强力调控给楼市降温

宋龙艳

在前不久结束的国庆中秋黄金周，各地产相关机构相继公布了长假期间楼市的“战况”，与去年的火热程度相反，今年假期热点城市楼市成交量遭遇了“寒流”。数据统计显示，10月第一周，即国庆长假前7天，北京楼市商品住宅（含新建商品住宅和二手住宅）网签总量为98套，与去年国庆长假同期相比下跌76.9%。其中，新建商品住宅网签78套，与去年国庆长假同期相比下跌63.9%，创下自2005年有网签记录以来新低；二手住宅网签20套，与去年国庆长假同期相比下跌90.4%，创下自2007年有网签记录以来新低。

其实，长假期间北京楼市的低落情况早有先兆。自“9·30新政”以来，北京房地产市场便由“火爆”开始不断降温，尤其是对于昔日的“金九”更是如此，根据中原地产方面统计数据显示，9月北京新建商品房成交162.24亿元，而去年同期，这一数据高达594.99亿元。具体到居住类产品（普宅、豪宅、别墅、自住房），今年9月北京楼市居住类产品共成交130.36亿元，而去年同期成交金额为510.97亿元，跌幅达74.5%。从以上多组同比数据显示来看，楼市的调控效力已经显现，“金九银十”盛况不再重现。

调控政策连续稳定显实效

“十一”黄金周期间楼市成交量的大幅下滑，是北京连续两轮房地产调控政策影响下投资、投机需求被挤出的直接体现，成交锐减并不难理解。面对我国楼市以往一路高歌猛进的房价，监管部门提高了警惕。2016年12月16日，中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。今年7月24日，中央政治局召开会议，再度给楼市定调：要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。

一直以来，北京都是楼市调控的急先锋，强度在全国范围内数一数二。去年9月30日，北京市发布了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，对楼市的供应结构、交易管理、市场规范等进行了全方位调控，其中最引人注意的是提高了购房的首付款比例，措施规定对拥有一套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。在今年3月17日，北京升级版政策“认房又认贷”发布，二套房购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。接着在3月26日北京住建委、北京规划和国土资源管理委员会、工商局、人民银行营业管理部、银监局等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明确规定商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人，二手项目出售给个人时需满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款，北京成为全国首个停止向个人出售商办类项目的城市。由此可见北京对于楼市调控管理的力度之大。

随政策而动，各大银行对于个人住房按揭贷款的规定不断调整。据不完全统计，仅今年北京地区的银行已经将首套房贷利率上调了3次，首套房贷利率也由去年的最低85折，上调至现在普遍的基准利率上浮10%。更有银行将首套房贷利率上调至基准利率上浮20%，放款期限也越来越长。与此同时，监管层正在排查如银行消费类贷款等领域资金的用途情况，严防资金流向楼市。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，首付比例与银行贷款利率的变化对房地产市场产生了很大的影响。从今年二、三季度的购房支付结构可以看出，加大对住房贷款的调控力度后，使用商业贷款的二手房交易占比已经降至三年最低，全款反而成为占比最高的支付方式。整体来说，2017年国庆节的北京楼市可谓有史以来最为低迷的一年，这也如实反映了北京楼市受一系列调控政策组合拳影响，持续看涨的市场预期被彻底扭转，“量价齐跌”成为当下市场各方的普遍心理预期。业内人士认为，持续严格的调控下，一些热衷于“炒房”的投机者正逐渐被市场遗弃，这也是楼市逐渐回归理性的显著特征。业内人士认为，目前全国楼市全面进入了“五限时代”，即限购、限贷、限价、限售、限商。

多地政策密集出台

据不完全统计，今年以来，全国各地出台楼市相关政策接近180次，力度和广度都远远超过此前任何一年。比如，北京楼市实施“认房又认贷”，二套房首付比例提至60%；而石家莊非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时，须提供近2年内连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，限购1套住房（含新建商品住房和二手房）；广州楼市规定本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房，连续社保由原来的3年变成5年。特别是在“金九银十”之前的9月份，有多达45个城市（含央行等部门）发布了有关房地产内容政策52次，形成了史上最为密集的调控政策潮。

在频繁、坚决的调控政策下，中国楼市的走向正在发生着巨大变化，不仅仅是北京，一二线热点城市的网签量都达到了2014年以来的最低值。中介机构数据显示，黄金周前6天，上海网签新建住宅共147套，同比2016年同期下跌了78%；而广州11区在黄金周期间新盘总成交量为872套，比去年十一假期下跌78%，沸腾的楼市在一系列调控政策密集发布后全面降温。

业内人士认为，政策调控的力度不断加大，迫使更多投资投机者降价售房，房价也将在目前回落的基础上继续稳中有降，对于广大刚需购房人来讲，随着房价的回落，议价空间增大，或将迎来不错的购房良机。中原地产首席分析师张大伟表示，政策持续加码让今年楼市调控政策的基本面与往年相比出现了根本变化，改变了过去调控事后管理的状况。今年楼市调控更多的是预期管理，在市场即将出现像“金九银十”类似的销售旺季之前发布政策，相比往年的调控措施效果更好。endprint

租购并举为主要方向

十九大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。以十九大报告为指引，未来北京市将坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以建立租购并举的住房制度为方向，围绕政府和市场、供给和需求、当前和长远、新房和存量房四个关系，深入推进房地产市场供给侧结构性改革和长效机制建设。一方面，从供给和需求两端同时发力，不断强化房地产市场宏观调控 ；另一方面，大力培育发展住房租赁市场，进一步发挥租赁市场解决市民居住问题的重要作用。

经过前期的公开征求意见，9月29日，由北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市教委、市公安局等多部门联合起草的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》正式发布，将于2017年10月31日起实施。《通知》从强化住房租赁管理服务、增加租赁住房供应，建立住房租赁监管平台、提供便捷公共服务等多个方面提出加快发展和规范管理北京市住房租赁市场的具体措施和要求，对于完善租购并举的住房体系，促进房地产市场平稳发展起到积极的作用。

在9月29日，《北京城市总体规划（2016年—2035年）》正式公布。新版北京城市总体规划落实首都“四个中心”的城市战略定位，明确了建设国际一流的和谐宜居之都的发展目标。根据总体规划中的要求，未来五年新供应各类住房150万套以上。其中，产权类住房约占70%，租赁类约30%；产权类住房中，商品住房约占70%，保障性住房约占30%；商品住房中，共有产权住房、中小套型普通商品住房约占70%。值得注意的是，大户改善型商品住宅未来五年大概在20万套左右，每年是4万套，基本满足北京市场需求。业内专家分析，新总体规划将会对北京城市格局、房地产市场以及京北未来发展趋势均产生深刻的影响，同时，有效的执行也会使得未来的房价出现较大的调整。

对于房地產市场在今年最后一季度是否会回暖，绝大部分业内人士对此表示不乐观。“目前北京无论一手房还是二手房的成交都非常差，商办市场几乎处于停滞状态。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，“四季度楼市会继续出现下滑，因为限购、限售，特别是贷款的收紧会极大地影响楼市。”同策咨询研究部总监张宏伟也认为，当市场预期还没有得到实质性逆转的时候，政策面不可能出现松动。所以在今年第四季度，全国核心一二线城市楼市的调控政策难以出现松动。房企会为了业绩，个别楼盘或许会主动“大幅降价”，楼市普遍性的小幅降价将开启。endprint