投资性房地产会计变更巧增利润

续芹

通过统计2007-2014年A股上市公司投资性房地产披露情况，可以发现采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司只有极少数；转换计量模式的最直接的动机就是增加当期利润。

投资性房地产的后续计量有两种方法，一是成本模式。投资性房地产的会计处理与固定资产一模一样，按部就班计提折旧，如果有减值迹象计提减值。另一种是公允价值模式。投资性房地产按照公允价值计量，公允价值的变动直接体现在利润表的“公允价值变动收益”当中。成本模式可以转成公允价值模式，但公允价值模式不允许转成成本模式。

计量方式的不同对相关公司的业绩直接造成影响，且对有些公司影响相当大。

转变计量模式的动机

相关准则从2007年开始在上市公司中施行。笔者搜集整理了2007-2014年A股上市公司合并报表中投资性房地产的报表附注信息，可以看到，在所有上市公司中大概有四成多的公司有投资性房地产，其中只有极少数的公司（5%）选择用公允价值模式对其投资性房地产进行会计核算。但用公允价值计量的这个比例随着时间推移，在逐渐增加，主要是由于准则规定公允价值模式是不允许转为成本模式的。

为什么绝大多数公司会选择成本模式？笔者认为可能的原因有：第一，路径依赖，按照原模式没错； 第二，公允价值的取得是有成本的。一般需要聘请资产评估师评估一番，因此评估费要出。但是，就有上市公司自行评估其投资性房地产的公允价值，就要十分小心了，这个公允价值没有经过第三方认证，其真实准确性可能要打折扣的。第三，公允价值的波动不受管理层控制，管理层对利润表的把控力度减弱。公允价值由市场决定，若是租赁市场好，投资性房地产公允价值上升伴随利润增加；但万一，租赁市场不好了，公允价值的下降会给利润表带来冲击。若是用成本模式计量，当期投资性房地产折旧如何计提可是管理层可以说了算的。

因此，绝大多数的公司仍然用成本模式计量其投资性房地产。但每年总会有几家上市公司将其投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，为什么？

利用上述数据，笔者进一步整理了2007-2014年间将投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式的企业名单，并分别看了一下转换当年该事项对利润表的影响（见表1）。

在笔者统计的16家公司中，只有1家（2008年的金融街）该转换事项带来的公允价值变动为负数（并且对当年利润影响不大），其余15家公司的营业利润全部都因为该计量模式的转换而增加。这15家中甚至有5家，考虑了这部分正收益之后，营业利润仍然是负数。另外的10家营业利润为正数的公司中，6家公司公允价值变动收益占营业利润的比重超过10%。

因此，投资性房地产计量模式的转换非常直接的动机就是——改善当期利润。

不同计量模式与财务分析

成本模式下，投资性房地产的核算与固定资产一致，每年计提折旧，因此利润表中会体现折旧费用。公允价值模式下，折旧费用没有了，大多数情况下投资性房地产会确认公允价值变动收益。因此，一般情况下，利润表上的盈利能力都会得到提升（这里没有讨论少数会产生公允价值变动损失的情况）。

当净利润提升的同时，总资产（净资产）规模也在扩大，甚至有可能出现由于投资性房地产公允价值与历史账面价值之间差额极大，导致分母急剧增加，从而导致总资产（净资产）收益率降低的情况发生。

笔者搜集整理了上述16家转换计量模式的上市公司在转换年度上一年基本每股收益和加权平均净资产收益率的原值与追溯调整值，如表2所示。

按照前面的判断，净资产收益率可能变大也可能变小，因此出现6家该指标变小的公司不奇怪，但为什么有5家公司的每股收益都是变小的？

一种猜测是：这几家公司不仅做了一项会计政策变更，还有其他会计政策变更导致了净利润变小。因此，笔者挨个排查了一遍，发现并不存在这种情况。

另一种猜测是：公司有可能通过低估前一年投资性房地产的公允价值来达到将公允价值上升更多地确认在转换当期的目的。将上述两张表结合一下，可以看到，除了北京城建，另外4家前一年每股收益下降的公司，在转换当年公允价值变动收益占营业利润的比重相对都是比较大的。这在一定程度上印证了笔者的猜想。

根据以上的分析，合理的推论是：在转换当年，投资性房地产绝大多数情况下确认了公允价值变动收益，从而增加当期净利润，使得利润表上的盈利能力更加好看；而对净资产收益率的影响则要看公允价值增值幅度与经营性资产盈利能力孰高孰低，如果前者高，那么净资产收益率会得到提升，如果后者高，则公允价值计量将拉低净资产收益率。

红星美凯龙的盘算

我们以实际案例来进一步说明。

红星美凯龙主营业务是家居卖场，2012年本想在A股上市，后转战港股，于2015年6月在香港上市。近来，红星美凯龙一直在努力回归A股市场。2016年5月13日，披露了A股招股说明书（共721页）。2017年11月10日，红星美凯龙更新了其招股说明书（共957页）。

从披露的会计数据和财务指标来看，红星美凯龙资产、收入规模在不断增长，利润和经营现金流也逐年增长，净利润率很高，负债水平与行业对比企业相当，净资产收益率还可以。

但红星美凯龙所有资产项目中最重要的一项资产是投资性房地产，并且它采用了公允价值计量的模式。

红星美凯龙的资产结构中，按公允價值计量的投资性房地产占全部资产八成左右，因此公允价值变动收益给利润总额带来的影响也是非常巨大（百分之三十多）。红星美凯龙的投资性房地产对利润表和资产负债表的影响是如此之大，使得如果我们不对其进行会计分析，就无法得出可靠的财务分析结论。

那么我们按成本模式对其投资性房地产进行测算。在2017版招股说明书中，红星美凯龙对相关财务指标按照投资性房地产以成本模式后续计量进行了模拟测算。可以看到，如果用成本模式计算，投资性房地产的账面价值会减少一半以上，同样净利润也会减少一半以上。

进而，笔者测算一下红星美凯龙与小商品城（成本模式）可比状态下的净利润率与净资产收益率。

表3显示，红星美凯龙的净利润率下降了一半，但仍然略高于小商品城。这个净利润率才是可比的净利润率。

净资产收益率的测算则相对要复杂一些，笔者采用了模糊的简化算法。2016年红星美凯龙成本模式下的净资产收益率为12%，小商品城则为11%。这个净资产收益率总体来看要比公允价值模式下更高，在后一个模式下，红星美凯龙的2016年净资产收益率为10%。

既然成本模式下净资产收益率更高，为什么红星美凯龙不选择用成本模式计量其投资性房地产？用杜邦分析法来看2016年的数据，可以看得很清楚，公允价值模式下净利润率非常高，但周转率和杠杆比率都很低。利润表上的盈利能力超强，资产规模巨大，企业负债率不是很高。而成本模式下，净利润率略高于行业对比企业，周转率略低于行业对比企业，杠杆率很高。

所以，红星美凯龙用公允价值计量其投资性房地产的主要原因：第一，沿用港股报表的处理思路。企业一贯用公允价值计量，因此A股招股书上仍然沿用；第二，公允价值下资产体量规模大，显示出企业底子雄厚，在行业中位于翘楚地位；第三，显得资产负债率没有那么高，财务风险不会特别引人注目；第四，最重要的一点应该是，公允价值计量下净利润很高，每股收益很高，一定市盈率下，有利于企业制定较高的发行价格。

总体看下来，红星美凯龙的报表盈利能力还可以，企业经营较多运用了负债，未来经营需要管理好现金流，保证负债的有序更替和偿还。这次股权融资如果完成，应该也能够部分解决高负债的问题。

作者任职于对外经济贸易大学国际商学院