石河子市居民收入对住房价格承载能力的分析

何玉岭　吕琼　张风丽

一座城市的繁荣和发展潜力可以从人们日常吃住行等基本消费中得以体现，而住房是基本消费中最重要项目。随着日益增长的居民收入水平，人们对于住房的需求不再限于满足遮蔽风雨，将购房目的转移到投资持有，从而激活了房地产市场繁荣、城市人口聚集、房地产企业发展、住房价格上涨等。住房价格的变化对当地经济发展水平和房地产市场发展起到衡量作用。住房价格的高低是否与当地居民购买力水平适当，能否活跃房地产市场，能否为国家增加财税等问题需要思考。

本文研究居民购买力对住房价格承载水平，源于发现边疆县级市的住房价格与内地二三线城市房价不相上下。从我国地域分布上来看，边疆属于较为偏远地方；从经济发展和自然环境上看，边疆属于发展缓慢且自然气候较差地区，为何其住房价格赶超内地二三线城市？当地居民购买力水平是否能够承载这一水平住房价格？对当地经济和房地产市场发展有何影响？等等问题提出了思考。以期通过调查分析找出影响当地住房价格的影响因素，以及当地居民对住房实际购买力水平。以点见面，分析特殊差异，找出原因，为房地产企业和当地政府给予一定启示。

一、石河子城市概况

石河子市是新疆维吾尔自治区直辖的县级市，曾经是新疆生产建设兵团总部所在地，现为兵团第八师师部所在地，实行师市合一的管理体制。石河子市在经济上以农场为依托、以工业为主导，工农结合、城乡结合、农工商一体化，三产增加值逐年上涨，居民消费价格也在逐年提升。在文化领地上拥有学科一流的石河子大学。石河子是丝绸之路经济带上一座重要的城市。

二、石河子市居民住房与购买力状况分析

石河子市分为市中心附近区、经济技术开发区和老城区。因城市住宅价格是居民基本消费中最重要和变化最大的项目，本文就选择这三个区域的居民和住房情况进行调查和分析。采用调查问卷法和实地访谈法，走访各区域房产公司和生活住宅小区获取数据，共发放调查问卷200份，有效问卷180份。本文图表数据均来自调查问卷分析。

1.研究区域住房状况分析。2000年-2008年商品房主要建设在政府大楼的四周，老城区极少有拟建项目及在建项目。2009年以后经济技术开发区往南新建的主要是住宅小区，汇集了绝大多数小区建设项目。经济技术开发区成为客户看好，同类物业竞争的热点区域，是39%居民購房的首选地区，也是主要购房趋向地，较大的需求必将导致开发区房价涨高。

2.石河子市房产平均价格状况。本文调查的房产平均价格为一手经济适用房的房价，不包括二手房房价，也不包括别墅和复式结构的房价。2009年至2016年石河子市平均住房价格一路上涨，由2009年的1800元/平米上涨到2016年6500元/平米。2016年，接近商业繁华区域和优势教育资源区域的房价基本在8000元/平米左右；而旧城区和西工业区房价也由1000元/平米上涨到3000元/平米；即使南开发区新建小区均价也在4500元/平米（因南区为新开发区域，地理位置较偏远，配套基础设施正在建设中，购房入住者较少）。由此可见，石河子市的住房价格处于上涨趋势，近年来涨势趋缓，但价格上涨的空间仍然很大。

3.居民月收入和家庭支出状况分析。石河子市周边遍布各农业团场，市西区、北区、东区分散着天业、天富、康师傅等大中型企业，本市居民多就职于企业、行政事业单位和自营。因近年国家出台政策对新疆地区人员工资待遇普遍加薪，当地居民收入有所提升，家庭开支项目增加。石河子市居民家庭月收入偏低，且贫富差距较大，多数家庭2009年到2016年月收入变化区间在2000-4000元，家庭购买力水平较低；家庭月收入较高的变化区间是8000-20000元以上，多为自营生意者、房产营销人员、金融单位人员或单位高管。基于居民收入高低不等，家庭开支项目存在一定差异，本市居民用于住房支出占家庭总开支的53.92%，居民饮食和教育方面的支出占19.61%和13.73%，这三项基本支出占比较大。另有5.88%的居民主要支出在证券投资方面，旅游开支仅占2.94%。调查结果说明石河子市民的生活水平和质量不是太高，住房需求仍然是家庭总需求的重点方面。

4.房价收入比分析。房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，通过不同年份的房价收入比，就可以看出这个城市居民购买住宅的支付能力是提高还是下降。1995年8月，联合国可持续发展委员会通过了“关于可持续发展指标体系的决议”。联合国认为：“房价收入比是住房可支付能力的关键性衡量指标，提供了住房市场的总体绩效信息，还能及时反映住房市场的运作不良和政策失效。”国内外文献中较多采用这一比值来衡量城市住房价格与居民购买力的水平，如：卢高文（2008）发现低收入阶层的房价收入比变化情况在恶化，其收入增长速度低于居民收入平均增长速度，也低于房价。下表为调查访谈的数据经过整理分析后得到的结果：

世界银行给出平均房价与家庭年均收入的比值合理区间是3-6倍，上海易居房地产研究院发布2015年度《全国35个大中城市房价收入比排行榜》，房价收入比排名前十位是：深圳27.7、上海20.8、北京18.1、厦门16.6、福州14.7、太原12.2、天津11.7、杭州11.3、南京11.3、广州11.1。从上表我们可以看出本市2009年-2016年间居民年收入房价比处于很高的区间，虽然略低于深圳和上海两市，但和其他八个一线、二线城市相近，甚至更高。这表明石河子市近年来的住房价格偏高，且居民购买力水平对住房价格的承载力低于全国平均水平。这一比值也说明我市房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

三、影响因素分析

基于以上数据结果探寻石河子市房价收入比高增长的影响因素，对新疆城市发展建设、当地市场经济发展、政府宏观调控等有着重要意义。影响石河子市房价变化的因素主要有地理位置、自然环境、文化传播等长期因素的作用所致，也有社会经济发展中短期和突发事件等因素的影响。endprint

1.房地产企业调控房价的影响。房地产市场的繁荣发展是推动房价升高的重要因素，房地产企业调控房價主要参考当地居民收入、建筑材料成本、房产供求情况、国家各项政策等因素。石河子市居民收入是影响住房价格的最重要因素，居民收入水平决定居民购买力，居民收入水平越高则其对住房价格的承载力越强；供求关系和建筑材料的价格决定了房地产企业建造成本。这些因素很大程度受物价上涨的影响，房地产企业建筑房产的成本就会增加，房企会相应在考虑居民承受价格能力的基础上调高房价，从而降低了石河子居民购买力对住房价格的承载力。

2.居民对房价的预期分析。据调查，石河子市居民购房用于结婚的购房者最多，占到26.83%，主要是传统理念的影响，年轻人能承受较高的房价。以长期居住为目的的购房者选择住房会考虑地理位置、环境、交通等因素，他们也能承受较高的房价。另外，具有投资动机的购房者的加入加大了社会对住房的需求，加剧了房价上涨。除此之外，还有购买学区房、过渡房及为父母购置住房的购买者。这些需求房子的购买者及潜在购买者对房价的发展态势都有一定的预期。数据结果显示，石河子市居民可接受的房价为3000-4000元/m2。近年，随着西部开发战略实施和中央援疆工作的推进，众多内地人及周边团场人涌入城市，石河子市人口也大量增加，而且随着人民生活水平的不断提高，改善居住环境的愿望与日俱增，住房需求明显增加，房价也持续高涨。但本地区居民以低收入人群为主，居民对房价的期望值也较低，这表明石河子市居民购买力对住房价格的承载力比较低。

另有数据结果表明50%的居民认为近年来商品房价格基本稳定，而认为房价会下跌和上涨的居民各占25%，67.35%居民认为未来3-5年石河子商品房价格还是会涨。在一定程度上说明石河子市居民购买力对住房价格的承载力不高。

3.政府房产政策和城市规划推动。房地产行业是受到政府政策影响较大的行业。近年来，石河子市政府在持续加强城乡规划统筹，不断加大城市建设力度。2015年投入13.7亿元，用于城市基础设施建设和民生工程，投入建成科技馆、图书馆、军垦文化等广场、石河子支线机场；拆除危旧房屋；南山新区市政建设；“城中村”改造；景观河建设等等。城市发展建设也极大地推动石河子市周边县市人口的购房欲望，对石河子市房价的上涨起到了一定的促进作用。

4.其他因素。石河子是国家文明城市，获得全国最佳宜居城市奖，交通便利，地理位置上处于优势，且石河子大学在石河子市建校有着68年的历史，引领着当地的文化发展建设重任。在自然环境、地理位置和文化传播等方面，石河子市除首府外较周围其他城市具有极大的发展优势。

四、石河子市居民收入对住房价格的承载能力分析

石河子市居民的收入及家庭开支相对住房价格的上涨已经基本达到一定水平，尽管国家出台各种政策对新疆地区人员工资待遇调薪，但从房价收入比的结果来看，石河子市区住房价格比较高，居民用于住房的开支较大。虽然本市房价仍有上涨空间，但居民收入却变化不大，居民对房价的承载能力越来越低，尽管当前国家反腐严查官员房产，但房价只是上涨速度趋缓，并未停止上涨。即使国家放开二胎政策，但家庭在生活和教育上的投入支出也会加大，对城市住房的需求并不会增加太快。石河子市仍有大量空房未入住，周边城镇也在快速发展，经济环境也不断在改造，且周边城市的房价都低于石河子市。目前推测，石河子市住房供求不平衡，居民的收入水平难以承载较高的房价。

虽然本研究只是着眼在边疆小城，但石河子作为兵团重要的城市，它的经济发展对兵团和新疆的社会经济发展有着重要的意义和影响。房地产市场的发展已构成城市经济发展不可小觑的部分，了解房地产市场发展，关注城市民生动态，才能更好地推动当地经济发展。

（作者单位：新疆石河子大学经济与管理学院 新疆玛电有限责任公司）endprint