浅谈房产税与房价的关系

2017-12-09王天照

北方经贸 2017年5期

关键词：计税房价房屋

王天照

（河南大学商学院，河南开封475004）

浅谈房产税与房价的关系

王天照

（河南大学商学院，河南开封475004）

通过对房产税的现状展开讨论，分析当下房产税政策存在的问题，且通过理论分析，从而得出了房产税并不能抑制房价上涨的结论，进一步从房产税本身的问题出发，对目前的政策的推行提出了房产税改革、配套改革的建议。

房产税；房价；房地产市场

一、引言

房价的不断上升已经成为中国经济社会生活的常态，控制其急剧上升变成了中国政府工作的重要内容，处理不断上升的房价，越来越多的调控政策不断出台。从2004年6月份起，中国国家税务局与财政机构分别在上海、江苏、深圳、重庆、北京、广州、福建、安徽、大连等十多个省市中的三十多个地区逐渐开始了房产税的试点。

二、中国房产税现状

首先，从计税依据上来说，中国现行的房产税征收主要是依据1986年国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，其中规定对于个人住房不征收，而只对城市中的商铺等经营性房产征收。随着经济环境的不断变化，个人住房量不断增加，由于受到供求关系和经济发展双重压力，房价不断上升；而且制度与社会环境变化之间的矛盾愈来愈明显。目前房产税很难发挥税收调节作用，而面临这种房产市场的情形，房地产的改革势在必行。其次，国内对税收体系改革具体在健全配套措施、清理税费、简化税收等几作用。然而大部分都没有付诸实践，且效果也需要考证。总之，当前的房产税仍然存在很多问题没有解决。

三、房产税存在的问题

首先，是计税依据有问题。当下的计税依据多数是按照数量或者按照房产的原始价值进行计税的，一方面不会包括房屋自然的损坏，另一方面也不会包括土地中的时间价值等因素，总之，并不以房屋本身的价值为计税的基础。此方法和市场经济规律背道而驰，同时也不能随着房产的增值、经济政策环境的变化而提升财政的收益。其次，是信息不透明公开，制度不够完善。如果要合理应对房产税的征收，需要了解每个人所持有的房产的信息。然而现存不完善的产权制度，不能及时了解消费者的房屋具体使用情况。最后，房产税影响房价的长期效果并不明显。当下社会各方的学者同意对于房产税的征收，普遍赞同这种观点，一方面，能够降低在房产市场中的投机性运动，另一方面，能够抑制房价的上升。

从短期来看，房产税的征收能够提升消费者对于房屋购买的成本，加大购买的风险，会促使房屋所有者进行房屋买卖，会把资金收回到自己的手中从而投资到其他的领域。在短期内这样的一种行为能够减少投机性的需求，能够提升房产行业的数量，供应会相应提高，而房屋的价格会降低，虽然消费者对于新建房屋的买卖需求有所降低，但刚性的需求不必然降低，所以房屋租赁行业的竞争会更加紧张，房屋的租赁价格会相应的增加。从这个层面来讲，又会进一步影响二手房屋的市场与新建房屋行业，会导致供给降低。

投资者观察到这种比较深远的影响后，必然会将资金，时间重新投入其中，另一方面，投资成本的提升，会使投机者采取某些方式来减少这样的成本，例如，提升房价，由此可见，房屋的价格会持续上升，这样一来，征收房产税在长期就会让房屋行业重新回到原有的轨道。另外，由于我们的土地是有限的，伴随着人口的上升与城市化的不断演进，市民对于房屋的需求量是不会随着时间演变而减少的，由于供求不平衡，供需矛盾将会一直上升，所以，征收房产税在长期来看未必有效果。

四、房产税对房价影响分析

（一）从供给方面考虑

因为房产行业开发的周期性比较长，而在短期内，对于房产税的征收并不意味着能够作用于房屋供给的数量，然而，随着房屋的持有成本不断升高，一些有房子的居住人必然加速卖掉房子的速度，这样，房子的供应量也会随之升高。特别值得注意的是，二手房买卖增加了二手房的房源，提高了房子的供应。特别是在重庆、上海两座城市的改革中表现的很明显，即对于房产税的征收是能够提高房产行业的供给。但是我们不应该忽视了一个很重要的因素，即租房行业的供需关系的变动，在长期看来房产税政策的执行与推广会促使消费者无愿出售多余房屋，而这样的局面恰恰能够降低租房行业的供应，能够促使租赁行业相对激烈的竞争，租房金额会提高，又会干扰二手房市场与新建房屋供求的关系。此外，对房子的供需结构也会产生影响，房产行业将提高对保障性住房的探索、利用，会降低对别墅、高价房屋的构造，适合大多数购房者的房子会慢慢兴起，而这些都能够促进房产市场供给结构的不断优化。

（二）从需求方面考虑

房地产市场主要涵盖出租房屋、二手房屋交易市场和新建房屋市场这三个环节。从需求方面出发分析，对于只有消费需求的这一拨人来说，并没有特别的作用。由于征收房产税仅把购买者的意向由新建房屋转为二手房屋市场与出租房屋市场，并不能改变消费者强烈的消费意向。但由于出租房屋价格的调整将改变消费者的购房的需求，价格愈高，消费者的意向就会愈低。另一方面，征收房产税对于拥有房地产居民来说会提高投资成本，且随着投资回收期增加会产生投资风险提高。由于消费者们会抑制风险，则可能卖掉自己所购买的房产，会产生房价降低的局面。这样看来，短期内“炒房热”等局面能够得到缓解，投机性的购房需求会降低，且房屋的价格能够在某些层面受到影响。然而由于消费者的购买意向慢慢转移为租房行业时，能够使出租业的房屋价格提高，同时，消费者们对于房屋的需求并不可能降低。在房产市场会因为供求的影响而导致房屋的价格又重新上升，而这个时候投机者则必然使税负又重新转移到消费者身上，从而抬升了房屋的价格。通过此种方式，可以说征收房产税只是将此种税的税负转嫁给对于房屋有很大需求的消费者，因此，又从另一个层面提高了富人与贫困者之间的差异。

从上面的理论分析可以得出，即使房产税能在短期中影响房价，如会抑制需求等作用，但是在长期内却并没有什么实质性的影响。

五、完善房产税政策的建议

（一）房产税改革

首先，是要设立较为完备的房屋价格评估体系。政府应该制定出适合每个地区需求的房屋价格评估体系，体系能够影响计税的效率与公平。其次，还应该面对房屋的价格推行重估与追述，由于时间和环境的改变，房屋价格同时会随着环境与时间产生具体的变动，所以使用历史计价存在明显的缺陷。再次，需要完善中国的产权制度，完善产权制度应统一房屋产权的管辖制度，部门、规定产权登记的具体方式与内容，需要涵盖产权归属的流转、价值、明细等内容，应该保持职责明晰的原则，在一定的时间内进行追踪与重估，从而得到每个明细环节具体的产权内容。

（二）配套改革

首先，是要发展二手房市场。成熟的房产市场组成应该涵盖一级、二级、租赁市场等，况且二级市场交易的规模一般远超过一级市场的交易规模。其次，是要拓宽投资的方式。应利用一定比例的流动性投资通过房屋买卖市场转向其他市场，这样房屋交易市场的购房者就能够下降，此外，房产开发市场能够对于房产投资更加的理性谨慎，就不会一再抬高地价与房价。再次，是需扩大保障性住房构建。要通过保障性住房的扩建使一定比例的低收入者能够享受最基本的住房保障，做低收入者不再参与市场中商品房的买卖。最后，要建设比较完善的财产税务制度。建立完备的财产税务制度，提升税率，扩大计税的范围，实现征税的纵向和横向公平，尤其对于别墅、高档住宅等需扩大征税的力度，调节分配差距。

[1] 何苗.开征物业税对房地产市场影响的实证分析——成都市为例 [J].贵州商业高等专科学校学报，2008(2):42-45.

[2]何敏.个税新政与我国房地产二级市场的发展——从法经济学的角度分析 [J].法制与社会，2007(1): 381-382.

[3] 张立新.我国开征物业税利弊辨析[J].山东社会科学，2010(12)：62-64.

[4] 况伟大，朱勇，刘江涛.房产税对房价的影响:来自OECD国家的证据[J].财贸经济，2012(5)：121-129.

[5] 吕寒冰，李鹏，曹冀彬.货币政策调控房价有效性的实证研究:基于VAR的模型[J].中国房地产金融，2010 (5)：15-18.

[6]安体富，王海勇.短期政策调整:着力发挥税收对房地产需求的调控作用[J].经济研究参考，2006(58)：25-26.

[7] 李彬.探析房产税对房价的调控作用[J].价格理论与实践，2010(5)：57-58.

[8] 杨绍媛，徐小波.我国房地产税对房价的影响及改革探索[J].经济体制改革，2007(2):136-139.

[9] 朱为群.对我国房地产税制改革动因的评析[J].涉外税务，2009(9)：15-20.

[10]王浩.当前我国房地产调控政策的有效性分析[J].生产力研究，2011(10):124-126.

[11]桑迪红.房产税能抑制高房价:房产税是房价泻药还是补药[J].经济展望，2010(8):64.

[12]唯党臣，李牧然.房产税是否等于房价下降:聚焦上海、重庆试征收房产税[J].经济体制改革，2011(3)：159-161.