铁路授权经营土地使用权价值评估的研究与实践

李腾武

（南昌铁路局土地房产管理处，江西南昌330000）

铁路授权经营土地使用权价值评估的研究与实践

李腾武

（南昌铁路局土地房产管理处，江西南昌330000）

铁路运输企业因地方政府市政和合资铁路建设等需要占用授权经营土地，在土地资产处置时应对授权经营土地使用权价值进行评估。介绍铁路用地授权经营政策，重点分析铁路授权经营土地使用权价值评估思路，进行案例分析，提出铁路授权经营土地使用权价值评估需要注意的事项。

铁路用地；授权经营；土地使用权；价值评估

铁路授权经营土地主要包括线路、站段、枢纽、路基等生产经营用地，涉及地域比较广，点多线长。形状呈带状，一宗铁路线路用地可能延长十几公里，跨越多个乡镇村地段，通常不在基准地价覆盖的范围内。开发程度、利用程度不同，其地价水平存在区段差异，给准确估价带来较大难度。在该背景下，从评估实践的基础上深入研究，提出解决问题的策略。

1 铁路用地授权经营基本情况

2013年，《国务院关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》（国发〔2013〕33号）指出，为深化铁路投融资体制改革，更好地发挥政府和市场的作用，促进铁路持续发展，加大力度盘活铁路用地资源，鼓励土地综合开发利用，明确中国铁路总公司作为国家授权投资机构，其原铁路生产经营性划拨土地可采取授权经营方式配置，由中国铁路总公司依法盘活利用[1]。

2016年8月，国土资源部《关于中国铁路总公司铁路土地评估报告备案和土地资产处置的复函》（国土资函〔2016〕439号），对土地资产处置方案进行了批复。按照批复意见，铁路授权经营土地共计约1.8万宗、35.8万ha（35.8亿m2），授权经营土地使用权评估总地价7000多亿元，其中3000多亿元转增为中国铁路总公司的国家资本金。在取得上述授权经营土地使用权后，其土地使用权在使用期限内可依法作价出资（入股）、出租，或在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让[1]。但改变用途或向集团公司以外的单位和个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地价款。同年11月，财政部《关于中国铁路总公司铁路生产经营性划拨土地授权经营后转增国家资本金的批复》（财建〔2016〕785号），对用于转增国家资本金数量进行了批复。2016年年底，中国铁路总公司印发了《关于铁路授权经营土地资产配置的通知》（铁总开发函〔2016〕987号），将授权经营土地按原土地权属配置给铁路运输企业使用和管理。

2 铁路授权经营土地使用权价值评估案例分析

2.1 准备工作

2.1.1 确定评估范围

铁路运输企业和用地单位应首先明确用地范围，对于占用整宗地中部分面积的，用地单位委托有资质的测绘机构对拟评估的土地进行勘察定界，由当事双方共同确定评估范围。

2.1.2 确定土地评估机构

鉴于铁路用地估价难度较大，铁路运输企业宜选择在中国土地估价协会注册的可在全国范围内从事土地评估的A级评估机构承担国有土地使用权的地价评估工作。参照招投标的有关规定，铁路运输企业一般采取公开招标的方式确定土地评估机构，申请土地资产评估立项，铁路运输企业和用地单位共同与评估机构签订土地使用权价值评估委托书。

2.2 技术思路

由于授权经营土地使用权权利性质区别于出让、划拨等常见的土地使用权类型，在土地交易二级市场上授权经营土地流转案例非常少，其价格表现水平鲜有直观衡量依据，在估价方法选取上也存在一定难度。考虑其某些权益类似于出让土地使用权，可参照评估出让土地使用权价值的方法来评估授权经营国有土地使用权。

按照GB/T18508—2014《城镇土地估价规程》的要求，授权经营土地使用权评估有以下要点：

（1）评估授权经营土地使用权应考虑行业差异、所处区域状况及权利处置限制对其价格的影响。

（2）评估授权经营土地使用权应根据待评估宗地类型、获取资料状况，选择适宜的评估方法。

（3）采用市场比较法时，若选用出让土地使用权价格作为交易案例比较价格，应考虑授权经营土地使用权在处置方面的限制，并进行适当的减价修正。

（4）采用收益还原法进行评估时，除考虑行业差异、区域差异对还原率的影响，还应考虑授权经营限制的影响，其还原率应略高于相同条件下出让土地使用权价格评估的还原率。

授权经营土地使用权价值评估技术思路分析如下。

2.2.1 成本逼近法

成本逼近法适用于新开发或市场开发程度不高地区的土地价格评估[2]。铁路用地流通性比较差，缺乏市场竞争性，采用成本逼近法评估铁路用地价格是较为适宜的方法之一。随着国土资源部《关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》（国土资厅函〔2009〕311号）的下发，土地增值收益可以某类用途土地市场平均交易价格与平均成本价格差值为计算基础，通过一定数量的案例比较修正，论证确定土地增值收益率，该种思路确定的土地增值收益将弥补成本逼近法缺少的市场属性。另外采用成本逼近法评估铁路线路用地时，还需要关注城区内外土地取得成本的不同[2]对地价的影响。

2.2.2 市场比较法

由于区位对地价水平有着至关重要的影响，在选取比较案例时，应在与估价对象具备相当的区位条件的范围内寻找类似交易案例。铁路用地因其存在一定的垄断性，公开的市场交易案例较少，难以直接采用铁路用地交易案例的市场比较法评估其价格[2]。因铁路用地属特殊用地的一种，其价格可以通过用途转换原理得到[2]，尤其是位于城区外的铁路线路用地，周边土地利用类型主要以工矿用地为主，都具有生产性质，与工业用地的价格影响因素、影响敏感度相似。通过土地价格影响因素相关性分析，铁路线路用地与工矿仓储用地地价影响因素相关性较高，其地价接近于工矿仓储用地地价，可参照工业用地交易案例采用市场比较法进行评估。

2.2.3 剩余法

由于铁路授权经营土地与房地产开发项目用地不同，也区别于在工业用地上建造标准工业厂房，其不属于典型的经营开发土地，估价对象区域附近没有类似的铁路不动产的交易案例，难以通过铁路土地建成后的房地综合体收益现值剥离地表建构筑物价值后确定归属土地的合理价值，故不适宜采用剩余法评估；同时，GB/T18508—2014《城镇土地估价规程》规定评估交通运输用地应慎用剩余法。

2.2.4 收益还原法

鉴于铁路运输企业的特殊性，其铁路运营收益、成本等为非充分竞争的市场条件下形成，作为宗地评估，如何合理确定客观收益、准确划分收益、成本分摊有较大难度。具体进行宗地评估时，需要考虑收益贡献、成本分摊等因素，合理确定单宗地的客观收益和成本。对于线路用地，如果能够调查到同一供需圈内区位因素相似的场地出租租金，且可准确地获取比较案例的租金，亦可采用租金还原测算铁路线路用地价格。若同一供需圈内没有空置场地出租案例参考，在保持同一供需圈、区位因素、用途相近的前提下，可选择房地出租案例进行土地租金剥离后，对剥离出的土地租金采用市场比较法确定估价对象的客观收益。另外，对于位于城区内的办公楼等用地也可采用收益还原法进行评估。

2.2.5 基准地价系数修正法

大多数地方政府公布的基准地价中未单独对铁路用地或交通用地分类[2]，需要参照其他用途，通过用途修正后评估铁路授权经营土地使用权价格。对于政府公布的基准地价范围外的铁路用地，应充分分析位于基准地价覆盖范围外的铁路用地与基准地价覆盖范围内的宗地区位差异，通过比较影响地价的区域及个别因素，在能够较好量化差异的条件下，可采用基准地价系数修正法估价，否则不宜采用基准地价系数修正法。

2.3 案例分析

某铁路运输企业持有位于某市某区某镇面积为140326.43m2的铁路用地，其中被某合资铁路公司所占用的授权经营土地使用权面积为6310.08m2。经上级部门审批后，现该铁路运输企业将该宗授权经营国有土地使用权处置给某合资铁路公司，欲评估基准日在2017年3月1日的市场价值（不考虑地上建筑物的价值）。该宗土地用途为铁路用地，地面上为铁路线路，现状容积率为0，估价对象的开发程度为红线内“通电及场地平整”，红线外“五通”（指通路、通水、通气、通信、通电）。

评估思路：根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，分别采用成本逼近法和市场比较法对该宗地进行评估，两种评估方法评估得出的结果相差不大，可以各取50%的权重计算结果作为委估宗地价格的最终评估结果。成本逼近法评估该宗地土地单价为154.7元/m2，市场比较法评估该宗地土地单价为147.3元/m2（测算过程略）。评估宗地土地单价=（154.7+147.3）÷2＝151（元/m2）。评估结果为，在评估基准日2017年3月1日，位于某市某区某镇的授权经营土地使用权价值为6310.08×151=95.28（万元）。

3 注意事项

3.1 不同区域、不同实际用途铁路用地评估技术路线

由于市场具体的铁路用地案例较少，按照用途转换的思路和原理，可以分析铁路用地所在区域主要用地性质，来确定铁路用地评估技术思路。如：（1）城区内的铁路场站用地，特别是客运站用地，周边商业氛围较浓，繁华度较好，人口密度较高等，则可参考商业用地价格水平进行评估。（2）城区外的铁路线路用地或中间站、货运站等，周边商业氛围不高，较为偏远，区域内土地利用率较低，则可参照工业用地价格水平进行土地使用权价值评估。

3.2 铁路授权经营土地使用权价值的差异分析

3.2.1 授权经营土地使用权价值与出让土地使用权价值的差异

根据GB/T18508—2014《城镇土地估价规程》，评估授权经营土地使用权应考虑权利处置权限对其价格的影响。采用市场比较法时，若选用出让土地使用权价格作为交易案例比较价格，应考虑授权经营土地使用权在处置方面的限制对地价的影响，并进行适当的减价修正。由于授权经营土地只能在集团内部流转，对外转让时需补交地价款，相对于出让土地而言，其土地使用权权能低于出让性质土地使用权，故其他情况相等条件下，授权经营土地使用权价值应低于出让土地使用权价值。

3.2.2 授权经营铁路用地与商业用地、工业用地价值的差异

由于铁路企业的垄断现状，铁路授权经营土地在市场流通较少，很难直接采用铁路授权经营土地交易案例进行评估定价。如前所述，在评估铁路授权经营土地地价时，会综合区域位置、周边繁华程度、区域内主要用地类型等，参照最有可能转变的用途进行价格评估。在实际评估过程当中，相邻宗地差异体现最明显的就是土地用途差异对地价的影响。尤其是位于城区内的铁路场站用地，应根据具体情况，不是一成不变地全部参考工业用地进行评估，可根据其用途转换原理，参照商业用途进行评估定价。

3.3 土地使用年期修正

根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》对授权经营土地的使用权年限有一定的要求，如铁路用地一般授权经营使用年限是50年。在评估基准日时，需根据土地的剩余使用年限进行年期修正。如前文举例中，涉及评估方法有成本逼近法和市场比较法，年期修正公式分别如下：

成本逼近法中，一般采用年期修正基本公式为：

市场比较法年期修正公式为：

式中：K为年期修正系数；r为土地还原利率；m为待估宗地的使用年期，年；n为比较实例的使用年期，年。

4 结束语

在铁路用地日常管理工作中，授权经营土地处置涉及的价值评估越来越多。按照中国铁路总公司要求，授权经营土地价格按照不低于授权经营初始入账价值，通过市场评估确定土地费用。阐述铁路用地授权经营政策，进行铁路授权经营土地使用权价值评估案例分析，提出铁路授权经营土地使用权价值评估中需要注意事项，有利于铁路运输企业合理判断评估机构出具的评估报告是否符合铁路授权经营用地的特点，为尽可能真实反映铁路授权经营土地价值提供借鉴和帮助。

[1] 边头保. 铁路企业开展土地使用权授权经营策略[J].铁道经济研究，2016(4)：31-34.

[2] 鹿洪法. 浅析铁路用地评估方法的几点思考[J]. 科技视界，2014(11)：356-357.

Research and Practice o f Value Assessment o f Railway Authorized Land Use Right

LI Tengwu
（Land & House Property Management Division，Nanchang Railway Administration，Nanchang Jiangxi 330000，China）

The railway transportation companies need to take the authorized land due to local municipal administration and joint railway construction, and shall make assessment on the value of use right of the authorized land. The paper introduces the authorized operation policies of railway land, highlights the appraisal thinking of the value of use right and based on case study, raises the matters that need to notice during evaluation.

railway land；authorized operation；value of land use right；evaluation

U2-9；F532.6

A

1001-683X（2017）09-0033-04

10.19549/j.issn.1001-683x.2017.09.033

李腾武（1980—），男，工程师。E-mail：52015289@qq.com

责任编辑 杨晓莉

2017-08-09