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住房公积金贷款的风险及防控的几点思考

2017-12-23胡郁

审计与理财 2017年3期
关键词:管理中心借款人公积金

胡郁

住房公积金贷款的风险及防控的几点思考

胡郁

住房公积金是城镇住房制度的重要组成部分,在制度的设计上是调动单位和职工的力量,建立资金互助机制,支持参缴职工解决住房问题。住房公积金贷款作为发挥住房公积金作用的重要手段其风险及防控无疑成为住房公积金管理机构的重点工作。住房公积金贷款的对象是以单位为其连续缴存公积金为前提条件,具有固定单位和稳定收入的在职职工,所以一向被视为较安全的优良贷款品种。但作为一项中长期贷款品种,其风险具有隐蔽性、滞后性、社会性等一系列特征。如果没有有效的风险防范将成为住房公积金健康发展的最大的潜在风险。现就住房公积金贷款的风险与防控谈几点思考:

一、住房公积金贷款的风险

(一)贷款机制脱节。

住房公积金贷款按规定采用委托银行贷款方式,贷款资格的审查、贷款的审批等均由住房公积金管理中心负责。贷款抵押、贷款发放等由受托银行办理并收取手续费,住房公积金管理中心承担住房公积金贷款风险。由此先天形成了住房公积金个人贷款发放与回收的严重脱节。受托银行对每笔贷款抵押是否到位,是否逐月收回重视不够。而住房公积金管理中心因不直直接面对还款者,也无法针对还款人的还款进度对其进行经常性的沟通与指导。

(二)贷款特有政策性。

1.住房公积金的性质决定了它服务的对象主要是广大中低收入者。其经济收入状况在社会中属中、低水平,对这样的购房者,住房公积金管理中心提供贷款义不容辞,但是潜在的贷款逾期风险也不言而喻。

2.劳动力日益市场化,家庭收入不稳定性增强,不能按时还贷现象不可避免地存在,使贷款资金安全性受到威胁,虽然目前一些城市也采取了抵押,担保等手段,但借款人因失去工作,意外伤残和家财被毁等原因,经济状况突然恶化甚至基本生活难以保障,导致上述手段无法施行或不足补偿风险损失。

(三)个人诚信制度缺失。

住房公积金贷款与其他住房贷款一样是建立在个人诚信的基础上,以合同契约为纽带的经济行为。我国个人信用才刚刚开始介入经济生活,现行的个人住房消费信贷是在个人信用残缺不全的情况下推行的。信贷部门对个人资信情况了解较少,个人守信意识不强,尤其是面对恶意骗贷,较难规避个人信贷风险。在这种情形下,发放贷款势必承担较多的不确定因素带来的违约风险。

(四)还贷法律欠健全。

目前我国经济正处转型期,与市场经济相适应的各种配套法律制度和行为规则还没有完全建立,尽管《合同法》等为住房抵押贷款提供了法律依据,但诸如受托银行在公积金贷款回收方面应付责任,各种情况下对抵押物的处置方式等相关操作细则还不完善,使得还款的法律约束被软化,抵押贷款逾期风险实质上不能得到最终化解,还需要整套行之有效的具体配套方法与它衔接。

(五)开发项目的风险。

开发商经营不善,或挪用资金,造成项目不能完工,形成“烂尾”,借款人购买并用来抵押的房产成了“空中楼阁”;借款人购买的房产存在较大质量问题。这些情况将导致个人贷款的相关合同难以履行,使借款人和公积金管理中心的权益受到侵害。

(六)公积金管理中心在办理贷款过程中的内部管理风险。

即管理中心工作人员、委托银行和担保公司在贷款调查、审核、审批及办理产权抵押登记等环节过程中出现责任心不强、工作疏忽等因素,对抵押担保手续不健全或不符合规定的贷款给予办理,最终导致了不良贷款的产生,给中心造成了无法追偿的损失。如,对借款人情况审查不严;对开发项目手续是否齐全、工程进度是否符合要求审核不严;担保机构保证金账户的资金流向情况控制不够;缺乏与房屋土地部门必要的联系,抵押登记不落实;档案管理不严,丢失重要合同单据,由此造成公积金管理中心贷款风险。

二、住房公积金贷款的风险防范及完善对策

强调住房公积金贷款存在风险并不意味着可以对住房公积金贷款持消极态度。相反,只有大力发放公积金贷款,才能使中低收入职工更好的解决住房问题,只有大力发放公积金贷款,才能使住房公积金的作用更加凸显,实现“住有所居”。我们在积极为需要公积金贷款的职工雪中送炭的同时,又要确保广大缴存职工的权益不受侵害,因此,公积金管理人员应增强自身对公积金贷款潜在风险的识别能力,严格管理,规范操作,杜绝虚假骗贷现象发生,采取积极有效防范贷款风险的措施,确保资金安全。笔者认为要有效化解住房公积金贷款风险应从以下几方面着手:

(一)完善贷款工作操作管理程序。

1.确立贷款三级协议制,首先是公积金管理中心与受托银行按年签订委托协议,确立和银行的委托关系和责任义务;其次是公积金管理中心、受托银行、开发商按楼盘进程签订三方楼盘合作协议;最后是开发商与借款人签订购房合同、公积金管理中心向借款人下发委托贷款通知单,借款人和银行签订借款协议。这样可以形成规范有效的协议链、使公积金贷款各方的法律责任和权属关系进一步得到明确,避免公积金管理中心承担不必要的资金风险。

2.应建立起由开发商直接向中心交付阶段性担保保证金的机制。在阶段性担保期间,由开发商负责完成对借款人的抵押办理工作,抵押到位一户,公积金管理中心就解付一笔担保保证金,确保公积金贷款抵押登记到位。同时,公积金管理中心还应切实掌握历年来各受委托银行住房公积金贷款的办理情况,督促受托银行规范贷款业务。

3.公积金管理中心应全面加强还贷管理制度建设,根据还贷工作流程,制定详细的还贷管理制度和具体操作程序规则,供住房公积金管理中心和银行内部管理人员遵照执行。

4.受托银行应及时向公积金管理中心反馈贷款人还贷信息,统一逾期贷款确认时间标准,并配合住房公积金管理中心共同做好逾期贷款的催收工作。

5.加强对受托银行贷款业务的监督加强对受托银行履约情况的检查,发现其有违规违约现象时,书面发函要求其整改,并与支付委贷手续费挂钩。

(二)根据市场变化灵活制订贷款政策。

1.房地产市场瞬息万变,而且不同城市甚至同一城市的不同地区市场情况也大有不同,简单划一的贷款政策往往容易造成局部风险过高,有条件的城市应根据地区经济发展状况、房屋性质对贷款余额、首付款比例进行适当调整,即可鼓励购买中低价格住房,尽量避免还贷风险。

2.公积金管理中心还应切实增加贷款品种、改进还贷方式,在时间、空间、方式等方面方便贷款人还贷,以满足不同经济收入者需要,尽量减少逾期现象,比如可开展贷款职工公积金账户余额与月还款额按月对冲业务。

3.按照缴存职工的公积金缴存账户余额、连续缴存时间、剩余缴存时间确定贷款额度。具体计算公式:贷款额度=(借款人公积金账户余额+共同借款人公积金账户余额)×N倍×缴存时间系数×剩余缴存年限系数。目前广州、杭州、武汉、深圳、重庆等地公积金中心均采用此方法确定借款人公积金贷款额度,该方法更具公平性,公积金缴存职工可以在规定的贷款金额以内实现多缴多贷,更好地体现住房公积金缴存与使用的公平性和义务与权利的对等性原则。公积金中心资金来源主要是职工缴存的住房公积金,贷款额度的确定增加职工的公积金缴存账户余额因素,使得有限的资金得到更合理的运用,惠及更多缴存职工使用公积金贷款。贷款额度确定方法可有效减少借款人利用短时间缴存公积金取得贷款后停缴这类现象的发生,防范贷款风险。通过公积金缴存余额倍数、缴存时间系数、剩余缴存时间系数三个因素进行调整,使得政策调整更具灵活性,满足未来政策调整需要。

(三)强化还贷的法律约束。

1.对贷款人加强宣传普及住房贷款和房地产法律、法规知识,使其逐步转变观念,培养法律意识、遵守合同信用。对自己的经济行为及其后果负法律责任。

2.强化对受托银行代理合同,明确各自的权利义务,住房公积金管理中心有权视代理业务质量,对受托银行未尽协助收贷业务责任情况支付委托费用,甚至依法解除委托合同。

3.联手产权登记管理部门,完善产权登记制度,确保房屋权属登记及权属变更登记的唯一性和统一性,不能证出多门、一房多证,给少数骗贷者以可乖之机。

4.积极采取法律手段进行逾期贷款催收,对严重恶意逾期户通过启动法律程序进行追偿。

(四)要建立公积金贷款项目认证制度,严格开发商准入制度。

项目认证制度对防范贷款风险相当重要,重点审查开发商的资质、资信等级、领导层的信誉及管理水平、资产负债及盈利水平、涉及办理公积金贷款项目的建设情况、销售前景、履行保证责任的意愿及能力、是否卷入诉讼或纠纷等情况。在开展调查认证时既要验证书面文件、财务报表,又要深入施工现场进行现场察看。严格按照中国人民银行规定的施工进度发放公积金贷款,有效控制“烂尾楼”现象。

(五)完善住房公积金管理中心内部制度。

1.提高贷款人员的素质。中心要求贷款工作人员不断提高服务意识,强化学习意识、规范意识,使贷款调查、审查、审批、催收、内部稽查等工作流程化,制度化;强化风险意识。严格贷款申请人的资格关,抵押担保关,审批发放关和还款催收关。强化责任意识,严格落实责任追究制,使中心全体职工增强责任明确目标,提高认识,把各项工作落实到实处;公积金管理中心不仅要重视工作人员的学历层次,还要对中心的人员进行专业化人才的培养。仅仅依靠短期性的、个别的、有对象选择性的培训是不够的,应建立整体性人才培养战略下的综合性人才培养体制,充分利用个人的基本教育水平,重视专业知识、技能的长期重点培养。同时住房公积金制度在落实的过程中仅仅靠法规、文件规范是不够的,应该通过法制教育的方式来增强管理工作人员的法律意识,杜绝内部主观违规造成公积金风险的可能性。

2.建立健全贷款三级审批责任制,实行“审贷分离,分级审批”原则,严格执行贷款的各项法规政策,增强公积金管理中心员工的工作责任心,把好贷款审批关。

3.加强内部监督,防范贷款风险。加强核算监督。中心核算部门在记贷款账时,逐笔核对中心的贷款发放通知书与借款借据是否完整一致;客户签字等要素是否齐全;贷款账号、收款单位名称及其开户行账户是否填列准确;总数是否与记账凭证数据一致;会计处理是否准确等。有效的规范银行的操作,防止出现未经审批发放住房公积金贷款的问题。

4.加强内部稽核监督,由公积金管理中心稽核部门定期对信贷部门办理的业务进行稽核,检查贷款的合规性和档案的完整性,提出稽核意见,促进贷款业务的规范发展。住房公积金贷款的风险管理工作任重而道远,我们应从源头抓起,及时采取积极措施,将住房公积金贷款风险控制在最低点,为住房公积金充分发挥其住房保障作用奠定基础。

(六)建立起多元化全方位的住房金融监管体系。

1.要建立起社会审计监管体系。通过财政审计部门对公积金管理中心收支情况进行审计监督,保证其收支活动的合法性,督促其贯彻和执行国家金融方针政策。

2.要坚持“谁决策贷款,谁负责回收”原则切实采取经济、行政和法律手段,依法查处违法违规行为,对住房公积金管理中的违纪违法行为,加大查处力度,构成犯罪的,要移送司法机关追究刑事责任。

3.要紧抓政务公开这个关键不放松,持续加强住房公积金的透明化管理,向社会群众公开个人帐户、办事流程、资金运作等相关信息,建立起公积金管理专业监督与社会监督交叉、上级监督与群众监督互补的住房公积金监督管理体系。

总之,住房公积金贷款的风险防范工作,是一项长期而又紧迫的工作,公积金管理中心在立足于服务广大公积金缴存人的基础上,除了不断学习借鉴新经验,还要加强自身素质建设,提高创新认识,加强监督管理,更要从实际出发,最大程度上降低贷款风险,使我们的工作在健康良性的轨道上运行,更好的发挥住房公积金在解决广大居民住房问题上的优势。

(作者单位:南昌住房公积金管理中心)

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