新常态下河南省房地产去库存的对策

庞冠楠

去库存是中央经济工作会议提出的“三去一降一补”五大重点任务之一。新常态下河南省房地产库存分化趋势没有减缓，大多中小城市和县级城市仍然面临着较大的去库存压力，应当予以关注。

一、河南房地产业发展现状及库存情况

2016年，河南省房地产开发投资6179.13亿元，同比增长28.2%（扣除价格因素实际增长29.2%）。全省房地产开发企业房屋施工面积47359.55万平方米，同比增长15.5%。全省商品房销售面积11306.27万平方米，同比增长32.1%。全省房地产开发企业实际到位资金6558.25亿元，同比增长29.2%。

经过2015年多轮政策刺激，河南省房地产销售出现回暖，市场整体库存压力得到缓解，房地产去库存工作取得了初步成效。但是，省房地产库存也呈现出几个显著特征：一是后续发展态势不清晰，受房地产政策影响较大。二是区域分化明显，郑州等市压力较小，新乡等市库存压力较大，多数县城房地产市场处于低迷状态。三是非住宅类商品房库存去化周期长，商业营业用房待售面积呈上升趋势。

二、河南房地产业去库存面临的问题

（一）城市经济和产业支撑薄弱

一些城市房地产需求相对低迷、库存积压严重，与产业就业支撑不足、居民收入不高、大量人口外流有很大关系。

（二）基础设施和公共服务不配套

许多城市商品房高库存区域多在城市远郊区县和新区，这些地方基础设施水平低，整体功能不完善，难以对购房者形成较强的吸引力，房地产销售前景不容乐观。

（三）小产权房等业态冲击

在许多城区特别是县城，存在不少小产权房以及一些没有纳入统计口径或者手续不完备的房屋开放项目。这些建在农民集体土地上小产权房，不缴纳土地出让金和商品房买卖契税等费用，房价比同地段商品房价格低得多，使用成本也很便宜，不仅造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，而且给商品房去库存带来了一定冲击。

三、河南省房地产业去库存的对策

（一）强化土地精准调控

商品住房销售形势好、库存去化周期在6个月以下的省辖市、县（市），要适当扩大商品住房开发用地供应规模；库存总量大、去化周期超过18个月且商品住房销售连续3个月同比不升反降的省辖市、县（市），要减少以至停止商品住房开发用地供应。商业服务、办公等房地产库存去化周期超过36个月的省辖市、县（市）要适当压缩乃至暂停新增商业服务用地供应。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的省辖市、县（市），建设、规划、国土资源等部门可根据市场状况，以完善城市功能为导向，研究制定未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目，促进其他产业投资。

（二）减停新建保障安置房

保障性需求是商品房去庫存的重要支撑力量。为了实现商品住房去化与保障房供应不减的双重目标，保障房应由新建转为收购，并将货币化补偿和补贴作为主要方式。为此，需要继续增加预算支出，用于直接购买住房或者用于购房补贴。同时可借鉴“房票”模式进行保障房货币化补偿安置，减轻地方政府支出压力。

（三）加快发展住房租赁市场

鼓励设立住房租赁企业，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提供专业、规范的住房租赁服务，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，满足不断增长的住房租赁需求。鼓励政府、企业、社团、个人将拥有所有权、合法使用权或管理权并符合出租条件的房源用于出租。加强住房租赁企业备案管理，鼓励个人委托住房租赁企业和房地产中介机构出租住房。

（四）完善区域基础设施配套

通过交通和公共服务设施配套，促进区域间房地产市场均衡发展。加强城市公共资源均衡配置。在商品房库存规模较大、楼盘相对集中的区域，加快道路、水、电、气、暖等基础设施和生活服务设施建设，切实增强宜居性，努力盘活存量；对新开发房地产项目，要确保配套设施建设同步规划、同步建设、同步投入使用。同时，优化公共资源配置，逐步实现医疗、教育、社会保障等公共服务全覆盖。

（五）切实防范金融风险

建立政府、银行、房企等共同参与的房地产市场监管平台和风险处置机制，及时掌握市场动态，加强房地产产业的监测、评价、预警和报告；建立房地产开发企业资金链风险排查制度，明确风险项目评判标准，排查风险项目清单，密切关注重点地区和重点企业，排查出的风险项目要及时处置，采取兼并重组等手段，促进风险项目建成销售；严格执行商品房预售资金监管制度，完善监管方式，提高开发资金的流动性，防控市场风险。

【本文系河南省政府决策研究招标课题“新常态下河南省房地产去库存对策研究”（2016B035）的阶段性成果】

（作者单位：华北水利水电大学）endprint