地王现象对区域商品住宅的影响

明杰秀+冯墩

【摘要】“地王”现象折射出土地市场资源配置的结果，具有一定的合理性，但是对房价存在较大影响，地王现象引发的对区域住宅的影响。本文分析了地王现象特点、地王产生的原因，进而分析武汉各片区“地王”周边新房和二手房项目样本分析价格变化，最后对地王现象给出相关的政策建议。

【关键词】地王现象 房产价格 商品住宅

一、地王现象特点

“地王”称呼长期以来只是一种非正式叫法，官方层面并没有明确定义过地王概念，主要用来表现地价较高。国土部于2013年明确了地王标准，即“成交单价超越2007年以来所在城市的历史值”。“地王单价、总价”和“溢价率”常被视作表征土地市场热度的重要信号，但由于信息的不对称性，加上缺乏权威科学的解读，会导致因误读、误解而助推市场情绪的波动。国土部的标准的初衷是为了严控地王出现，这与市场上出现的不同地王的情况大不相同，“地王”是在土地出让过程中，成交地块总价最高、成交地块每平方米均价最高或成交地块的楼面地价最高。地王现象引发的经济、房价的社会现象。

（一）周期性

通过比较地王出现的时间节点，发现其呈现一定的规律性：过去十年大致经历了三次大规模的地王潮，对应时期分别是2010、2013和2016年，均是楼市强势复苏的后半段，是地王最容易产生的年份，这和楼市的整个发展周期紧密相连。主要是由于面临着相对充裕的流动性环境：2010年与四万亿刺激政策相关，前期（2008年）央行曾五次降息、四次降准；2013年地王潮是由于前期（2012年）两次降准、两次降息；2016年则对应着天量信贷宽松时期，前期（2015年）央行实施了四次降准、四次降息。历次地王潮的出现均对应着同期Ml增速的峰值与实际利率的底部，信贷环境宽松、流动性充裕时期是地王出现的周期性规律显性特征。

（二）民退官进

2016年地王超大多数为国企央企斩获，包括中国电建、葛洲坝、招商、华侨城、鲁能、保利等具有央企或国企背景的企业。2009年单宗土地成交总价排名前40位的企业中国企占比为38%，2013年该比例为52%，2016年比例则高达58%。地王潮中“国进民退”趋势明显，国有企业占据主导地位，并且呈现出占比较快提升的特点。这是由于随着地价不断走高，土地成本占项目开发成本的比重大幅增加，带来开发风险加大。在政府垄断供地及现行“招拍挂”的制度下，往往是资金实力相对强大而且具有优惠融资条件的大型国企占据优势。

（三）二线主导

由一线城市蔓延至二线城市。2016年南京、苏州、合肥等二线城市成了“地王”出现曝光度最高的城市，这些城市恰好是今年以来房价上涨最快的地方。2016年全国地王聚集地前五名分别是合肥、上海、郑州、武汉、杭州，都在10宗以上，地价与楼价齐飞的现象在这些城市也是表现的淋漓尽致。

二、地王产生原因

（一）资金面宽松、流动性充裕

支撑地王的核心因素是充裕的资金来源和宽松的信贷环境，梳理中国房地产市场发展的历程，历年“地王”都产生于货币超发和低利率。从资金参与地王的途径看，在2010年资金主要借道金融机构以信贷形式进入土地市场；2013年则主要以信托产品形式参与土地投资；2016年参与方式多样化，包括投资公司、基金公司通过和房企共同参拍土地的方式，也有上市房企定增参与的方式，多方资金竞逐土地市场的意图非常明显。

从资本市场分析，房地产开发企业的融资成本多在10%以上，不少信托基金的成本都非常高。而当前房地产开发企业的融资渠道多样化，以房企发债为例，融资成本普遍降低至5%6%，给企业带来极大的信心。

（二）资本雄厚型开发企业参与引发高溢价

纵观近年各地“地王”得主，悉数为资本雄厚的大型开发企业。这些企业中，要么是上市民企，如万科、碧桂园、富力、中海等；要么就是大型国有企业，如保利、华润、中电等。从广发证券研究中心的数据来看，2016年楼板价前20位的地块中，有54%都是由央企获取，占据了半壁江山，其中信达、华润、中粮均是上海多个地王的核心推手。国企的资金优势，是支撑企业频拿地王的最大支撑。国企往往资金渠道更宽，除了能够通过常见的如银行贷款、发债、信托、基金以及再融资等方式进行融资，还可以享受母公司在融资上面的支持，包括母公司低息贷款，母公司的资金/资产注入以及信用背书等。

（三）优秀城市土地资源供需失衡

从2006年地王落地的城市分析，主要为北京、上海、深圳、杭州、南京、等楼市表现强劲的一线城市和强二线城市，城市聚集效应愈发明显，集中度越来越高。这些城市房地产市场已经经历了长足发展，城市中心稀缺土地资源愈加稀有。另一方面，土地作房地产开发原材料，土地储备是未来发展的支点和源动力。土地资源的争夺既是市场扩张也是增强自身的融资能力，此消彼长导致土地资源供求不平衡。

（四）房企对市场未来预期看好

地王潮出现的周期一般是房地产市场强势表现良好的阶段，而土地招拍挂制度进一步引发地王的争夺，土地市场表现出追涨抛跌的偏好性。不少地王多轮推高，反映出房企对市场看好的共识，无论是短期、中长期，盈利性前景良好。未来5年之内，中国房地产行业还处在一个高位平台期，也是地产行业中大型企业的规模增长期，TOP100、TOP50、TOPIO房企的规模还会再增长。

三、地王对房价的影响

地王成本的暴增直接转嫁为房地产开发成本，导致项目未来房价的几何增长。同时，推高了周边区域房价上涨预期，形成地价房价相互抬高的恶性循环。许多“地王”的楼面地价已超过附近在售新房和二手房价格，既提高了“地王”项目未来房屋售价预期，也让周边业主信心大增，坐地提价。

2016年上半年汉阳地王刷新武漢地价的消息层出不穷，“面粉”贵过“面包”已经成为了武汉土地市场的新常态。在这些高价地的推动下，区域房价也水涨船高，而地王对周边区域新房价格的预期影响尤为明显。从2016年初至2016年7月，武汉一共拍出10个地王。这些地王分别出现在汉阳、青山、光谷东等地区。

从亿房研究中心统计的上半年武汉各片区“地王”周边新房和二手房项目样本价格变化显示，不同片区新房和二手房价格涨幅变化差异明显，其中汉口中心、后湖、白沙洲、四新等区域新房价格涨幅高于同区域二手房价格；而光谷、汉阳中心区和南湖区域的二手房涨幅明显高于周边新房价格涨幅。

五、政策建议

“地王”现象折射出土地市场资源配置的结果，具有一定的合理性，但是对房价存在较大影响。应积极研究采取措施，多管齐下，加强管理，促进房地产市场健康平稳发展。因而政府的宏观调控是必不可少的，房地产的健康发展和合理的房价关系着民生问题，也关系着社会的稳定与公平的实现。

改善土地供应的方式和途径。从单一以价格论的招拍挂方式，转为探索“限价竞配套”、“双向竞价”和“综合条件评标”等综合出让方式；同时强化拿地资金监管，落实项目资本金管理制度。

加强资金监管。在信贷政策方面，杜绝银行部门向房地产输送土地融资，避免房地产企业杠杆获利。关于如何定位央企在房地产领域的角色，应让央企退出房地产行业对解决地王问题，能起到一定的作用。

引导市场端正认识地王。政府和媒体舆论要警示，地王往往是在房地产过热情况下的产物，预示着房地产市场可能存在相当程度的泡沫。地王频现时完全没有理由产生恐慌心理，若盲目跟涨，可能会带来损失。另外，每当地王出现，其周边准备卖房的房主往往也乘机大幅涨价，这种地王带动效应引起的短时期价格大幅上涨往往是不理性的。endprint