全管理活动，使加建电梯项目施工过程中的不安全行为和不安全状态得以消除；四是加强进度控制。在施工实施过程中，对每个实施阶段的进度进行控制；五是加强成本控制。主要从五个方面进行：一是在决策分析阶段，做好投资估算；二是在报建设计阶段，加建电梯工作小组应收集汇总各住户的需求情况，明确电梯门设置数量和选定设计方案，避免重复设计和修改，并做好设计概算。施工图设计时，要求设计单位选用经济适用的基础形式和电梯设备，降低工程造价，节约成本，同时编制施工图预算；三是在发包阶段，加强与承包方进行合同价谈判或进行工程招标，确定最终的合同价；四是在实施阶段，参与施工材料的选型和管理，严格控制设计变更和现场签证。督促施工单位把握好各施工环节的衔接，避免工程返工、停工和不必要的设计变更等现象；五是在竣工验收阶段，做好工程竣工结算，可委托具有资质的公司或专业人员进行结算；六是在保修阶段，应根据实际情况，参照或选用适宜的维保方案。

4 结 语

随着社会的不断发展，既有住宅高层住户对加建电梯的需求会越来越强烈，高、低层住户之间对加建电梯的分歧也会越明显，况且，有诸多因素对加建电梯时时刻刻产生影响。如要全面实现和谐加建电梯，还需要进一步对加建电梯的影响因素、利益分配等进行分析。我相信，既有住宅加建电梯的相关政策会随着国家相关法律、法规和制度的不断完善而完善；相信居住在无电梯住宅楼的中老年人上楼梯难的问题一定会得到圆满解决。

[1]夏令.旧楼又有望依法装电梯[N].信息时报，2010-7-22（A17）.

[2]王琦.旧楼装电梯看上去很美 想装得迈过“四道坎”[N]. 城市信报，2016-1-6.

[3]郑伟军.论建筑工程管理与施工质量提高的有效策略[J].科技风，2012(3):21-22．

[4]黎路超．建筑施工安全生产管理的现状和对策[J].建设监理，2015(12):61-64.

[5]韩清雪.既有住宅增设电梯问题实证研究[D].广州大学，2011.

[6]刘锋易.H大学职工住宅旧楼加建电梯项目管理研究[D].广东：广东工业大学，2013.

The analysis and discussion on the in fl uence factors of the whole process of adding elevators to the existing residential buildings

This paper analyzes and discusses the factors influencing the whole process of building elevators and the investigation data of the existing residential buildings and elevators in H university. This paper analyzes the present situation,demand, relevant policies,existing problems and Countermeasures of the existing residential buildings plus elevators.Expect to have planned and planned implementation of existing residential and elevator work,and put forward some suggestions and suggestions on the whole process of the existing residential building plus elevator.

existing housing;added elevator; influencing factors;analysis and discussion

TU712；

B文章标号：1003-8965（2017）05-0113-02