2017年过后，只有核心城市的房子才能叫资产

孥孥的大树

全国新增人口速度在减慢，除了那些核心城市有人口持续流入之外，其它城市人口持续流出。再思考一个简单的逻辑：你现在买的房子，二三十年后，房子由谁来继承？大城市的虹吸效应会持续存在，所以并不存在这样的问题。

2016年国庆节前后，20多个核心城市拉开了本轮楼市调控收紧的序幕，至今已经一周年。在刚过去的周五，一些弱二线城市集体出台了楼市调控政策。可以说，越来越多城市加入楼市收紧的序列。

调控之下，有些城市依然保持着房价缩量上涨，产生“房价越调越涨”的怪象。这其中的理由很简单，中国的老百姓已经有一种固化的思维，认为房价一定会涨，唯有房子才是抵御通货膨胀的工具。

中国楼市的价格泡沫

短期价格持续的大涨，中国楼市出现了较大的价格泡沫。

2013年至今，楼市短期的主要矛盾出现了如下的演变：2013-2015年，楼市主要矛盾是库存量过大问题。2010-2011年，楼市行情好的情况下，土地供应量增加，从而导致2013年开始出现房屋库存增加的情况，所以说，从2013-2015年楼市的主要矛盾是库存量大。

2015-2016年，楼市主要矛盾是核心城市出现价格泡沫，三四线城市库存量过大，二者并存。经济低迷，驱动国家出台政策刺激楼市，从而促使了一线以及新一线城市房价的快速暴涨，这是楼市上涨的第二轮。可以说，2015-2016年期间，短期矛盾是核心城市房价泡沫的出现。

2017年，核心城市以及经济稍好的三四线城市价格出现新泡沫，已经成为突出问题。时间进入2017年，大家都没有想到，房价上涨的高潮会在三四线城市接力。在过去半年多的时间里，不少三四线城市房价上涨50%，价格泡沫已经在更多的城市呈现出来。

房价上涨的主导者是政府，开发商、银行以及诸位皆是参与其中的演员。本轮楼市刺激启动有两个核心原因。

其一，经济低迷。在房地产投资占总投资额15%的情况下，中国经济对地产依赖之重，无法在短期内解除，所以房地产投资依然成为刺激经济发展的引擎。从2015年下半年开始，楼市复苏。

其二，杠杆转移。2013-2014年，政策上提得最多的是三期叠加阵痛期。直白了说，就是经济不好，政府债务累累。刺激楼市还有另一个根本原因，就是让居民加杠杆。政府的负债率很高，楼市涨了，地价上涨，卖出好价格，政府财政收入多了。这个过程中，居民则是用了国家允诺的杠杆，首付二、三成，慢慢供房还贷，杠杆率全面增加。

楼市收紧的原因

本轮楼市收紧有三个核心原因。

其一，减少外汇冲刺，锁定流动性。200万亿房子资产，对应3万亿美元外汇储备，这意味着只要有10%的房子套现，中国的外汇就会被冲击崩溃。显然，这是不允许出现的事情。限购、限贷还不够，还要用限售来锁定房子流动性。

其二，抑制投机行为，防风险，稳经济。房子有双重属性，其一为居住属性，其二为金融属性。当投机过旺时，金融这种虚拟经济属性便展现出来。过度投机，资金流入，不利于实体经济发展。资产价格过高，容易出现经济崩盘风险。

其三，时间换空间，挤出房价泡沫。泡沫缩小有两种方法。第一，房价回调。但这里只允许小幅回调，若是大面积回调，出现大面积断供，则影响的是政府、银行、开发商资金链，这意味着经济的崩盘。国家必定救市，只不过救楼市要比救股市难多了。股灾之下，我们花了多长时间才救回来？更别提楼市了。第二，人民收入增加，储蓄增多。以时间换空间的横盘，其意图就是通过增加人民的收入，减少房价带来的压力。居民储蓄多了，也会有新进市场者购房。

楼市收紧过程中，有一件挺奇怪的事，那就是突然没有提房产税了。也许，那真的是个伪命题，或者没有到成熟全面推出的时机。至少，重庆、上海两个城市试行之后，没有推向全国，说明整体效果不好。

取而代之的是租售同权政策。

个人看法，保障居民居住是政府欠人民的历史债。近20年，一味发展商品房，造成保障房的缺失，导致人们一味看多楼市。

租赁政策的推行是保障房建设的一部分、长效机制的一部分。目前只是开端，路还很漫长。

从国家层面的情况看，2015年开始提租售同权，但一直到2016年底，基本都没有太多实质性的政策。而这一次，国家开始在10余个大中城市推行租售同权政策。从一系列举措来看，个人认为国家会尽可能去推广租售同权政策，至少2017-2020年，这3年时间是一个试行的窗口期。如果没有问题，则会全面推广到更多的城市。

从租售同权的政策中可以看到，此番新政，租赁保障的是中低收入家庭。可以将此归类：

中低收入对应租赁住房，中高收入对应普通商品房，高收入者对应豪宅。从政策上来看，在房子的居住属性上，已给社会阶层贴了标签。阶层的流动性丧失，社会就这么固化了，面对房价高的门槛，很难逾越。

真有钱，谁还愿意去租房子？中低收入归类为无房阶级，后二者可以对应有房阶级。有人说，这样划分不对，在大城市租赁住房的人，在老家有房。但我想问的是，房子是不动产，正是因为不动产，这才有区域的稀缺性。不谈中国现在已经户均1.1套房子，其实这个意义真的不大。

在一个城市长期工作，你在这个城市的住房需要保障。为什么很多深圳刚需的朋友在惠州买房后，反而后悔了？因为，从惠州来到深圳中心区上班，现在依然不现实。为什么？这一波调控下来，北京外围的廊坊房价跌得比谁都凶，就是这样的道理。

不动产，始终是不动产。人在哪，它建在哪，它不会随着你的走动而移动。资源的不足，是租售同权推出的前提。資源配置从来都是不公平的。在楼市中，最典型的就是教育资源的稀缺，因为稀缺，才会有了楼市中的学区房概念。而优质教育资源的潜台词，就是优秀的师资力量，是下一代接受优质教育的可能性。再往深处，就是阶层。