新常态下营改增对房地产企业的影响及对策探讨

邓丽

【摘 要】2015年5月，“新常态”一词初次被中央领导用来描绘中国经济发展新蓝图。2016年5月1日，我国全面开始实施营改增，将房地产等五个行业纳入增值税试点范围。其中，房地产企业营改增是我国主动积极适应新常态的行为。从房地产企业税率角度分析比较其在税制变化前后的不同，分析营改增前后对房地产企业税负的影响，最后提出房地产企业应对目前税制改革所产生影响的对策。

【Abstract】In May 2015， the term "New Normal" was first used by the central leadership to paint a new blueprint for China's economic development. On May 1， 2016， China began to implement changing business tax into VAT in a comprehensive way， the real estate industry and other five industries are involved into the VAT pilot range. Among them， changing business tax into VAT in the real estate enterprise is the behavior that our country actively adapts to the new normal. From the perspective of the tax rate of real estate enterprises， this paper analyzes and compares their differences before and after tax changes， analyzes the impact before and after changing business tax into VAT on the tax burden of the real estate enterprises，the camp change before and after the increase of real estate enterprise tax burden. Finally， the paper puts forward the countermeasures of the real estate enterprises to deal with the impact of the current tax reform.

【關键词】新常态；营改增；房地产

【Keywords】 new normal； changing business tax into VAT； real estate

【中图分类号】F293.3 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）11-0055-02

1 引言

1994年的分税制改革，形成了市场经济条件下中央与地方财政合理的分配关系，符合当时经济体制下的税收征管要求，发挥了正面效应。如今，中国经济发展进入了税制更规范、形态更合理的新常态阶段，经济的发展开始进入低成本、优结构、新动力的中高速发展阶段，全面推行营改增的试点工作，就是在适应新常态。

2 新常态下房地产企业营改增前后税率的比较

房地产企业所销售的房产主要为企业自行开发的房地产项目，故选取了房地产企业销售自行开发的项目在营改增前后税率进行比较分析。（见表1）

从表1可以得知，营改增之前房地产企业没有纳税人的区别。营改增之后，房地产开发企业仍然采用5%的征收率，但是在销售不动产和转让土地使用权方面，税率上升至11%。尽管税率上升，但是由于增值税较于营业税特殊的计算税费方式，只要能够取得足够多的正规可抵扣的进项税发票，在税率的计算中，房地产企业需上交的税费未必会增高。所以预收税费的方式保证了纳税人的税款均衡入库，但在本质上只是交税的时间不同，并不会影响缴纳税费金额的变化。

3 营改增对房地产企业税负的影响

某房地产企业在某省市中心地段开发的住宅楼盘的成本及销售数据如表2。

为方便计算，案例预设了以下基本条件：①假定案例中的房地产企业为一般纳税人，营改增后企业按照11%的税率纳税。②假设房价在税改前后没有发生变化。③假定所有在抵扣范围内的进项税额都能够取得正规可抵扣的发票。

3.1 营改增前

营业税额=9000*5%=450元/平方米

城市维护建设税=450*7%=31.5元/平方米

教育费附加=450*3%=13.5元/平方米

地方教育费附加=450*2%=9元/平方米

土地增值税相关计算数据：增值额=9000-（2000+200+150）-（450+31.5+13.5+9）-100-800=5246元/平方米

土地增值税=5246*50%-3754（扣除金额）*15%=2623-563.1=2059.9元/平方米

企业所得税=（9000-300-200-2000-100-150-800-504-2059.9）*25%=721.56元/平方米

营改增之前的税负率=（504+2059.9+721.56）/9000*100%=36.51%

3.2 营改增后

销项税额=9000/（1+11%）*11%=891.89元/平方米

进项税额=（2000+200）/（1+11%）*11%+（200+150）/（1+6%）*6%=237.83元/平方米

增值税额=891.89-237.83=654.06元/平方米

城市维护建设税=654.06*7%=45.78元/平方米

教育费附加=654.06*3%=19.62元/平方米

地方教育费附加=654.06*2%=13.08元/平方米

土地增值税计算相关数据：增值额=9000/（1+11%）-（2000+200+150）-（654.06+45.78+19.62+13.08）-100-800=4125.57元/平方米

土地增值税=4125.57*50%-3982.54（扣除金额）*15%=1429.41元/平方米

企业所得税=[9000/（1+11%）-300-200-2000-100-150-800-732.54-1429.41]*25%=599.04元/平方米

营改增后的税负率=（732.54+1429.41+599.04）/9000/（1+11%）*100%=34.05%

根据上述计算比较，得出表3。

由表3分析可知，营改增后房地产企业的增值税和附加稅承担力增重。而企业所得税和土地增值税的税额下降较多，由于土地增值税和企业所得税在总税额中的份额较大，所以引起房地产企业的税负率下降了约2.5%。

这种核算方式使企业税负明显下降，论文假设了所有能够抵扣的进行税额都能够取得正规的增值税专用发票，那么在之后的房地产开发过程中，只要取得可以抵扣的更多进项税，房地产企业需要缴纳的税额会越来越少[1]。

4 房地产企业应对营改增的对策

4.1 强化企业内部控制，提升财务人员水平

房地产企业是国家的核心产业之一，要想使其长久产生巨大的经济效益，就必须加大对财务人员的培训力度，促使其做账能力能够符合新时期营改增的需求，这样才能顺应时代的经济发展，使房地产企业可以在变革的市场中站稳脚步[2]。

4.2 积极进行税务筹划，降低企业的财务压力

房地产企业应当站在税务风险的角度，根据风险中可能出现的问题，及时提出相应的解决办法。同时，相关财务管理人员应充分利用税收优惠的政策，节约企业成本，减轻税负。

5 结论

综上所述，营改增预示着我国税制改革走上了正轨，对房地产企业来说利大于弊。营改增兼并了重复征税的模块，使得增值税链条在房地产企业中可以做到环环相扣，不仅避免了企业的反复交税，更减轻了企业的税负负担。此外，营改增在提高经济效益的基础上不但遏制了小企业虚开发票的现象，约束了市场行为，还促进了社会的公平。营改增是必然的前进方向，它的实施将有利于我国房地产企业平稳而高效的持续发展。

【参考文献】

【1】袁洲，何伦志.新常态下营改增对房地产企业的影响及对策[J].会计之友，2016（20）：114-116.

【2】张磊.“营改增”对房地产企业的影响及对策[J].经营管理者，2015（20）：49.