提炼园区发展模式推动产学研资源共享

何田

为“推动企业创新，引领产业升级”，中国房地产园区产业联盟拟开展“中国园区产业发展与金融服务”系列研究，系统梳理产业园区发展过程中的金融服务需求，并以产业运营和金融服务为抓手，以有利于产业园区和园区产业健康发展为根本，突出抓好制约园区产业的核心因素，通过系列研究成果的形成和推广发布，推动产业园区上下游产业链整合和资源共享，促进中国产业园区建设水平的不断提高。本刊作为该系列研究的唯一指定发布机构，自本期起开设“中国园区发展白皮书”专栏，连载《中国园区产业发展与金融服务白皮书》相关内容，敬请期待。

科技创新是引领社会和企业发展的源动力，园区是科技创新型企业和相关产业落地的载体，随着中国经济转型和产业升级的不断推进，产业园区已经成为全社会关注的热点，与此密切相关的金融服务变化多样、异彩纷呈，但受监管政策、行业成熟度等方面的影响，产业园区发展面临产业体系不完善、园区建设标准缺失、乱象丛生等缺憾，科技金融的发展难以满足科技企业和园区的庞大需求。

为此，中国房地产园区产业联盟针对国内园区发展所面临的问题进行系统研究，以期与业内同行共同探讨中国产业园区的发展模式，进而推动产学研互动资源共享。

一、背景：行业利好不断，产业园区前景看好

1.经济转型与产业升级，为产业园区提供广阔空间

近年来，随着我国经济进入新的发展阶段，产业升级成为了必然。从产业结构间变化来看，第三产业已超过第二产业成为支撑国民经济的主要力量。从产业内部调整来看，重视科技创新与绿色环保的新型制造业指明了未来制造业发展的大方向，东部地区大力发展新能源、新材料、高端设备制造等新型制造业，传统制造业要么被淘汰，要么转移到成本更低、承接能力更强的中西部地区甚至海外；同时，大数据产业蓬勃发展，大数据技术及其应用逐步渗透到社会生活的各个领域，成为创新创业的新引擎。

鉴于全国各地经济发展不平衡，各地区将陆续面临不同层面的产业升级需要，为当地产业园区发展提供巨大空间。面对未来的发展机遇，产业园区的开发建设应统筹所在地区、城市的发展阶段与阶段性特点，选择合适的产业予以发展，使产业园区的发展与城市发展的客观规律相适应。

2.政府全方位支持，为产业园区发展保驾护航

产业园区的建设离不开政府层面的支持。通常而言，可以把来自政府的支持归纳为区域规划、政策与资金三个方面：区域规划方面，近年国家层面密集出台了区域规划以解决地区发展面临的资源浪费严重、发展差距过大等问题，而产业园区正是解决这些问题的途径之一，在长江三角洲区域发展规划、京津冀都市圈发展规划和成渝经济区发展规划等跨省区规划落地的过程中，必然涉及区域间的产业转移与集聚问题，产业園区的协同发展即是可行手段之一；政策方面，近几年尤其是2009年以来，产业园区政策特别注重区域合作与协调、绿色园区建设、园区软环境建设等。出于缩小地区发展差距的考量，国务院大量扩容了国家级产业园区，使更多的中西部产业园区得以享受政策优惠；资金方面，由于产业园区开发周期较长，且需要投入大量资金。为了保障产业园区建设投融资顺利进行，政府推行了政府引导基金、PPP模式等尝试。

3.行业需求升级，产业园区市场需细分

随着大数据以及VR、AR等科技的发展，产业园区建设也迎来新的发展机遇。市场细分以市场供求为主导，同时参考地理区位、人口分布、城镇化水平、政策环境、资源承载状况以及当地经济发展状况等影响因素，科学地制定市场进入与产业布局规划。与多层次的市场相适应，居民需求形态更趋多样化，产业园区也必须从基本生活需求、文化教育需求、休闲娱乐需求、安全需求、社交需求等各个层面满足入园企业员工的需要，如住宅地产、商业地产、仓储及工业地产、养老地产和旅游地产等。

4.多方资本涌入，产业园区前景受青睐

在产业园区发展的30多年里，陆续有新的企业介入。除政府管委会以及参与园区建设的国企，传统房地产开发商以及金融机构等纷纷涉足产业园区行业。在2010年之前，大多数是由政府管委会承担基础设施建设、土地出让以及配套服务，张江高科、东湖高新等园区运营商在政府的严格规划与支持下参与园区开发。2010年之后，由于土地获取和市场销售难度加大、企业集中竞争加剧，大量房地产商和金融资本开始进入产业园区行业。

二、现状：园区行业发展模式各异，乱象隐现

1.园区产业无体系，整合园内资源难度大

产业园区无“产业”，房产销售反客为主，这样的现象在我国园区开发中并不少见。究其原因在于政府规划超前，当地产业基础和经济基础与园区规划严重脱节，进而导致部分开发区土地利用程度较低，资源浪费严重。根据2016年度国家级开发区土地集约利用评价情况通报，全国472个国家级开发区中，综合容积率最高的为3.03、最低仅为0.08；建筑密度最高达到63.71%、最低仅为3.89%。工业用地综合容积率最高达到3.36、最低仅为0.18；工业用地地均收入最高为256554.78万元/公顷、最低仅为6.68万元/公顷，发展不平衡的情况较为突出。同时，园区行业存在的盲目扩张、重复建设导致很多园区在产业发展方面存在较大问题。由于大多数园区企业技术含量低、产业附加值低，使得园区间的无序竞争愈发激烈。

2.园区发展无先例，摸着石头过河风险大

国外园区发展起步较早，相比于国内发展得较成熟。需要注意的是，国内园区发展的时代背景与发展阶段与国外相比存在特殊性，因此在园区发展方面没有明确的模式与先例可借鉴。

目前，在北上广深等较发达城市园区开发条件与经济发展阶段已与发达国家无明显区别，主导产业以创新型、劳动集约型、技术密集型产业为主。以中关村园区为例，它的种子是创业文化。中关村有着丰富且优质的高校资源，而且拥有数量众多的科技型企业。但是其他欠发达地区在区位优势、园区政策、当地经济发展水平不足，这些地区的园区开发应该抓住自己的特点，但在没有可复制先例的情况非常有难度。endprint

另一方面，国家新型城镇化的建设面临的广阔需求要求产业园区作为其载体。问题在于，面临如此巨大的发展契机与任务，大规模园区建设投入大量资金，可能在产业导入、人口聚集等方面面临很大的结构性不平衡，投资风险就此孕育。

3.标准模式不统一，园区长期发展欠动力

一哄而上的园区开发不仅会限制园区自身的提升，也会抑制园内企业的成长。目前国内大多数产业园区的发展没有明确的标准，在进行园区规划时，没有对园区发展的地理区位优势、主导产业定位、当地经济发展状况进行深入研究，也有些园区在规划时考虑到了土地功能、产业功能、城市功能的结合，但是受各种条件的影响，在执行过程中没有做到有机结合。由于以上种种原因导致园区建成后分类不清、定位不明、发展方向趋同。

现代化园区是功能复合的载体，涉及的物业不仅仅是厂房和办公楼，还有住宅、商业、商务等多种物业类型，如何从资金链上平衡不同物业之间的关系、进行优化配置是园区能否顺利发展的重要一环。在开发建设中，目前我国园区建设中存在的致命问题是缺少系统的前期策划，缺少缜密的市场调研、强劲的资源整合、准确的项目定位以及行之有效的开发模式和盈利模式，将导致园区发展面临自我造血功能差的困境，影响园区长远发展。

三、研究意义：推动资源整合共赢，促进园区产业发展

1.总结优秀企业成功经验

一旦建立了园区标准体系，就存在可比基础，园区产业的可持续发展就有了标杆和方向。由于目前園区行业内关于标准体系尚没有统一的共识，行业内鱼龙混杂。通过总结各类园区的发展历史和成果经验，可以将普通园区与优秀园区区分开，有利于促进优秀园区企业脱颖而出建立政府与企业的良性互动。

2.促进园区建设水平提升

要解决当前多数园区存在的重复建设、结构单一问题，就必须在园区规划建设的初期引入标准化模式。在世界经济一体化的格局下，产业标准的作用和地位越发凸显。标准化通常意味着规模化、集约化、高端化和品牌化。标准化工作在推动园区承接产业转移、加快技术进步、调整产业结构、提升城市竞争力等诸多方面发挥着不可忽视的作用。本报告将详细梳理园区开发运营、园区产业规划发展及金融服务体系方面的理论，并结合相关典型案例深入分析探讨，以推动中国产业园区和园区产业的标准体系建设。

3.加强产业上下游互利共赢

园区经济的优势在于能够发挥规模经济与集群经济效应，降低成本提高收益。优秀产业园区之间以及园区与区外机构的联盟能够进一步放大这种规模效应。园区开发企业、开发商及金融机构等的合作，有利于构建要素聚集、资源共享、产业上下游高衔接、互利共赢的园区产业链。

4.推动产业升级促进社会发展

产业园区作为产业集聚的载体，对产业升级转型至关重要。由于产业园区在规划、开发、运营等方面没有统一的认识，园区内引入产业的时候没有考虑当地资源禀赋、城市定位、人口需求、主导产业等因素，无法合理引导当地产业升级转型。

一旦确立了明确的标准并逐步推进标准化成果与生产力的转化，就能为建立现代产业体系、发展现代服务业、提升先进制造业提供立体服务体系。标准化促进产业化，产业化促进社会发展，社会发展反过来也会自觉引导标准化体系的优化，从而形成良性互动过程。endprint