物业管理企业人力资源成本控制策略分析

宋淼　杨景海

[摘要]人力资源在物业管理活动中产生的作用非常明显，为了使物业管理企业拥有优质的服务同时来提高人力资源的利用效率，本文提出了物业管理企业人力资源成本控制存在的不足及相应的对策建议，希望能够使物业管理企业人力资源成本控制对策得到提高。

[关键词]人力资源；成本控制；审计；成本信息

一、理论概述

（一）人力资源管理的概念

人力资源管理是指在企业运营过程中，通过员工的招聘，培训，考核等工作，使员工能够满足企业运营发展的实际需求，在该过程中的一系列管理活动。

（二）人力资源成本的概念

人力资源成本是指在人力资源的工作中所产生的相关费用，包括员工的薪酬福利待遇，招聘综合成本费用等。员工活动离不开成本的支持，当物业管理企业利用科学的手段来进行人力资源成本控制，则能够使单位的员工资源发挥最大功能，员工在岗位中充分发挥自身价值，物业管理企业的成本控制工作水平提高。

（三）物业管理企业人力资源成本控制的重要性

我国物业管理企业近几年发展迅速，2017年在大连地区的注册的物业服务公司有71家，相较于2016年增长14家，而在物业管理活动的进行过程中，员工是影响物业服务质量的最主要因素，如员工能够充分发挥主观能动性，不但能够使物业管理工作水平提高，物业企业的市场竞争力提升，也能够及时发现物业管理活动中存在的不足，为物业服务持续发展提供帮助。特别是在物业管理岗位员工的平均薪酬福利待遇水平增长的基础上，人力资源成本控制工作能否有效开展，将直接影响物业管理公司的综合发展水平，所以要加强人力资源成本管控工作。

二、物业管理企业人力资源成本控制存在的问题

（一）人力资源分配不合理

在物业管理活动的开展过程中人力资源分配往往存在不合理性，为了保证物业服务质量的提升，部分物业企业管理者往往是通过增加服务工作人员来保证服务质量的。而在该过程中部分岗位的工作人员过剩、部分岗位工作人员缺失的情况，这就造成人力资源分配不够合理，部分岗位的人力资源成本出现浪费情况。造成人力资源分配不合理的原因较多，包括企业管理者没有对物业管理岗位的具体执行情况来进行分析，或许某些员工的个人特点了解不够透彻，造成员工无法在岗位中发挥自身的价值最终造成资源的浪费。而随着区域经济的不断发展，物业管理行业的员工的平均薪酬福利待遇增长，以保安岗位为例，2014年大连地区保安岗的平均工资为1874元，2016年增长至2132元，2017年已经达到2279元，在员工薪酬福利待遇不断增长的过程中，如果能够实现人力资源的有效分配，能够为成本控制的工作开展提供帮助，反之将造成资源浪费，增加成本。

（二）预算管理工作不充分

物业管理企业成本控制工作的进行过程中，预算管理工作对于成本控制的作用不言而喻，当物业管理公司制定了科学的预算管理计划时，就能够使人力资源管理的相关工作严格按照计划来执行，即使实际与计划出现了偏差，也能够根据偏差来分析成本变动的情况。如方大集团于2015年正式推行人力资源成本预算模式，在物业管理活动的进行中，对于某一工作岗位的具体业务管理活动进行分析并编制相应的计划，由各物业服务单位上交计划。当预算通过审核、当年的物业管理活动中人力资源成本控制在计划范围内时，下一年物业经费将增长5%，管理者的绩效考核福利也将增长。根据方大集团的年报数据显示，2016年方大集团有89%的物业服务岗成本控制在预算范围内，整体成本下降7%，预算管理工作对成本控制的影响显著，虽然现阶段我国大部分物业管理企业都制定了预算管理计划，但是在预算中关于人力资源的内容制定不够充分，制约了成本控制工作的有效开展。

（三）人力资源审计不全面

内部审计工作的开展对人力资源成本控制的效果是比较明显的。由于内部审计工作进行过程中除了对财务信息的有效审计也会在无形中来对人力资源管理的相关工作产生约束。但是现阶段在我国物业管理公司的财务活动中，关于人力资源审计工作的开展不够科学，相较于传统的财务信息人力资源内容构成相对比较复杂，其中部分资源使用情况除在财务信息内所体现的以外，还包括员工相关活动所产生的经费、员工附属的薪酬福利待遇等，所以就要求审计工作能够深入到人力资源的相关活动中。

但是我国物业管理公司往往对于人力资源审计工作不够重视，也没有专职负责于人力资源审计工作的审计岗位，审计工作的独立性难以保证，这会造成审计工作流于形式，不利于审计工作的有效开展，对人力资源成本控制所产生的约束缺失。

（四）成本信息披露不具体

在人力资源成本控制工作的开展过程中，如果能够拥有有效的成本信息来进行支撑，根据成本信息的变化情况来及时调整人力资源的相关工作，就能够为成本控制及相关人力资源管理工作来提供帮助。但是总体上看现阶段在我国物业管理公司的信息披露中关于人力资源的内容一般局限在员工的学历、性别等基础信息上，虽然有部分公司的信息披露内容包括薪酬福利待遇，但是也只是简单的进行信息介绍，对于具体的薪酬福利及相关成本信息变化的披露不够充分，这就造成在成本控制工作的开展过程中没有充足的人力资源成本信息来进行支撑。

这样当物业企业管理者想要对人力资源成本控制来进行调整时，也会因信息的不对称而使相关工作效率大打折扣，所以物业管理公司应该加强成本信息披露工作，使成本控制工作擁有良好的信息支撑。

三、物业管理企业人力资源成本控制的对策建议

（一）合理分配人力资源

人力资源是构成物业管理企业成本的重要部分，如果能够实现人力资源的科学分配，不但能够明确各个岗位权责的划分使物业管理工作人员能够在自身的岗位中发挥最大的价值，同时也能够协助人力资源成本控制工作的科学开展。为实现人力资源的科学分配，物业管理企业首先应该对各个岗位员工需求来进行科学分析，利用如作业成本法等科学的分配模式了解到那个完成某项物业业务究竟需要怎样的环节、各个环节沟通中员工能够发挥怎样的作用，最大程度上的实现物尽其用。在人力资源分配的过程中，也应该结合员工的自身特点及其在不同岗位中所发挥的功能，针对性地为其选择合理的岗位。所以分配人力资源的过程也是企业对于自身各个物业活动岗位的重新认识，这样才能够实现资源的优化配置，为成本控制提供帮助。endprint

其次，在分配人力资源的过程中，也可以通过沙盘模拟的方式，根据员工的特点来制定相应的计划，分析物业活动中可能出现的问题，提前的来进行资源的调整。

最后，在人力资源分配的过程中，我国物流管理企业也可以效仿西方发达国家的方式，通过储备资源的方式来做好应急工作，当物业管理活动出现人才缺失的时，利用储备的人力资源迅速来填补空缺，为人力资源成本管控工作的开展来提供帮助，避免因出现临时变更而增加成本的情况。

（二）做好预算管理工作

现阶段物业管理公司的成本控制一般是停留在物业资源利用率提升上，包括物业活动中所使用的水、电、材料等等，但是由于我国社会经济不断发展，综合人力资源成本有所提升，员工的薪酬福利待遇逐年增长。在该过程中，人力资源成本应该成为预算管理的重要组成部分，所以在预算管理的过程中应该增加人力资源成本控制等相关预算，在预算制定的过程中也应该形成全员参与的模式。由于管理活动的构成比较复杂，任何一个物业活动环节都涉及到人力资源成本控制的内容，所以在预算管理制定的过程中物业管理公司的管理者应该要求各个部门员工参与到预算制定中，形成全员参与的预算模式。在公司拥有了相对科学的预算管理计划以后，在物业管理的业务活动中应该及时的分析人力资源成本实际与预算计划产生的偏差，结合变化的原因来判断人力资源成本管控工作开展的实际情况，使预算管理工作能够真正为人力资源成本控制提供帮助。

（三）优化人力资源审计模式

内部审计工作能够及时发现现阶段人力资源成本控制工作存在的不足，同时在审计工作的约束下也能够实现对人力资源利用率的有效监督。物业管理公司应该优化人力资源的审计模式，首先审计工作不应该只由物业管理公司的财务部门进行，应该由人力资源管理部门、财务部门协同进行，资源的使用并不只是单纯的在财务信息中表现，也应该结合人力资源绩效考核的内容来科学开展，所以审计工作应该是具有全面性的，人力资源管理部门与审计部门共同进行及时的来进行信息传递，这样才能够使手机工作更加全面。

在审计工作的开展过程中，也应该最大限度地保证审计工作的独立性，由于人力资源成本审计工作将会涉及到各个部门的绩效考核内容，如在审计过程中存在干涉、影响的情况，很可能是企业管理者无法准确了解到人力资源成本控制的现实情况，所以物业管理公司应该制定相应的审计制度，在任何物业管理活动中都不应该对人力资源审计工作产生干涉，使审计工作的功能能够得到充分发挥。

（四）定期进行信息披露

在信息披露的过程中，应该借助先进的信息披露渠道，特别是在我国新媒体技术迅速发展的过程中微博微信已经成为了越来越多的利益相关者接收信息的方式，在该过程中物业管理公司来进行人力资源成本信息披露也可以借助新手段来提高信息传递的时效性，在进行信息披露工作以后还应该加强对人力资源成本信息的利用工作，数据分析与成本控制都應该依照信息来进行，这样不但能够使成本控制有信息来进行支撑，同时也能够提高信息披露部门的工作积极性。除企业信息披露以外，还应该以公开的渠道来对利益相关者进行信息披露，利益相关者也应该根据物业管理公司所披露的人力资源信息，及时地对人力资源成本控制工作开展来提出对策建议，根据人力资源成本信息的变化情况，分析人力资源成本控制存在的不足，最终使物业管理工作人力资源成本控制工作水平提升，保证物业管理工作的市场竞争力。endprint