郁亮：房地产业危急关头，万科全方位转型

刘照普

编者按：2017年，整个房地产行业正发生着快速的变革。“房住不炒”成为全社会共识，长效机制更是备受关注。在房地产行业大变革中，房地产市场趋势会如何走？龙头房企们又有哪些应对之策？

从本期起，《中国经济周刊》推出“龙头房企点兵”系列报道，聚焦各大房企的转型之路。

11月29日，万科A强势拉升接近涨停，股价最高达到33.83元，总市值也上涨至3733.44亿元，双双创历史新高。

在万科A股价强势冲高的背后，是外界对万科转型的期待。其实，2012年，时任万科总裁的郁亮就宣称，未来万科的目标是和中国城市同步发展，公司新的战略定位是成为中国城市配套服务商。

这是万科首次正式对外宣称转型。

2017年11月10日，郁亮首次以万科集团董事会主席的身份参加媒体交流会。他向《中国经济周刊》记者表示，逐步转型为城市配套服务商的万科，正通过多元化战略创新驱动发展，打造各种“美好生活场景”，未来要努力成为“美好生活场景师”。

据介绍，在加快转型为城市配套服务商的路上，万科一直着力摆脱单一住宅地产开发商的角色定位，不断进行多元化拓展。万科通过建造养老公寓、商业地产、老旧小区改造和推进产城融合、建造长租公寓、介入装修等形式，构建美好的人居生活场景;通过开展 “特色田园乡村”建设，搭建美好的人文生活场景;通过并购重组布局物流业，建造通往美好生活场景的桥梁和通路。

郁亮说，万科希望做一些力所能及的事情，以“人民的美好生活需要”为中心，推进全方位转型。

多元化拓展，带动全景业务

郁亮表示，中国的房地产行业在高速扩张期过后已经到了危急关头，下一步万科要在恢复住房的居住属性、回归房地产初心上做努力和贡献。他说，之所以提出房地产行业属性的回归，不仅是中国经济稳健成长的需要，也是房地产行业自身发展的需要。

万科集团高级副总裁兼上海区域本部首席执行官张海告诉《中国经济周刊》记者，万科上海区域已经启动“热带雨林”战略，同时在上海布局包括住宅、商业、教育、养老、租赁住房、度假休闲等一系列产业的全景业务。目前，万科上海区域的企业用户已达到428家，商业广场覆盖人群超过12万人，万科学校在校生3300人，万科养老公寓入住者超过1000人。

张海说，养老业务目前仍在探索，比如与社保之间的关系等，随着中国老龄化时代的到来，未来一定有大量需求。2015年，万科通过联合股权投资的形式，与上海地产集团、上海中医药大学共同组建混合所有制公司，专注养老运营服务。目前，万科上海区域已规划建设5800个床位，现有1400多个床位投入使用。在教育领域，万科旗下的“德英乐”已参与10多所幼儿园及中小学的教育教学管理。

《中国经济周刊》记者获悉，万科在产城融合项目的运营上也已开始布局，并以此带动全景业务发展。位于上海嘉定区的万科安亭新镇项目，规划占地面积100平方公里，设有包括汽车贸易区、汽車研发区、汽车制造区、安亭新镇区、赛车区、汽车教育区等功能区。与此同时，万科在安亭社区内部配备了约15万平方米的城市级商业配套，包括社区商业“万科集”、社区办公“万创坊”、长租公寓“泊寓”等多项配套设施，以及教育、医疗、养生等在内的多种产品业态。

南京财经大学红山学院副院长、现代服务业专家王晓庆告诉《中国经济周刊》记者，人们对美好生活的追求不再仅仅局限于住，而是开始追求更好的教育、医疗、养老、旅游、消费等，也就是开始追求更高品质的生活，万科的转型也是势在必行。

对于万科转型深层次的原因，江苏徐州上一地产公司董事长许是焕对《中国经济周刊》记者分析说，创立万科的王石是受到“蛇口精神”感召而创业起家的，不断探索、开拓创新一直是万科坚持的精神，不断创新求变、转型发展，是万科发展到一定阶段的必然举措。“万科从之前的房屋建造销售商，到城市配套服务商，再到如今的人民美好生活场景师，都是万科基于时代要求和趋势引领下的创造性改变。”

探索社会资本参与

特色田园乡村建设

张海介绍，在打造美好人文生活场景方面，位于浙江杭州市西北郊的良渚文化村，通过对从建筑本身到博物馆、艺术中心、学校、养老公寓等方面的文化培育和建设， 在1.2万亩的范围内，集合了文化博物馆、五星级度假村、生态森林公园、水上乐园等多元丰富的旅游休闲内容，形成了生活、文化空间的全新型态。

在万科眼中，乡村整治与发展乡村经济、复兴乡村文化并驾齐驱，都是乡村振兴重要组成部分。今年5月份，万科参与的特色田园乡村试点项目，落户江苏省兴化市缸顾乡东罗村。

张海对《中国经济周刊》记者说，万科寻找的是农村跟城市之间的相互融合，“从某种意义上说，是城市反哺农村。把乡愁留住，让农民兄弟们享受到比较好的公共服务。”

万科给出的设计方案，围绕着如何让城市与农村和谐共生展开：通过农业运营、乡村营建、乡村旅游、乡村服务等多种方式，让公共服务均等化，实现城市反哺农村，缩小城乡差距，借此带动村民增收致富，并由此探索一条社会资本参与特色田园乡村建设的可持续、可复制的运营模式。

《中国经济周刊》记者获悉，万科在东罗村的项目中，规划了滨水民宿区和餐饮服务区，未来将由万科与东罗村合股经营。郁亮在调研这个项目时表示，希望以此为契机，在乡村旅游项目的综合开发、养老与养生等领域寻求合作机会。

参与普洛斯的私有化，成为物流地产巨头

在大多数人的传统认识中，万科是一家房地产企业。不过，《中国经济周刊》记者获悉，今年“双十一”的12亿件快递包裹中，有6亿件是从普洛斯和万科的物流仓库及物流体系中发往全国各地。